武汉沿江一号Mall市场研究及商业定位报告世邦魏理仕商铺部呈至:日期:2007年7月16日目录8+1武汉城市圈战略武汉宏观经济环境分析行政区划与人口武汉零售商业市场分析经济指标可借鉴案例研究城市文化项目研究城市规划竞争性项目研究商业定位方案其他建议CBRichardEllis|Page2区位概况n武汉位于江汉平原东部长江中游，长江汉水交汇处，是华中地区最大的城市，也是中国大陆七大中心城市之一。n武汉周边与湖北省黄州、鄂州、大冶、咸宁等12个市、县接壤，形似一只自西向东的彩蝶。n武汉经济地理位置优越，与邻省的长沙、郑州、洛阳、南昌、九江等大中城市相距600公里左右，与京、津、沪、穗、渝、西安等特大城市均相距约1200公里。n武汉位于江汉汇流处，水运便利，拥有“九省通衢”的美称，使武汉成为全国最重要的水陆交通枢纽之一。n316国道、318国道、107国道、京珠高速公路、沪蓉高速公路、汉十高速公路交汇于武汉，它更位于京广铁路、汉丹铁路、长荆铁路、武九铁路、武麻铁路交汇处，是全国最为重要的铁路枢纽之一。优越的优越的经经济地济地理理位置位置、、便利便利对对外交通外交通，，给予了给予了以以武汉武汉为为中心建中心建立立““88+1+1””武武汉城汉城市市圈的圈的必必要条件要条件。。CBRichardEllis|Page38+1武汉城市圈战略以武汉以武汉为为中心中心建立建立武武汉汉城市圈城市圈n以武汉为核心，以100公里为半径的城市群落，包括武汉及黄石、鄂州等八个周边城市。总面积约2.45万公里，人口1640万人。n建成武汉城市圈交通设施高速化、网络化、一体化的框架，利用高速公路、轨道交通、快速铁路等缩短以武汉为中心的各地的时间距离，加强各地联系紧密度。n不断提高武汉的首位度，以武汉为龙头的，带动周边地区快速发展。武汉城武汉城市市圈主圈主要要经济经济指标指标（2006年）GDP（4604.93亿元）占全省的61.3%一、二、三产业产值分别占全省的47.5%,60.7%,67.4%人均GDP（14826元）高出全省人均19.4%社会消费品零售总额占全省的63.5%经济外向度2.2%，高于中原城市群的1.1%和长株潭城进出口总额（99.9亿美元）市群的1.7%CBRichardEllis|Page4武汉城市圈规划及武汉的地位武汉城武汉城市市圈最圈最新新规划规划近期规划实现基础设施、产业布局、区域市场、城乡建设一体化。2010年实现经济指标：人均国内生产总值达到1865美元，城镇居民可支配收入为11100元，农民人均纯收入为3800元。远期目标提前实现全面小康，武汉市率先在长江中游地区基本实现现代化，是武汉城市圈成为我国内陆地区重要的经济增长极之一。武汉的武汉的地位地位2006年人民生产总值社会消费零售总额n2005年武汉首位度为6.21，2006年上武汉武汉升至6.4，首位度极高，核心优势和中56%其他59.7%心地位愈加明显。其他八城市八城市40.3%44%n武汉2010年经济发展目标为实现人均国内生产总值5000美元。n城市圈有力地战略促进武汉经济发展。武汉首位度极高；城市圈内其他城市零售量分流到武汉。武汉在武汉在武武汉城汉城市市圈内的圈内的地位地位卓然卓然，，是整是整个都市个都市圈的圈的龙龙头头；城；城市市圈建圈建设设缩短缩短了武了武汉与其汉与其他他各地各地的时间的时间距距离，离，使得使得武武汉汉商业商业的的辐射辐射面积面积扩大，扩大，覆覆盖了盖了全全城市圈城市圈。。CBRichardEllis|Page5目录1+8武汉城市圈战略武汉宏观经济环境分析行政区划与人口武汉零售商业市场分析经济指标可借鉴案例研究城市文化项目研究城市规划竞争性项目研究商业定位方案其他建议CBRichardEllis|Page6行政区划武汉武汉行行政政区划区划武昌、汉口和汉阳三镇鼎立；现辖江岸、江口、硚口、汉阳、武昌、汉南等13个区；是我国特大城市和中国内陆最大的水陆空交通枢纽，九省通衢，区位优势显著。总面积8494.41平方公里（上海6340.5平方公里）市区建成面积275平方公里（上海670平方公里）CBRichardEllis|Page7人口规模及结构武汉人武汉人口口总况总况2大学生人群常住人口875万人（上海1815万)n武汉云集了武汉大学、华中科技大学等40多所高等学户籍人口818.84万人府，74万在校学生，人才储备紧随北京、上海，在全国流动人口98.32万人排名第三。市区人口密度1030人/平方公里n武汉高校毕业生总数连年递增，就业率则呈下降趋势，上海45000人/平方公里但其中留汉率却稳步上升，并呈现出持续上涨的趋势。城镇化水平61.5%（上海84.0％以上）n2006年留汉率达到了61.11％，约为2000年的2.4倍，年增城镇化水平规划70%以上（2010年）长率达到了20％。