营销变革——蚌埠·星河世纪城项目营销报告《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http://shop70308792.taobao.com大略伟业高绩效NP营销系统P＝N×P销售目标有效来访量来访成交率《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http://shop70308792.taobao.com营销变革---提高有效来访量一、判定有效来访居住范围工作单位范围方法论①有效客户分析交通路径分别制订行动方案，如短信覆盖、路消费场所牌、定点推广等阅读习惯等②有效客户核心关注点核心优势核心推广点、推广语、推广道具等产品核心特点重点问题解决问题办法③营销推广策略N④总营销费用预算制订营销推广初步方案，对照目标有效来访量有效来访量⑤销售及推盘策略小规模、小循环，多周期针对有效来访量（精准推广）二、具体推广动作现场包装：符合项目调性的现场包①基础必做动作装区域路牌导视、户外拦截乡镇、社每一个推广动作细化②定向定点推广区制作定向定点推广模板量化有效来访数据消费场所③活动与事件营销短信等④一二手广泛联动，四五六集约深耕⑤传统媒体推广《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http://shop70308792.taobao.com营销变革---提高来访成交率人员素质和培训提升团队作业能力团队管理：团队士气、文化、考核激励等提高成交能力深度了解并满足客户需求，准确推介产品售楼处示范环境、样板房产品展示提高客户满意度销售路径P物业服务体系等来访成交率产品提升影响客户购买的最重大的大问题及解决方法解决客户异议（顾问式服务）推盘时机掌握合理推盘时机销售策略推盘节奏对应有效来访客户积累，体量切小提高来推盘量以量逼定有效客户有效促进成交访成交率价格策略及折扣策略《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http://shop70308792.taobao.com目标确认2012年11月开盘，3#、4#楼去化不低于50%项目是否支持目标达成目标实现?工程进度能否实现——工程盘点?客户来访量能否满足——营销推广?客户分析——调研总结《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http://shop70308792.taobao.com一期营销计划启动期蓄客期一期开盘持续热销7811月12月13年1月月月前期准备蓄客储备确保客户储备确保客源持续性注：本时间节点只是初步预期，具体需要根据工程进度等实际情况另行确定《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http://shop70308792.taobao.com量化来访量，提高成交率第一阶段：7月启动——2013年1月一期开盘后三月蓄客数量：销售目标套数（256套）/有效成交率18%=1400组*50%=700组如果根据理想状态，有效来访率则能达到约18%；一期销售则需要实现的有效来访量：1400组具体操作手法《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http://shop70308792.taobao.com销量目标=有效来访量ⅹ来访成交率有效渠道有效区域有效形象推售策略案场执行客户关注点推广渠道是否满足来访量？推售策略、案场执行是否满足成交率？《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http://shop70308792.taobao.com市场是否支持形势分析?整体大势判断?蚌埠市场判断?区域竞争环境《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http://shop70308792.taobao.com政策对市场的影响1、保持经济稳定发展，防止房产泡沫破灭，反之防止经济发展停滞；2、分税制使得地方政府55%税收上缴，中央政府又对地方政府进行城市发展考核，而城市发展建设主要的支出又依靠的是地方政府。一旦失去土地财政，地方政府必然难以为继。可以说2012年的政策微调是在救地方政府；3、各种微调信息必然刺激“刚需”的购房冲动，特别对于观望型的刚需客户刺激极为明显。对于二套房客户则对于这种刺激的反应相对会迟钝很多，而改变二套房的贷款利率上浮百分之十才是能够刺激他们。《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http://shop70308792.taobao.com后续政策预测1、全国经济深入滞胀通道（发展停滞、通胀严重）；2、刚需无法支撑土地价格的进一步上涨，土地拍卖进入理性化时代，城市发展放缓，地方与中央的博弈持续深化，不排除进一步释放资金流动性，甚至有较大可能涉及到体制改革的核心——分税制改革；3、房产价格持续在当地刚需支付极限区域内波动，销量较前期有较大攀升。