珠海城市介绍及房地产市场概况二零一三年一月目录第一篇珠海城市介绍第二篇珠海房地产市场概况第三篇2013年珠海楼市展望本报告是严格保密的。2第一篇珠海城市介绍?珠海行政区位、人口等?珠海城市规划、城市发展战略?珠海经济整体运行情况本报告是严格保密的。3【行政区位】珠海市是珠江三角洲南端的一个重要城市，是中国的五个经济特区之一，东与香港隔海相望，南与澳门相连，西邻新会、台山市，北与中山市接壤，现辖香洲、金湾、斗门三个区，全市总面积1701平方公里香洲区斗门区金湾区本报告是严格保密的。4【人口】《珠海市2010年第六次全国人口普查主要数据公报》显示全市常住人口为156万人，同第五次全国人口普查的124万人相比，十年共增加32万人，增长26.27%，年平均增长率为2.36%珠海市各区人口分布六普珠海市人口年龄结构地区人口数同第五次普年龄段人口数占比全市合计1560229查相比香洲区7717260-14岁21069413.50%-3.88%高新区10914015-64岁127259081.57%+2.86%横琴新区691365岁及以上769454.93%+1.01%万山区4813合计1560229100%斗门区415854金湾区148565高栏港区103218本报告是严格保密的。5【城市规划】“产业西进、城市西拓”拉大了珠海的城市框架，随着港珠澳大桥、横琴新区、十字门商务区的规划建设，将提升珠海的整体发展速度?借助实施《珠三角改革发展规划纲要》和横琴大开发的战略机会，2010年珠海市加快实施“东部大转型，西部大开发”战略?在东部大力推进现代服务业、高新技术产业?在西部以“双港”为引擎、大项目为龙头，大力发展先进制造业、现代物流业和现代农业，把区域结构和产业结构调整有机结合起来，城市发展呈现出强劲的竞争力?城市空间格局“一条主轴、两大板块、三区一城、若产业西进干组团”?一条主轴：情侣路＋珠海大道，串起东西两端?两大板块：即东部板块和西部板块产业西进?三区一城：即香洲核心城区+横琴新区+西部中心城区构成珠海主城区未来发展?若干组团：与产业园区相配套的城镇组团。通过组热点团式布局构建支撑核心城市的空间格局本报告是严格保密的。6【城市规划——横琴新区】2009年8月14日，国务院正式批复了《横琴开发总体规划》，横琴新区的开发建设上升为国家战略，《规划》明确了横琴的战略方向---横琴成为“一国两制”下探索粤港澳合作新模式的示范区、深化改革开放和科技创新的先行区、促进珠江口西岸地区产业升级的新平台?横琴岛地处珠江口西岸，是珠海最大的海岛，由大横琴岛与19922006200919982004年广1987年被广年广东年1年被确东省提出2009年6月国小横琴岛组成，土地总面积年成1989东定扩省通过月中定为珠将横琴岛务院原则通过立横年撤大对外《横琴央决海五大创建为《横琴总体发106.46平方公里，相当于澳门琴乡乡建开放位岛开发定开经济功“泛珠三展规划》政府镇四个重建设总发横能区之角横琴经点开发体规划琴岛的三倍，香港的十分之一，生一济合作区之一纲要》区”（9+2新世纪香港态环境优越，2009年之合作区）后有澳珠海主城区2008年门舆论前，90%的土地未开发，常住2005年《珠三角申请横粤澳合作纲要》中琴列入人口7000多人。与澳门三岛一联席会议横琴成为澳门管确定，以横琴新区辖范围河之隔，最近处不足200米，澳门“泛珠合作，粤澳距离香港34海里为主力”横琴方针发展?2009年12月16日，横琴新区横琴挂牌成立，横琴开发全面启动?现阶段建设以基础设施为主，即将进入大规模开发阶段本报告是严格保密的。7【横琴新区——定位及规划】?发展定位——横琴新区的发展目标是，经过10到15年的努力，把横琴建设成为连通港澳、区域共建的“开放岛”，经济繁荣、宜居宜业的“活力岛”，知识密集、信息发达的“智能岛”，资源节约、环境友好的“生态岛”。到2015年，人口规模为12万人，人均GDP为12万元；到2020年，人口规模为28万人，人均GDP为20万元?规划——横琴的整体规划为“三片十区”，由北至南分别为商务服务片区，科教研发片区、休闲旅游片区，各片区各具特色、功能明显、相互协调发展本报告是严格保密的。8【城市规划——十字门中央商务区】位于珠海东部城区、西部城区及横琴新区的中心，毗邻湾仔、横琴和拱北三大口岸。十字门中央商务区的横琴片区和南湾片区与澳门本岛、氹仔岛构成了独特的“两江四岸”格局，是环澳城市带的天然核心?规模——占地5.77平方公里，其中北部片区2.28平方公里，南部片区3.49平方公里；规划总建筑面积1100万平方米，总投资将超过1000亿元?发展现状——09年开始城市设计，10年起开始城市基础设施和会展商务组团的施工建设，13年初会展商务组团进入结构封顶施工阶段本报告是严格保密的。