无锡广电集团东亭综合体项目定位规划报告-中期无锡广电置业有限公司深圳涵宇联合无锡,2011年01月无锡广电集团东亭综合体项目规划咨询中期报告-涵宇联合1目录A.城市宏观经济分析及发展规划……………………………………………………………003B.综合体相关产品市场研究…………………………………………………………………016C.项目立地分析及区域人群研究……………………………………………………………327D.各产品功能规模测算………………………………………………………………………342E.综合体初步概念定位规划…………………………………………………………………366F.各产品销售价格测算………………………………………………………………………452G.开发建议及盈利模型设计…………………………………………………………………470无锡广电集团东亭综合体项目规划咨询中期报告-涵宇联合2A.城市宏观经济分析及发展规划无锡广电集团东亭综合体项目规划咨询中期报告-涵宇联合3无锡位于沪宁产业带和环太湖产业带，随着长三角交通网络的发展，受沪宁产业带影响明显长三角产业带图示长三角产业带?沪宁产业带：以沪嘉、沪宁高速公路和沪宁铁路为依托，发展信息技术、生物技术、光电一体化技术、汽车产业和新材料技术产业，嘉定工业园和汽车产业基地位于该产业轴上?沿太湖产业带：以生态农业、环太湖旅游为主，环太湖分布?沿江产业带：以沿江水资源为基础，以沪嘉、沪宁高速公路和沪宁铁路为依托，发展装备制造、化工、治金、物流四大产业群，宝山钢铁产业位于该产业轴上?沪术产业带：以沪杭高速和沪术铁路为依托，发展生物医药、纺织服装、现代装备和IT产业，莘庄工业区、闵行经济技术开发区和松江工业区位于该产业轴上?沿海及环杭州湾产业带：绕长江和杭州湾入空港、深水港、郊区环线、轨道交通为主要联系：这轴线的重点包括离岸金融产业群、现代物流产业群、现代装备产业群和杭州湾石化产业群资料来源：无锡统计年鉴涵宇联合分析无锡广电集团东亭综合体项目规划咨询中期报告-涵宇联合4在空间结构分布上，无锡处于上海都市圈第一扩散圈层，同时也是环太湖经济圈核心城市，战略地位优势明显环太湖都市圈环太湖经济圈核心腹地上海都市圈杭州都市圈泰州扬州镇江绍兴南通无锡杭州舟常州宁波上海山南京苏州湖州嘉兴台州第三扩散圈层第二扩散圈层第一扩散圈层资料来源：无锡规划局，涵于联合分析无锡广电集团东亭综合体项目规划咨询中期报告-涵宇联合51600013,69814000120001000080006,70160004,7814,4203,9643,775长三角城市分析4000无锡的GDP居长三角地区第四位，社会消费品零售总额第五位2,5101,8152,2232,2021,5731,3941,408长三角15个主要城市GDP2000和社会消费品零售总额比较[亿元，2008年]1,0354900上海杭州嘉兴湖州绍兴宁波舟山南京扬州常州泰州镇江无锡南通苏州生产总值（亿元）社会消费品零售总额（亿元）资料来源：无锡统计年鉴涵宇联合分析无锡广电集团东亭综合体项目规划咨询中期报告-涵宇联合6长三角城市分析城市人均可支配收入居长三角城市第五位，表明无锡具有较强的潜在购买力；但是人均消费支出却仅排第十位，可见消费仍有很大的增长空间，刺激居民消费或投资将拉动未来无锡经济增长26,67525,3043000024,10422,48124,64622,25723,12323,60521,9452600021,60421,59219,04018,90321,2602200017,39817,19818000长三角15个主要城市可支配收入比较14000[亿元，2008年]1000060002000-2000上海杭州嘉兴湖州绍兴宁波舟山南京扬州常州泰州镇江无锡南通苏州长三角平均2500019,39816,71915,53416,37915,13314,9672000014,34614,28812,22413,56311,61313,95913,439长三角15个主要城市人均消费支出比较15000[亿元，2008年]7,0647,3889,0211000050000上海杭州嘉兴湖州绍兴宁波舟山南京扬州常州泰州镇江无锡南通苏州长三角平均资料来源：无锡统计年鉴涵宇联合析无锡广电集团东亭综合体项目规划咨询中期报告-涵宇联合733%39%40%51%45%48%65%近年来，长三角开始向西部地区转移制造产业，逐渐摆脱51%“世界工厂60%”55%的局面，49%2009年以来的经济危机和政府政策导向更加剧了长三角产业结50%构升级，服务业及高新技术产业成为经济增长新引擎长三角主要城市三产结构比较长三角产业转移及企业迁徙2%5%5%3%1%从至产业转移及企业迁徙内容转移的产2%业职能上成2008年英特尔将位于上海外以生产制海都高桥的工厂关闭，同时位于造产业职上海苏州四川成都的工厂开始运营，杭州能为主无锡宁波南京此次转移的主要是生产制造职能部门江武2007年，富士康工厂由江苏以生产制苏汉搬迁至湖北武汉造产业职第一产业第二产业能为主第三产业浙南2007年，人民电器集团，将以生产制江昌生产基地设在江西南昌造产业职能为主?