武汉高校毕业生就业情况2005年武汉人口结构图（万人）1人口结构160000100.00%97.7,12%137.1,17%14000080.00%12000010000060.00%n武汉拥有18-34岁的年轻人口80000262.3万，平均三个武汉人6000040.00%40000中，就有一个是年轻人；20.00%20000262.3,33%n35-59岁的人群总数达304.3304.3,38%00.00%2000200120022003200420052006万，占总户籍人口的38%。0－17岁18-34岁35-59岁60岁以上高校毕业生总数留汉就业人数就业率留汉率未来未来55年武年武汉汉城市城市发展发展进入进入快速快速增增长区，长区，城城镇镇化化水平水平将将预计预计提提高约高约10%10%；；武汉武汉拥有拥有大大量量年年轻轻人人群群，，其其中大中大学学生生数量数量巨巨大。大。未来未来消费消费潜潜力力，，特特别别是年是年轻轻人群人群消费消费潜潜力力巨巨大。大。CBRichardEllis|Page8目录8+1武汉城市圈战略武汉宏观经济环境分析行政区划与人口武汉零售商业市场分析经济指标可借鉴案例研究城市文化项目研究城市规划竞争性项目研究商业定位方案其他建议CBRichardEllis|Page9国内生产总值500016%国内生国内生产产总值总值14%400012%n2006年武汉市地区生产总值2590亿元（上海10%10296.97亿元），比上年增长14.8%，增幅同30008%比提高0.1个百分点。20006%n预计到2010年武汉国内生产总值可维持12%4%的增长率，之后进入平稳增长阶段，增长率10002%预计取9%。00%2001200220032004200520062007200820092010人均国人均国内内生产生产总值总值国内生产总值国内生产总值增长率n武汉人均国内生产总值从1997年的1532美元快速增长到2006年的3795美元（上海7273美元），平均年增长速度为9.8%。n根据市“十一五”规划，到2010年，武汉人均生产总值将达到5000美元。未来几年武汉经济将快速发展。未来几未来几年年武汉武汉国国内生内生产产总值总值以以及及人人均国内均国内生生产总产总值的值的快快速速增长增长，，无无疑疑将不断将不断提提升武汉升武汉居民居民的的收入水收入水平和平和对生对生活品质活品质的要的要求求，，进进而带动而带动居民居民消消费费结构结构、、消费消费水水平平和和消费品质消费品质将不将不断提断提高高。。CBRichardEllis|Page10社会消费品零售总额全国与全国与地地区地位区地位n武汉社会消费品零售总额全国排名第五，一直仅次于北京、上海、广州、天津4个城市。n武汉商业流通规模在中部地区持续处于领先水平，全年社会消费品零售总额在中部六省省会城市中排列第一，占六城市零售总额的31.1%。250019.00%17.00%发展态发展态势势200015.00%150013.00%n武汉社会消费品零售总额一直处于稳步上升态势。100011.00%n2004年以来,全社会消费品零售总额每月同比增长都在11%-9.00%13%之间。5007.00%n2006年全市社会消费品零售总额1293.33亿元（上海3359.30亿05.00%1998199920002001200220032004200520062010元），比上年增长14.6%，同比提高了1.3个百分点。社会消费品零售总额社会消费品零售总额增长率n据预计，2010年武汉社会消费品零售总额将达到1945亿元。消费品消费品市市场场呈呈现现平稳平稳、、较较快快的的发发展展态势态势，，并并预计预计在在未来未来几年几年保持保持其其趋势趋势。。预计社预计社会会消费消费品品零售零售总总额额年年增长增长率率将在将在13%13%－－15%15%之之间。间。CBRichardEllis|Page11城镇居民可支配收入1人人均可均可支支配收入配收入n2006年，武汉城镇居民人均可支配收入增长到12359元（上海21503元），比上年增长13.9%，9年内翻了一番多。n预测未来几年人均可支配收入将维持历年平均增长速率10%，预计2010年的城镇居民可支配收入为18096元。n人均可支配收入的不断增长将有力地支持社会消费品零售总额的快速稳定增长。3消费消费价格价格指指数数2人人均消费均消费支出支出n武汉市消费价格指数和零售价格指数从1997年出现回落，降幅达到3个百分点，随后只有小幅的波动，2003年开始n武汉城市居民人均消费支出年均增长7.1%，2006年达到复苏，近年来一直上升中。9182.09元，比上年增长11.5%；n2006年全市居民消费价格比上年上