百步亭大花山项目前期定位思考2012年12月目录Part01项目本体分析Part02定位市场依据Part03项目定位建议2Part01项目本体分析1.1地块价值理解1.2项目SWOT分析1.3项目发展战略分析31.1地块价值理解汤逊湖区位江夏大花山北面交通临庙南大道无公交体系覆盖景观南面山景用地性质普通住宅用地阳非别墅用地光大用地规模东地块398亩江道夏西地块524亩大用地指标东地块：道商业容3.0建面12.89万m2住宅容1.8建面40万m2西地块：地块位置住宅容1.5建面52.4万大花山m24看来，地段偏远、交通、配套不足，构成了本案的最大阻力。那么，其程度有多大？本百步亭花园距离汉口中心案地段距离中心区域比较地段距离中心区域比较51.1地块价值理解1，本案将是大盘用地规模及建筑面积决定本案规模：体量百万方2，交通配套是瓶颈地块距离光谷中心较远，公交体系薄弱，而地块附近因无原住居民，导致地块周边生活配套匮乏，势必对本案的未来销售发展构成瓶颈3，可借力的外部资源不多地块南面有山，但其景观价值有限，对项目价值的附加意义不大4，商业比重过大本案指标中，商业达到约13万平米的体量，是本案的问题点61.2项目SWOT分析S—优势W—劣势品牌：百步亭集团作为本区位：位于江夏区亟待开土最具实力开发商；发的；项目SWOT分析配套：周边基本无基本生景观：南面山景，拥有天活配套及生活氛围；然的景观资源。交通：地块尚无公交网线覆盖，可达性较差。O—机会S.O策略O.W策略武汉是“两型社会建设实验区”，应抓住花山生态新城建设的契机；利用机会、强化优势利用机会、减轻劣势武汉城市圈建设将加快江夏成为滨湖生态特色的南部新区；整合资源、建立优势高端定位、中端价格大光谷板块的崛起使得客户半径扩大、消费力增强，旅游、居住、商业发展前景看好。T—威胁S.T策略W.T策略区域内高中低端项目众多，市场竞争激烈；发挥优势、规避威胁弱化劣势、应对挑战周边大型综合项目扎堆成片开发，未来市场直接竞争激烈，需寻找差异化；集中火力、快销精销内外互动、价值营销项目运行周期较长，市场变化风险难控。71.3项目发展战略分析1，本地块属于“生地”，交通配套瓶颈大由于缺乏原住居民，其所在汤逊湖板块亦属于人口较少，购买力有限，经济产业支撑发力的板块，因此本地块的居住价值目前十分薄弱，可借用的外力很少，必须依靠自身开发营造。——靠自己2，商业缺乏支撑，仅依靠内部自身难度大由于地块外部环境所限，无法对本案的商业提供足够的消费力，因此本案的商业要想存活并发展，至少在目前看来，必须依靠地块内部建设发展所形成的居民人群，则商业部分将面临着：起步艰难、发展慢、上升空间有限的局面，且如果作为社区型商业，体量过大，成熟时间漫长。——靠自己商业难81.3项目发展战略分析A，本地块上应该做什么档次的产品？高端非别墅用地，独栋别墅不能实现。产品无水景，外部资源对高端产品的支撑不足。同一区域板块内，多数项目选择的方向，中端产品同质化高，销售速度不高，配套交通成瓶颈。产品距中心区距离远，限制了价格空间。低端低价产品利润薄，要想走量快销，产品则配套、交通问题必须大力解决。91.3项目发展战略分析同一区域板块内，多数项目选择的方向，中端产品同质化高，销售速度不高，配套交通成瓶颈。产品距中心区距离远，限制了价格空间。配套交通低端低价产品利润薄，要想走量快销，产品则配套、交通问题必须大力解决。定位中端、低端产品，都必须解决项目的交通与配套问题，且项目与区域中心的距离是无法改变。如果以百步亭花园为参照，本地块与区域中心的距离，是百步亭花园的2倍多，且本地块周边的人口密度、购买力（江夏板块）远低于汉口板块，可知，本案如果做类似于百步亭花园的定位，起步难度要远大于百步亭101.3项目发展战略分析高端高端的资源型别墅1缺乏资源支撑2用地性质限制产品定位如何中端突破产品交通配套要从零起步，周边购买力严重不足低端产品11Part02定位市场依据2.1城市观的定位依据2.2区域观的定位依据2.3项目观的定位依据122.1城市观的定位依据九省通衢：城市观：华南华东华北“5小时都市圈”武汉——我们中部支点城际枢纽的城市，将以“1+8”城市圈的中心什么模式向前1000km5发展？小时都市圈“1+8”武汉城市圈凭借现有强大的产业基础、独有的区关于武汉城市进程的规划思路位优势以及中部崛起、国家湖北城际铁路在建，打造武汉两型社会综合改革试验区的城市圈“半小时同城美景”——“都市内核，国际中枢”，建政策机遇，未来几年有望成设整合武汉三镇的中央都市核心空间为我国中部区域发展的龙头（UC，即UrbanCore），引导武汉快武汉城市速建立起华中金融、贸易、产业服务和圈现代物流的区域精密控制内核华中经济圈132.1城市观的定位依据2007-2009年武汉楼市成交均价趋势图6000528554145517570652115328543250004826480748504545400041013772㎡/3000系列1元200010000度度度度度度度度度度度季季季月月1季季季1季季季1季季012342342311年年年789000?