谨呈：河南正弘置业有限公司正弘郑州火车站项目营销策划报告世联地产，2012.2《《20122012版版--房地产营销策划大全房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网房策网www.fangce.netwww.fangce.net海量海量房地产资料房地产资料免费下载免费下载0755-835135980755-83513598QQ:800018087QQ:800018087写在前面1.项目目标：高形象，快走量，持续稳健经营l总用地面积：15322平米；l总建筑面积：151481.74平米；l商业建筑面积：26958.98平米；l办公建筑面积：82101.28平米；l综合容积率：7.47；l建筑密度：50.49%；l产品：共南塔、北塔二栋，其中南塔：37层，功能为SOHO综合体；北塔：分别为37层、45层，功能为办公。《2012版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:800018087写在前面2.项目属性：老城核心区精品综合体项目属性内容诠释区老城位于城区中心区域、商业、教育、娱乐?解放路小学，郑州四中，市十中等教育配套位区火等配套完善?区域南部荟萃服装、机电、小商品等大型商贸城，大属车站量本地及外地经商人员性附近核心交通便利，周边紧邻城区主干道?距火车站出口仅一站路路程区域?周边为老城区道路福寿路、二马路、正兴街、解放路?地铁1号线途经项目周边，2013年底运营区域前景广阔：未来城市商务中心地带项目周边将建郑州第二个CBD，预计2015年建成项老城品牌开发商在郑州名企销售额中正弘地产排名第7目区精属品综精品体量总用地面积：15322平米性合体总建筑面积：151481.74平米容积率：7.47项目综合体业态共南塔、北塔二栋，其中南塔37层功能为SOHO综合体；北塔分别为37层、45层，功能为办公。?项目南侧有大型批发商贸城?嘈杂，对项目品质有所贬损?项目东侧、北侧有大量高端购物广场?二七广场周边人流大，是居民生活、娱乐、休闲场所?城市核心的稀缺性土地资源?除了旧城改造项目，区域内很少有可出让地块《2012版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:8000180871市场站位作为一个全国性代理商，我们看到的是项目、区域的未来……《2012版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:800018087火车站商圈的未来？趋势一：紧邻规划中的二七CBD，区域升值潜力大?4年后竣工，7300户居民需拆迁????据介绍，二七区将就中央商务区建设和开发已启动企业签约，目前二七区已经成立了中央商务区项目指挥部，郑州中央商务区将在今年动工，工期4年。建成后的中央商务区将能够提供约10万个就业岗位。中央商务区建设将涉及拆迁改造，具体改造范围：东起京广铁路，西到康复中街，南起陇海中路，北至中原东路。约7300户居民需要拆迁。本案投资285亿元，建设中央商务区火车站商圈该项目占地面积576.49亩，总投资260亿元人民币，总建筑面积340万平方米，建设内容包括甲级写字楼、超大型购物中心、密集酒店群、住宅。该项目将以火车站西出站口建设为契机，汇集国际品牌与时尚消费理念，整合国内一流的商旅、休闲、娱乐要素。建成后既有郑州第一高——360未来二七～400米的郑州中心大厦，还有国际超级购物中CBD地块心、国际顶级奢侈品购物中心，一条融汇世界风情的步行街及中部城市最大的娱乐城；这里还将邀请国际知名餐饮品牌星巴克入驻；另外超五星级的丽思卡尔顿酒店和五星级的希尔顿康莱德豪华酒店也将入驻……《2012版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:800018087火车站商圈的未来？趋势二：高端综合体带动下的商业价值不断提升新田广场紧邻项目的新田广场设计以高品位、新概念、国际化为原则，对其周边区域进行整体规划改造。预打造郑州市中心商业区，内集高档酒店、金融、商业、办公等于一体的300米标志性超高建筑。华润万象城预计2012年下半年或2013年初推出。华润万象城临近项目位于民主路以西的华润万象城预打造40万平方米的集5A级超高层酒店、高级公寓、购物中心、娱乐中心、休闲中心、文化中心等多功能综合性商业建筑群综合性商业建筑群目，目新田广场前正在与LV、GUCCI等品牌洽本谈的前期筹备中。