长三角区域第二产业和第三产业均有相当比例，第三产业比重加大?长三角区域，产业支撑出现变化，服务业及高新技术产业成为经济增长新引擎资料来源：无锡统计年鉴涵宇联合分析无锡广电集团东亭综合体项目规划咨询中期报告-涵宇联合8而无锡政府也非常重视服务业和高新技术产业的发展，对无锡的产业布局进行了重新的规划资料来源：无锡城市发展规划涵宇联合分析无锡广电集团东亭综合体项目规划咨询中期报告-涵宇联合9无锡发展呈现“南拓北展”的格局，南部以环太湖区域的太湖新城、蠡溪新城为龙头，北部则以洛社新城和惠山新城为龙头，锡山区定位为商贸、物流、居住和新商务区域惠山新城京沪高铁沪宁铁路沪宁高速城铁商务区锡山区洛社新城高铁商务区无锡主城区锡东新城蠡溪新城空港太湖新城新区资料来源：无锡城市发展规划涵宇联合分析无锡广电集团东亭综合体项目规划咨询中期报告-涵宇联合104条地铁线路的建设以及将要开通的京沪高铁，将提升无锡的内部和外部交通的能力和效率，加快经济的发展?规划中的轨道交通1、4号线将经过太湖新城，其中1号线已于09年11月动工，2014年通车，将迅速改善区域公共交通体系，提升区域价值?京沪高铁将在2010年内通过车，无锡与其它城市的距离将进一步拉近资料来源：无锡城市发展规划涵宇联合分析无锡广电集团东亭综合体项目规划咨询中期报告-涵宇联合1102-08年间，无锡以工业、制造业为契机进入第二轮高速发展期（GDP增速18.5%），可以预见服务业和高新技术产业将拉动无锡第三轮经济的高速增长1995-2008年无锡GDP增长情况（单位：亿元）工业、制造业高新技术产业08年，无锡GDP4419亿元，位列全国城市第十，江苏第二；按照保守的13%复合增长率估算，2012年无锡的GDP总值将突破7200亿元资料来源：无锡统计公报涵宇联合分析无锡广电集团东亭综合体项目规划咨询中期报告-涵宇联合12锡山区规划锡山区“两城三组团”发展规划，政府通过加大、加快建设城市综合体以带动锡山区域经济建设和发展的导向，推动和加快锡山区域商业中心的形成锡山区规划东港-锡北政府规划、产业招商与城市综合体建设引导，树立和加强东亭锡山区商业中心的地位东亭主中心锡山区“两城三组团”发展规划，东亭主中心项目地安镇副中心新城区，以锡山城区和锡山经济开发区为依托，建成锡山区行政、经济中心，建成与无锡主城区融为一体的生态领先的现代化新城区“两城三组团”的城镇体系：东亭主中心新城区近期将加快东亭、东北塘“一体化”发展，建成３０平方公里的“锡东鹅湖新新城”；安镇副中心积极利用京沪高速铁路在市镇境内设站点的机遇，打造在华东地区有影响和辐射力的现代商贸物流基地，逐步建成以商贸业为龙头、居住为载体、工业和都市农业为两翼的现代化城市示范区。资料来源：无锡锡山区政府规划网，涵宇联合分析无锡广电集团东亭综合体项目规划咨询中期报告-涵宇联合13商业格局无锡为单一中心城市，随着经济较快的发展，城市化进城加快，城市外扩，城市布局结构中心城形成“七片一带”的总体布局结构，商业形成也向市区为主、新城商业副中心结合的趋势发展无锡城市商业格局变迁惠山新城京沪高铁项目地无锡原有城市以市区为沪宁铁路居住、服务、商业集中沪宁高速的区域所在，新区、锡山、惠山等区域为工业城铁商务区锡山区区或经济开发区；洛社新城广益商业东亭商圈2009年国务院批准同意高铁商务区修订后的《无锡市城市无锡总体规划（2001年－主城区锡东新城蠡溪新2020年）》，无锡城镇城布局总体框架为一主，7河埒口商圈分区格局：“一个主城区”，是指无锡市中心新区商圈区，由城中分区、山北分区、蠡溪分区、锡北太湖广场商圈空港分区、东亭分区、新区太湖新分区、滨湖新城分区7个城新区分区组成资料来源：无锡市政府规划，涵宇联合分析无锡广电集团东亭综合体项目规划咨询中期报告-涵宇联合14商业研究核心结论：无锡市区大型百货等商业供应充分，东亭距离市区近，交通便利，夺去了大量区域内客群的消费，本区域没形成商业中心1?无锡市的产业结构正在升级，第三产业发展迅速，第二产业外迁，并且向高新产业升级2?城市发展迅速，收入增长快，潜在消费能力强3?未来规划多个发展组团，城市功能开始从聚焦走向细分资料来源：涵宇联合分析无锡广电集团东亭综合体项目规划咨询中期报告-涵宇联合15B.综合体相关产品市场研究B.1零售商业市场B.1.1城市商业格局变迁B.1.2主要商业中心研究B.1.3租户访谈