武汉楼市经过了2007年的迅猛发展和2008年的深度调整后，在2009年“保增值”的目标下已经稳定步入上升通道；?2010年国家财政和货币政策基调不变，房地产行业将在“问增长”“调结构”的基调下稳中求变；?江夏区楼市目前处于武汉楼市平均水平以下，相当于武汉2007年的均价，可以推算，江夏区房地产价格约落后整体水平2年，预计2011年，江夏区均价可以突破5000元/㎡。142.2区域观的定位依据东湖高新区域观：江夏——“武汉南流芳部新经济带”，大汤逊湖高端居住区光谷板块的崛起将光谷产业园区成为武汉经济发展金口的第四增长极郑店大花山商贸生态休闲区“大光谷板块”以中国光谷为核心，汤逊湖与梁子湖为两翼，梁子湖融合金口、郑店、纸坊、五里界、流芳等五个特色卫星城镇。152.2区域观的定位依据保利海寓富丽杰座区位：江夏区文化路区位：江夏大道78号（民政局对面）物业类别：高层住宅物业类别：高层住宅均价：3500元/㎡均价：3650元/㎡部分户型赠送空中花园，可2房变3房、3房变4房产品类别2房3房4房产品类别1房2房3房4房90-116144-50-5586-89103-137面积区间-　面积区间-　　148　　　　总价区间31-41W49-51w-总价区间18-20W31-33W37-50w　-162.2区域观的定位依据锦绣龙城泰驰·伊顿阳光区位：民族大道与中环线区位：江夏区光谷交汇处阳光大道一号物业类别：多层、小高层、物业类别：多层、小高层、高层高层、别墅均价：5000元/㎡均价：4100元/㎡部分户型可2房变3房、3房变4房产品类别1房2房3房产品类别2房3房别墅113-14085-90126-面积区间6383-95　面积区间-　　　128　总价区间31W41-48W56-70w总价区间34-37W51-53w-　172.2区域观的定位依据保利十二橡树庄园美加湖滨新城橘郡区位：东湖开发区民族大道区位：江夏区光谷汤与中环线交汇处逊湖畔物业类别：临湖纯独栋别墅物业类别：联排均价：18000元/㎡均价：5500元/㎡赠送阳光地下室，首层花园赠送超阔私家花园；超大阳光地下室；超多鲜氧露台面积280-300M2310-320M2330-360M2产品类别联排庭院地下室面积100-130120-150130-200面积区间237-300　总价区间500-540W550-580W600-800W比例29%30%41%总价区间125-160W182.2区域观的定位依据区域市场产品情况总结产品类别1房2房3房4房联排别墅独栋别墅280-700面积区间50-6385-116　144-148　139214-337　500w-800w总价区间18-30w30-48w37-70w54w125-160w　普通住宅的主力产品为：30-48万的2房和37-70万的3房；别墅市场：高端独栋别墅在500-800万，精装修产品超过1000万/套；中端联排别墅面积在200㎡以上总价125万以上。192.3项目观的定位依据我省将把武汉城市圈项目观：建设成低碳经济试验示范区，以引领全省大花山——生态、发展低碳经济。旅游、低碳、商贸、文化、休闲是项项目要实践两型社会目发展关键词。实验区的使命；项目要实现江夏区从鱼米之乡到田园都市的转变。武汉江夏经济开发区重点规划建设大花山商贸生态休闲已经有项目开始实践！区，区内各项目发展均遵循两型社会发展道路。202.3项目观的定位依据中国光谷·伊托邦开创中国首个低碳智能城市建设试点，成为武汉城市圈中心区大光谷板块的新发展引擎。开发商：湖北大都集团区位：江夏区五里界镇旧城改造为起点规划面积：约14平方公里首期启动约2.62平方公里投资金额：总投资超过100亿元首期投资逾50亿元开发周期：6-8年该项目按照“三中心三板块”的规划进行整体布局：三中心：伊托邦中心、文化娱乐中心、养生度假中心；“、三板块：休闲商务板块、低碳科技板块、理想人居板块。以生态、智能、文化为三大基底，融合都市田园于一体，创建继农业化城市、工业化城市、后工业化城市之后，低碳经济与信息技术相结合的“中国首创、世界领先”的第四代城市。。212.3项目观的定位依据武汉·巴登城华侨城采用“管理品牌输出”模式，由广东恒丰集团在江夏区介子山庄原有基础上投资建设的一个大型综合性生态旅游度假区。开发商：广东恒丰集团区位：江夏区五里界镇以南规划面积：约10000亩投资金额：总投资46亿元开发周期：6-8年巴登城主要由“一村”