广安市城区土地定级与基准地价更新项目技术报告项目单位：广安市国土资源局编制单位：四川广安金地地产评估有限责任公司编制时间：二○一○年十二月目录目录第一篇概述........................................................................................................1第一章城镇土地定级估价对象概况...................................1第一节广安市自然、经济、社会条件..................................1第二节广安市城区概况..............................................9第三章土地定级估价的理论基础与原则..............................27第一节土地定级估价的理论基础.....................................27第二节土地定级原则...............................................30第三节基准地价评估原则...........................................32第四章基准地价更新技术方案......................................34第一节基准地价更新的范围、内容与任务.............................34第二节基准地价更新的工作依据、技术路线与方法.....................35第二篇土地定级篇..............................................................................................40第一章土地定级资料的收集及整理..................................40第一节土地定级资料收集...........................................40第二节土地定级资料整理...........................................44第三节工作底图的制作.............................................46第二章土地定级因素选择及权重确定................................47第一节定级因素选择的原则.........................................49第二节选择确定土地定级因素、因子体系.............................50第三节土地定级因素分析...........................................53第四节土地定级因素因子权重确定...................................58第三章土地定级因素因子整理及量化................................68第一节土地定级因素因子整理及量化的原则与方法.....................68第二节商业、住宅与工业用地定级因素因子整理及量化.................70第一节土地定级单元划分及绘制单元图..............................167第二节土地定级网格分值计算......................................169第三节定级网格总分值计算与总分值图编绘..........................180第五章土地级别评定.............................................181第一节土地级的初步划分..........................................181第二节土地级差收益测算..........................................185第三节土地级别确定与土地级别总图的编制..........................192第三篇基准地价评估篇....................................................................................197第一章样点地价资料的调查及整理.................................197第一节样点资料的调查与整理......................................197第二节地价评估参数的调查与确定..................................201第三节土地还原利率的确定........................................205第二章基准地价评估.............................................212第一节样点地价评估方法简介......................................212第二节基准地价评估..............................................220第三章基准地价修正体系编制.....................................246第一节基准地价系数修正表的编制..................................246-1-目录第二节其他修正系数表的编制......................................275第三节基准地价与宗地评估........................................280第四篇基准地价更新成果应用建议......................................................................285第一章基准地价更新成果的应用范围与方向.........................285第一节广安市城区基准地价主要成果..............................285第二节基准地价成果应用范围与方向..............................285第二章基准地价成果应用的技术途径...............................294第一节广安市城区特殊区域基准地价的确定.........................294第二节成果应用与动态管理.......................................295第三章地价管理政策与地价管理制度.............................297第一节地价管理政策.............................................297第二节地价管理制度.............................................300第一篇概述第一篇概述第一章城镇土地定级估价对象概况第一节广安市自然、经济、社会条件广安市位于四川省东部，是中国改革开放和现代化建设总设计师邓小平同志的故乡，素有“川东门户”之称。其东、南两部分与重庆市的垫江县、长寿县、渝北区，合川市接壤，西部与遂宁市蓬溪县和南充市嘉陵区、高坪区相邻；北部与南充市的蓬安县和达川地区的渠县，大竹县为界。地理坐标约为东经105°56?～107°18?，北纬30°01?～30°50?之间。东西宽130公里，南北长90公里，幅员面积6344平方公里，辖广安、岳池、武胜、华蓥、邻水五个区、县（市），83个镇，91个乡。一、自然概况广安市地处中亚热带湿润季风气候区，冬季有秦岭、大巴山阻挡，因西伯利亚来的冷空气侵入；春季有东亚季风穿越华蓥山形成焚风效应，盛夏受西太平洋副热带高压控制较深，春末夏初和整个秋季受冷暖气团交绥区影响，因而广安气候的基本特征是：四季分明、雨量丰沛、冬暖夏热。春早、夏长、秋短。湿度大、日照长、霜期短、风力小。广安市年降水量1200毫米左右，平均气温17.1℃。全年月平均最高气温主要在夏季的7～8月份，最低气温是冬季的1月份，地形地势对区域性气候有很大影响。由于华蓥山脉的亘起，对区内气温和湿度及降水在空间上的不均匀性都有一定影响，华蓥山以东，气温比全区域平均偏低约0.4℃，相对湿度比全区平均增大约2％；华蓥山以西的广大区域，其气温比东南部平均偏高约0.5℃，相对湿度则比东南一带平均降低约3％。华蓥山区降水量充沛，华蓥山以西的广大中西部区降水相对较少，而华蓥山以东的东南一带则介于两区之间。二、地形地貌-1-第一篇概述广安市地处四川盆地中东部，（地势东高西低）以丘陵地形为主，其东南跨华蓥山中低山山系；中部和西部为连绵起伏的丘陵，其间有嘉陵江、渠江汇流穿越，以华蓥山为界可将全区分为两大地貌单元：西部为浅丘平坝区，东部为深丘平行岭谷区。东南一带，因跨涉川东平行山系，有两支北北东向的条形山地出现：一支属著名的华蓥山脉，另一支属铜锣山脉。区内丘陵，被上述两条形山脉分割亘阻，分成三片。范围最大的一片，连续广布于华蓥山以西，属通称的“川中丘陵区”的一部分。其余的两片均属惯称的“川东丘陵”，其一位于华蓥山与铜锣山两山脉之间的邻水县城至合川流水镇一带，面积381平方公