《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http://shop70308792.taobao.com局部房地产预测房产价格持续在当地刚需支付极限区域内波动，销量较前期有较大攀升；缺少权贵与中产阶级参与房地产的投机，房价上升空间极其有限。土地成本导致个别项目对价格难以下降，对于局部市场价格具有一定支撑；低价格策略项目会抢占多数客户群，导致其他项目必须避其锋芒。《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http://shop70308792.taobao.com要销量还是要单价？消费者支出红线价格弹性单价销量空间产品成本红线取决于：1、现金流的要求；2、利润的要求；3、成本的限制；4、竞争项目价格；5、消费者支出极限《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http://shop70308792.taobao.com蚌埠5月新增与库存截止5月21日（注：21日后网上备案数据缺失），蚌埠市入网总套数64231套，入网总面积677.17万㎡。新增1416套，相对4月份新增2007套环比减少29%；可售套数10297套，可售面积106.36万㎡，可售套数环比4月份底10096套增长2%。2011年~2012年5月住宅类商品房共备案14143套，按月均831套计，目前库存理论去化时间为12.4个月，库存压力越来越明显，且主要集中于110㎡以上的大中户型。5月住宅类商品房成交2012年5月蚌埠市住宅类商品房顺利破千，共备案1327套，环比4月973套增长36%。本月有多家楼盘推盘，抓住“红五”的尾巴，通过促销优惠等活动顺利实现去化，总体成交均价约4200元/㎡。《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http://shop70308792.taobao.com月度成交走势经过2011年的起伏之后，进入2012年，楼市似乎开始进入回暖通道。由于新盘不断加推，降价促销力度不断加大，以及大量刚需群体入市，4月、5月成色较足，终于突破月成交千套大关。但预计进入6月份之后由于新盘推出较少及传统淡季的影响，成交量将有所回落。《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http://shop70308792.taobao.com新增与成交走势从2012年3月到5月的三个月的时间内，蚌埠市住宅类商品房的供销比分别为2.37→2.06→1.06，说明蚌埠市购房群体对新增房源的消化能力日见加强，回暖现象有所显现。究其主要原因在于4、5月份入市房源较多，且开发商的优惠政策逐渐加大，吸引了更多的刚性需求群体入市成交。《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http://shop70308792.taobao.com各板块成交对比经过3月份波澜不惊的推盘以及不温不火的成交后，进入4月份蚌山区、经开区重新站立在蚌埠楼市的潮头，良好的区位以及大量入市的楼盘带来的促销优惠政策吸引，使两大区的优势凸显。5月份有推售的楼盘也多位于这两大板块之中。其他各区表现起伏不定，唯有龙子湖区一直垫底，该区虽然有极为优越的地理、环境优势，但鉴于目前在售楼盘较少，对购房者的吸引力还不够强。（注：5月份数据缺失，官网还未公布）《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http://shop70308792.taobao.com住宅成交量与均价走势由4月、5月两个月的住宅备案可以看出，蚌埠市近2个月的住宅成交量与成交均价呈反比态势，价格降低相对应的是成交量上升。市区总体成交均价特别是5月份的基本位于4500元/㎡以下，成交房源的套均面积区间为90～124㎡/套之间，其图1：2012年4月蚌埠市住宅类商品房成交走势中90～105㎡/套占近95%，中小户型大行其道，整体市场有着典型的刚性需求特征。5月26日之后因受到万达公馆推盘均价6200元/㎡的影响，整体市场成交均价有所提升，基本上位于5200元/㎡以上，但5月30日之后图2:2012年5月蚌埠市住宅类商品房成交走整体市场成交均价又有明显回落的趋势《势。2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http://shop70308792.taobao.com形势分析/整体大势判断回升的市场走势，下半年政策环境不变，市场持续回暖商品住宅存量还将继续增加，上市场观望情绪逐步减退，库存压下半企业资金链继续紧缩，以价换力可能有所减轻，低价增量销售半年量成房企“过冬”的主要砝码年将成为主旋律，以价换量是楼市；刚性需求量开始上升，市场二零壹首要任务！转暖迹象明显二年六政策趋稳，市场逐步转暖月政策趋稳，市场同期持平缓升《2012房地产营销策