“益田假日广场”项目定位报告占地22836.5m2总建面130976m2公寓23036m2写字楼12000m2商业73026m2本项目界定本项目界定顶级物业顶级物业市场形象市场形象//价格标杆价格标杆写字楼写字楼市场稀缺产品市场稀缺产品公寓公寓获取高价获取高价目前深圳市场写字楼实现最高价格——目前深圳市场写字楼实现最高价格——国际商会中心国际商会中心均价均价1500015000元元//㎡㎡价值点：价值点：CBD/CBD/超高层物业超高层物业//标志性标志性//物业配置物业配置本项目——本项目——第四代写字楼——多层现代智能化花园式写字楼第四代写字楼——多层现代智能化花园式写字楼价值点：价值点：创新产品创新产品//办公概念的颠覆办公概念的颠覆//颠覆性产品设计颠覆性产品设计//后后SARSSARS时代的产品设计时代的产品设计//功能弹性化功能弹性化//服务先导服务先导//地铁上盖物地铁上盖物业业完全创新产品完全创新产品无市场参照系无市场参照系溢价因素——弹性指数大溢价因素——弹性指数大写字楼写字楼→→市场稀缺产品市场稀缺产品价格实现创新产品的五种价格定位方法创新产品的适用性房地产创新产品的适用性?品质更好，价格更高?品质更好，价格相同?品质相同，价格较低?品质较逊，价格大幅度降低?注：根据一般规律，房地产创新产品的价格不宜高于市场传统产品的上限。品质更好，价格更低完全的创新产品完全的创新产品项目写字楼部分可实现——项目写字楼部分可实现——无市场参照系无市场参照系比市场传统产品的最高价比市场传统产品的最高价溢价因素——弹性指数大溢价因素——弹性指数大1500015000xx100%=100%=15000150001500015000元元元元////㎡㎡㎡㎡写字楼写字楼→→市场稀缺产品市场稀缺产品产品定位顶级写字楼定律：顶级写字楼定律：??减少销售面积弹性，强制性选择减少销售面积弹性，强制性选择??产品空间感好，放大产品面积，提高进入门槛产品空间感好，放大产品面积，提高进入门槛??锁定中小型企业总部锁定中小型企业总部??基本单位面积为基本单位面积为800—1000800—1000㎡㎡为模数为模数??可自由拼合拆分可自由拼合拆分写字楼定位??针对中型高端企业针对中型高端企业//量身定做量身定做?定位考虑的定位考虑的?作为企业总部作为企业总部//提高进入门槛提高进入门槛因素因素??创新概念增值创新概念增值//树立顶级形象标树立顶级形象标杆杆??部分自用部分自用写字楼写字楼总部基地总部基地定位定位（顶级生态写字楼）??总部基地总部基地——多层现代智能化花园式办公空间——多层现代智能化花园式办公空间??立体绿化立体绿化//有氧办公有氧办公//低密度低密度//高绿化高绿化??锁定企业总部锁定企业总部//基本单位面积为基本单位面积为800—1000800—1000㎡㎡为模数为模数//可自可自由拼合拆分由拼合拆分??突出个性化的企业形象突出个性化的企业形象//充分展示企业势力与文化的重要标充分展示企业势力与文化的重要标志志总部基地客户需求→物业配置??商务办公的必要配置是客户商务办公的必要配置是客户关注的重点关注的重点??对休息厅对休息厅//餐厅餐厅//多功能厅等多功能厅等体体现写字楼档次及形象的配现写字楼档次及形象的配套套也有关注也有关注知名度代表区域形象知名度代表区域形象其次是便捷程度其次是便捷程度总部基地客户需求→物业配置??大堂是物业形象的重要大堂是物业形象的重要体验点体验点??其次是与工作密切相关其次是与工作密切相关的电梯和车位的电梯和车位形象和品质高于价格形象和品质高于价格总部基地客户需求→物业配置写字楼入口写字楼入口??设置独立出入口设置独立出入口??写字楼底部采用巨大的中庭写字楼底部采用巨大的中庭式门厅，式门厅，显显示示气派气派与大度与大度总部基地客户需求→物业配置共享共享空间空间商业商业裙裙楼顶部设置多层次的园楼顶部设置多层次的园林林及休及休闲闲设设施施，形，形成成业业主主专享专享的的交流交流空间空间；；同时同时运动运动等配套设等配套设施如网球施如网球场场、、高高尔尔夫球练习夫球练习场等也可设置其间场等也可设置其间。。总部基地客户需求→物业配置共享共享空间空间会会议议中心中心??多功能会多功能会议室议室，配有，配有视频视频会会议议设设备备??有多有多媒媒体的体的培训室培训室??供洽谈供洽谈商务商务使使用的用的咖啡咖啡厅及会厅及会议室议室退台退台花园花园??康康体体娱乐娱乐会会所所，设有，设有健健身房身房、棋牌、棋牌室、乒乓球室、桌球室室、乒乓球室、桌球室等等活动活动设设施施总部基地客户需求→物业配置局局部——层高部——层高合合理理的建的建筑筑层高，为业层高，为业主主提提供舒供舒适的适的办公办公环境环境总部基地客户需求→物业配置局局部——公用部——公用洗手洗手间间采用国际采用国际通通用的用的行政管理行政管理方式方式并并由由专人负责卫专人负责卫生生清洁清洁，，确保星确保星级级健康健康标标准。