建成后将与现案在的北京华联、大商新玛特金博大店等大型零售商厦融为一体，从而改善二七商圈商业结构，提升郑州商业整体水平。《2012版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:800018087双中心辐射1.“二七CBD的崛起”未来政府规划的全市第二个城市核心CBD，作为紧的火车站商圈品牌项目，势必享受更大的利好2.“火车站商圈升级”新田广场、万象城等高端综合体的兴建，极大的改善火车站商圈的杂乱现状，区域升级后项目的商业价值更加凸显双中心辐射下火车站商圈2.0时代来临本项目将成为领跑未来的先行者！郑东新区CBDVS二七CBD——郑东新区通过地铁、城市轻轨与现有市区连接起来，不仅是郑东新区的核心，也是未来郑州市的核心。它将以共生城市和新陈代谢城市为基础，形成以中原文化与自然环境为背景，集办公、科研、教育、文化、商业、居住等多种功能的新型城区。——二七CBD建成后《将成为二七商2012版-房地产营销策划大全圈的核心商务区、郑州》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款都市区的现代服务业聚集区、中原经济区商贸服务业的核心增长引擎。同时将拥房策网有老城区中www.fangce.net最豪华的写字楼海量房地产资料群和酒店免费下载群，与郑东0755-83513598新区的CBD相呼应QQ:800018087。开启“火车站商圈2.0时代”告别杂乱、陈旧、落后的1.0时代！承接“火车站商圈升级”+“二七CBD崛起”双利好《2012版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:8000180872分物业研判基于项目所涵盖的写字楼、商务公寓、商业三种业态的一般分析《2012版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:8000180871写字楼市场①——宏观视角郑东新区高质高量，二七区相对落后一层级?高端纯写字楼供应的热点区域销售价格：20000—50000元/㎡租赁价格：90—160元/㎡·月郑东新区代表项目：中科金座、绿地千玺广场二层级?依托省机关，区域配套金水版销售价格：10000—22000元/㎡成熟，商业氛围浓厚块租赁价格：60—90元/㎡·月左右?交通便利，早期写字楼代表项目：国贸招银大厦、曼哈顿金融中心最为集中区域三层级?落成较早，功能规二七区销售价格：7000—10000元/㎡划落后管城区?写字楼硬件配置和租赁价格：30—60元/㎡·月左右服务品质中原区代表项目：鼎盛时代、升龙国际中心郑东新区实现2-5万/平的高价，入住率平均80%以上，二七区相对落后，多为老旧写字楼，仅实现0.7-1万/平的价格，但出租率能维持在70%以上《2012版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:800018087租金回报率高，借势二七CBD，未来上涨空间大！区域项目租金（元售价（元150万元的投资选择/㎡·/㎡）月）投资项目回报特点银行存款年回报率3.5%稳定，收益低，二七区鼎盛时代609800（一年定期整定期存款流动性存整取）差升龙联合—7500股票不确定高风险，不稳定，暴涨暴跌广场住宅一次性：按照租金15元租约、租金水平郑东新区世博大厦10528000（可以在市内/㎡，月租金2000元，较稳定，但大户买140㎡）租金回报率约3%型租房需求不大写字楼一次性：按照租金100空置率较低，租天明国际9022000（首付5成可元/㎡，月租金15000约稳定，2-3年广场以在关内买150元，租金回报率约12%一个租赁期，租㎡）按揭：银行贷款年利率金水平保持10-为7.76%，租金回报率15%的稳定增长未来5年，二七区还有5个城中村要改造成商务楼宇集聚区，为12%，结果为稳定正这回报4.24%5个城中村建设的商务楼宇都将在2015年底完成招商投入使用。基金股票型：不确定股票型基金随股????票行情波动而波1.冯庄村改造项目：规划建设7栋商务楼宇。债券型：年回报率约5%????动；债券型基金2.高寨村改造项目：建设4栋高标准商务楼宇。货币型：年回报率约2%、货币型基金收????3.黄岗寺村改造项目：规划建设3栋专业商务楼宇。益率低????4.齐礼阎村改造项目：规划建设3栋高标准商务楼宇。????5.孙八寨村改造项目：规划建设7栋专业商务楼宇。二七区写字楼的扎堆建成必将带动区域写