谨呈：郑州万达广场投资有限公司郑州金水万达广场项目报告《2012版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789报告思路与结构市场分析项目分析战略思考项目定位物业建议《2012版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789商业网点规划分别为二七商业中心、碧沙商业中心和龙湖商业中心；市级商业中心按照规划，将在郑州市区建设41个区域商业中心，以服务本区域居民消费为主，兼有一定的集聚辐射功能。服务范围3~5平方公41个区域商业中心里，服务人口10~15万人；数十个社区商业以社区内居民为服务对象，以便民利民为宗旨，以优化居住环境、提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。《2012版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789郑州市商业分析目前代表郑州城市形象的标志性商圈郑州市政碧沙碧沙府规二七商圈二七商圈划的岗商岗商三大圈圈龙湖龙湖市级商圈商圈商圈商圈更多承载着郑州西区居民小李庄日常生活集散地的功能《2012版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789二七商圈概况二七商圈：是郑州市商业最为繁华的地方的，也是闻名全国的商战斗兽场。?城市交通的枢纽中心，交通极为便利；?商业项目密集度高、商业氛围浓；?中高物业颇受追捧，低端物业面临挑战；?大型卖场云集、产品同质化过高、商业竞争激烈；《2012版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789其他商圈概况商圈名称租金范围重要特征火车站商圈200-400元/平方米/月服装和小商品批发为主;花园路纬四路商圈40-150元/平方米/月以正道花园商厦为中心,周边主要业态是,小餐饮、服装、杂货店、手机、眼镜等;花园路农业路商圈30-120元/平方米/月该商业圈以位于花园路的丹尼斯大卖场及丹尼斯折扣店为中心,周边主要的经营种类：手机、餐饮、杂货、机电、汽修等;文化路黄河路商圈50-130元/平方米/月该商圈以北京华联为中心，科技文化市场,黄河路服装市场;郑汴路商圈20-150元/平方米/月以中博专业市场和东建材为中心的专业市场商圈;《2012版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789郑州商业小结?郑州商业区域发展不均衡，局部过于集中导致发展不受限；?郑州整体处于成长过渡期，正在经历新一轮洗牌；?国内外先进的商业运作模式还未引入，商业正处于升级换代时期；?政府对商业引导力度不够，商业规划网点不够合理；?城市商业业态单一，同质化竞争恶劣，缺乏大型一站式购物中心；《2012版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789小李庄片区商业14个中大型商业市场营业面积近30万平方米中中原家具原家具大大世界世界西南版块商圈（零售行业辐射圈）家世界家世界庆丰庆丰市场市场世纪联世纪联华华滨滨河花河花卉卉交交易易中心中心苏宁苏宁小李庄商圈电电器器郑州市郑州市古玩古玩城城注释：金金泰成灯饰泰成灯饰广场广场西南版块商圈：郑州郑州佳佳和和家家居居郑州西南以中原国国美美电电器器路与大学路交汇郑州西建郑州西建材材大大世界世界的二七区。鞋鞋城城郑州专业市场航海家具航海家具城城（专业市场辐射圈）小李庄核心商圈：指东至京广中路；五五金大金大世界（世界（眼镜城眼镜城））南至航海路；西至嵩山路；北至陇海路的《2012半径１５００版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付米商圈款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789片区商业概况１１超市项目1500米半径内有4家超市，经营面积逾5000平米的中型超市、世纪联华、家世界（华润万佳）、项目对面的沃尔玛预计年底即将动工２２百货目前片区内无大型百货，丹尼斯百货意向入驻长城康桥华城，预计2007年底开业33专业市场小李庄商圈专业市场云集：家私市场4家，电器市场2家，建材、灯饰、鞋帽、古玩、眼镜城、低档服装批发市场各１家，其中家具市场最为成熟。《2012版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789片区主要商街主要商街业态统计生活配套型商业街主要经服装、餐饮、书店、眼镜等零80大学中路售型产品，以满足周边学生、公务员、企事业单位人群的日常消费。租金70约35-150元/平米·月不等。60专业市场商业街50是行政机关、专业市场的密集地，40淮河路是一条典型的专业市场型商业街，街铺租金由80-200元/平米·月不30等。20人文专业商业街10密集的院校拉动了文化产品的发展，依赖于便利交通，汽配及专业市0航海中路校饮场也得以蓬勃发展，租金由30-150学关险场货公帽餐乐发套配机保市百办鞋娱美配店汽府融业型化饰闲容活业金政金专大文服休美生专五《2012版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付他其元/平米·月不等款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789片区主要商街嵩山路商业陇海路商业京广中路商业鞋城、电动车市场密集，商数量业氛围浓厚经营种类数量经营种类饮食店38餐饮店20数量行政机关10经营种类行政机关10专业市场2专业市场6烟酒、杂货8烟酒副食18电动车店7连锁店、专卖店5娱乐3鞋店5桑拿、歌房、酒吧等娱乐场所3小型生活超市5化妆品3银行3餐饮3桑拿、歌房、酒吧等娱乐场所2生活配套型商业街生活配套型商业街《2012版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付专业市场型商业街款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789市场启示录结论一：区域级商业中心形成势在必然郑州市西南版块（项目所在区域）商业布局散乱，小李庄核心商圈各个街道商业特征明显，但相对零散，西南区域缺乏大规模、集中式区域级商业中心。结论二：休闲娱乐有待整合小李庄核心商圈娱乐业相当缺乏，多以零散的小型店铺为主，完全无法满足区域的人群娱乐休闲消费，这也为行业的发展带来了相当大的空间。结论三：百货商场需求强烈区域内无大型百货商场，但区域内百货消费群体都被抽离至二七核心区消费，虽然片区消费力的增强，百货商场在片区也存在巨大的市场空白点。结论四：专业市场亟需更新换代在西南版块专业市场零散且不形成规模，相比于二七商圈和火车站商圈，西南板块商业辐射面小，主要是区域市场环境和专业市场硬件及软件落后所至，如鞋城、眼镜批发市场、家具市场在整体的布置成列、建筑规划、科学配套上已经跟不上郑州的其它专业市场，相比于广州、浙江的五金、小商品、塑料等市场，已经远远落后，产品亟需更新换代。《2012版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789报告思路与结构市场分析项目分析战略思考项目定位物业建议《2012版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789项目地块分析项目项目指指标标地地块块商业商业价值价值占地面积181705.1㎡人人流流及车及车流次流次通道通道总建面1102882.09㎡住宅560031.43㎡人人流流及车及车流流主通道主通道酒店式公寓185326.6㎡⑥⑥④④酒店33084.12㎡②②⑤⑤办公37278㎡①①③③商业街136422.57㎡商业136537㎡人人流流及车及车流次流次通道通道底商14202.37㎡《2012版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789项目SWOT分析优劣势1.背离核心商圈；势（1.商业环境浓厚；（S2.低端商业较多，区域形象差；W2.交通环境优越；）3.开发周期较长；）3.西南片区大规模商业缺乏；4.商业地产发展态势喜人。4.商业招商困难；5.缺乏中高端消费支撑。1.规模大造成的经营风险1.区域商业的升级换代；2.未来商业面积供大于求2.交通网络的建设；3.市场培育期较长3.中高端消费的市场空白；机4.同质化的竞争威会4.沃尔玛带来品牌效应；胁（5.商业地产投资的兴起。5.房地产政策性风险（OT））《2012版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后