准。总部基地客户需求→物业配置客户需求→物业配置个性化个性化灵活灵活多多变变的办公空间的办公空间满足满足个性客户的个性选择个性客户的个性选择本项目界定本项目界定顶级物业顶级物业市场价格标杆市场价格标杆写字楼写字楼市场稀缺产品市场稀缺产品公寓公寓获取高价获取高价公寓部分思路公寓公寓如何如何实现高售价实现高售价？？——公寓的溢价因素我们的最终客户是谁？最终客户的需求是怎样？公寓的溢价因素——被动性1.地地段段因素因素直接比较——深圳公寓市场现状公寓类型价格代表区域最终客户普通公寓8000-11000华强北电子信息行业生意人、商业人士为主，并有公务员、贸易等行业商务公寓8000-10000华强北/车公商务公寓客户群多为电子、贸易类小庙企业，讲究经济实惠。酒店式公寓9000-12000福田、罗湖大型企业高级管理层、港人、外企高级职员、大中型私营企业主产权式酒店公寓13000-15000旅游区如盐田大型企业高级管理层、港人、外企高级职员、大中型私营企业主深圳公寓市场分析详见附件一根据根据市场实际现市场实际现状状分分析析，，从从深圳公寓市场表现深圳公寓市场表现进进行行比照，本项目价格比照，本项目价格难以难以实现目标价格实现目标价格公寓的溢价因素——被动性1.地地段段因素因素其它参照系1.——CBD价值参照系均价支撑点最终客户综合体：地王大厦公寓11000/平?CBD核心物业国际公司高级职员、大综合体：广州中信公寓米?超高层/大体量型企业高级管理层、外综合体：香港太古城公寓10000/平?标志性建筑资企业高级职员、企业（综合体分析详见附件二）米金领不详本项目本项目不具备不具备形形成成大大型型综综合体的合体的支撑支撑因素因素公寓的溢价因素——被动性1.地地段段因素因素本项目为本项目为华侨城片华侨城片区区以以商业为商业为核核心功能的小体量心功能的小体量都都市市综综合体合体。。其公寓部分要实现其公寓部分要实现22万万//平米平米的均价，可参照的均价，可参照天天域域酒店、衡山路酒店、衡山路4141号芝号芝大大厦厦的的发发展模式，展模式，以特以特定地定地段、段、特特定定主题吸引特主题吸引特定客户定客户。。其它参照系2.——特定主题带来的特定圈层参照系均价支撑点最终客户天域酒店25000/平?顶级物管（星大中型私营企业主（具体分析见附件三）米级酒店/管家服衡山路41号芝大厦4800美元/务）外籍人士/外企高级职（具体分析见附件三）平米?硬件设施员锁定锁定特特定客户定客户圈圈层层公寓的溢价因素——被动性1.地地段段因素因素1.1.华侨城华侨城片区市场惯性华侨城整体物业均价走势华侨城整体物业均价增长率走势83597.56%777117.79%659713.59%2001年2002年2003年2001年2002年2003年按按照市场照市场发发展实际展实际情况情况分分析析，，华侨城华侨城物业均价物业均价平平均均年年增增长率长率为为12.9512.95％％，，预预计计到到20062006年年，，华侨城整华侨城整体体物业均价物业均价将将可能上可能上升至升至1067410674元元//平米平米公寓的溢价因素——被动性2.地地段段因素因素2.2.枢纽经济枢纽经济资源聚焦——地面系统华侨城华侨城作为新作为新城城市中心，项目地市中心，项目地第处城处城市市两两大大交汇节交汇节点——点——深深南南大大三道道与第与第三轴交汇三轴交汇++地铁地铁11、、22号号轴（线交汇线交汇，，将成将成为新为新兴城兴城市市枢纽枢纽生态资源聚焦——地下系统轴）地深南大道铁2号线地铁1号线公寓的溢价因素——被动性2.地地段段因素因素2.2.枢纽经济枢纽经济1号线项目作为地铁换乘站上盖物业，地铁1号线与地铁2号线在此交汇，地面系统与地下系统汇聚与此，项目作为轴线物业，人流汇聚，新的经济形态与经营业态也将随着城市功能中心枢纽而产生，从而带给项目多元化的发展空间公寓的溢价因素——被动性2.地地段段因素因素2.2.枢纽经济枢纽经济深南大道沿线车公庙段皇岗段水围村段地铁写字楼物业均价走势沿线物业价格走势826571257800金怡华庭61956900宣嘉华庭5100福民新村5950赛格绿茵阁45202001年地铁修建以2001年2002年2003年前??深圳地铁深圳地铁沿线沿线物业物业保持着保持着1515％左右％左右的增值幅度的增值幅度??预预计计到到20062006年年深圳地铁上盖物业深圳地铁上盖物业将还将还有有15-15-2020％％的增值空间的增值空间。。公寓的溢价因素——主动性1.产品因素产品因素产品因素——产品因素——在在产品的概念和设计