9【十字门中央商务区——定位及功能布局】?发展定位——依托于粤港澳紧密合作，服务于珠海核心城市建设及横琴开发国家战略的、国际化、滨水生态型现代服务业聚集平台，将主要发展金融服务、商务服务、会议展览、企业总部、公共服务、文娱休闲、商务配套及高端居住等产业?功能布局——?北部核心区：占地128万方，建面220万方，主要发展会展商务组团（已动工）、中航通飞组团（已动工）、商务办公、企业总部及商务配套等?南部核心配套区：占地120万方，建面200万方，主要发展功能SOHO办公、商业、文化娱乐、商务公寓及配套服务，在滨水?北部储备区：占地100万方，建面230万方，主地带重点设置度假酒店、游艇码头、水上运动观光等设施要发展公共服务办公功能和部分高端居住功能?南部储备区：占地109万方，建面210万方，重点发展高科?南部核心区（离岸金融岛）：占地120万方，建技研发及总部办公、吸引全球高科技产业研发和总部机构进面240万方，集中发展金融服务、高端商务办公驻，适当发展高端居住配套及相关配套本报告是严格保密的。10【宏观经济1】近年来珠海经济总体稳步增长，2011年实现GDP1403亿元，在广东省内位列第十一位，人均GDP8.99万元，位居省内第四，三产比例为2.7：56.0：41.3；香洲、金湾和斗门三个行政区分别实现地区生产总值863.48亿元、351.27亿元和188.49亿元2006-2011年珠海市地区生产总值及增长速度2011年广东主要城市地区生产总值2011年广东主要城市人均GDP2011年珠海产业结构图本报告是严格保密的。11【宏观经济2】固定资产投资&进出口贸易（其中2011年固定资产投资达638.4亿元，房地产投资为256.6亿元，占比40.2%）2006-2011年珠海市固定资产投资及增长速度2006-2011年珠海市进出口贸易情况?2011年实现固定资产投资638.37亿元，与?受2008年全球金融危机影响，珠海2009年2010年相比增长28.4%，增幅明显进出口下降较为明显，出口总额为近5年来最?2011年房地产投资为256.6亿元，占固定资产低投资总额的40.2%?2010-2011年珠海市出口贸易明显回暖，2011年进出口总额达516.39亿美元，增长18.8%本报告是严格保密的。12【宏观经济3】社会消费品零售总额&城镇居民人均可支配收入2006-2011年珠海市社会消费品零售总额2006-2011年珠海市城镇居民人均可支配收入及增长速度及增长速度?2006-2011年珠海社会消费品零售总额增长?2006-2011年，珠海城镇居民人均可支配收明，近年增率在以上显2长18%入平稳增长，自2008年以来，增幅逐年提高?2011年实现社会消费品零售总额567.86亿?2011年珠海城镇居民人均可支配收入达到元，与2010年相比增长18.1%，增速较201028731元，比2010年增长13.2%年稍有回落本报告是严格保密的。13第二篇珠海房地产市场概况?房地产市场整体运行情况?土地市场基本情况?住宅市场基本情况?商业地产简述本报告是严格保密的。14【整体情况】房地产投资在07年实现爆发式增长后增幅趋于平稳，但2011年再次实现大幅提升，全年实现投资256.6亿元，增长42.9%；商品房成交面积自09年起有所下降，但是成交均价增长明显，11年均价达11678元/平2004-2011年珠海市房地产开发投资情况2004年-2011年珠海市商品房成交面积及均价?2007年珠海房地产投资实现爆发式增长，2008-?2007年商品房成交量打322万方，为历年最高，2010年增幅较为平稳，2011年再次实现大幅提升08年下降明显，09年迅速攀升至280万方，09-?2011年实现房地产投资256.6亿元，较2010年11年呈逐年下降趋势提升42.9%，增幅显著?成交均价逐年上升，11年达到11678元/平，上涨9.2%本报告是严格保密的。15【商品住宅市场】珠海商品住宅市场自09年起，销售面积呈逐年下降趋势，09-11年年去化量均在200万方以上，12年初步统计成交146万方，较11年下降明显；价格方面，受11年“双限令”影响，价格较11年下降了6.9%，12年均价达11310元/平2003年-2012年珠海市商品住宅销售均价及增值速2009-2012年珠海市商品住宅销售情况度?2009年商品住宅去化271万方，为近几年峰值，?备注：03-06年价格为主城区统计价格，因数据09-11年年去化量均在200万方以上来源多种渠道，统计数据可能稍有误差?2012年初步统计去化146万方，较2011年减少30%?备注：08年前住宅去化统计数据缺失，09-11年数据来源珠海统计局，12年数据为市场初步统计，可能一定存在误差本报