B.A.ConsultingB.A.Consulting亦庄13C1综合体项目第一阶段汇报伟业顾问B.A.ConsultingB.A.Consulting项目分析思路项目分析思路项目特性判断系统分析市场动态判断综合分析判断?用地分析??区位条件城市发展角色判断?新城线?综合分析??开发目标市场判断?市场线?定位策略??综合体效应客户需求判断?产业线定位方向?整体定位?案例分析?方案建议?方案对比B.A.ConsultingB.A.Consulting项目特性判断项目特性判断11：区位条件：区位条件新城新城新城新城....新中心新中心新中心新中心....新地标新地标新地标新地标B.A.ConsultingB.A.Consulting项目特性判断项目特性判断11：区位条件：区位条件新城：新中心：新地标：大北京产业核心区中部荣华路商务带——亦庄长安街京津城镇走廊的重要节点多中心发展的新核心商务核心区的竞合关系——标志建筑据北京最近的新城工业区与生活区的交通节点亦庄亦庄B.A.ConsultingB.A.Consulting项目特性判断项目特性判断22：开发目标：开发目标高档次的责任地产，良好的持续生命力高档次的责任地产，良好的持续生命力高档次的责任地产，良好的持续生命力高档次的责任地产，良好的持续生命力B.A.ConsultingB.A.Consulting项目特性判断项目特性判断22：开发目标：开发目标企业企业项目项目社会责任感社会责任感新城区域中心新城区域中心品质形象要求品质形象要求综合体开发综合体开发提升区域价值提升区域价值经济效益经济效益社会效益社会效益VSVS经济效益经济效益远期效益远期效益VSVS近期效益近期效益B.A.ConsultingB.A.Consulting项目特性判断项目特性判断33：综合体效应：综合体效应强大的辐射力和带动力强大的辐射力和带动力强大的辐射力和带动力强大的辐射力和带动力B.A.ConsultingB.A.Consulting项目价值判断——综合体效应项目价值判断——综合体效应综合体定义CITYCOMPLEX?定义：都市综合体是都市中各种物业功能复合、互相作用、互为价值链的建筑、文化意识形态的集合体。洛克菲勒中心?美国纽约洛克菲勒中心是上世纪最早出现的建筑综合体，它的开发从1930年一直到今天，是当今世界上规模最为庞大的私人所有的商业、娱乐中心?洛克菲勒中心是世界上最富盛名的标志性建筑群之一?物业类型含盖办公、旅店、购物、居住和娱乐?地下铁道贯穿连结洛克菲勒中心开启了建筑综合体的时代，并且以实践证明了办公、旅店、购物、居住和娱乐是建筑综合体功能的重要组成，是形成功能协调的基础，最终实现独有的综合体效应。B.A.ConsultingB.A.Consulting项目价值判断——综合体效应项目价值判断——综合体效应综合体效应a.拉升区域形象，构筑城市中心日本六本木新城（RoppongiHills）?历史：六本木，二战前上流阶层与外国大使居住区，二战期间遭摧毁，战后陆续形成高密度居住区，区域形象较差?现状：2003年建成六本木新城，成为日本东京著名的购物中心和旅游中心，包括东京凯悦大酒店、维珍TOHO影城、朝日电视台、森大廈、森艺术中心、新城住宅、露天广场、毛利庭园、屋顶庭园等一批标志建筑和景观设施。B.A.ConsultingB.A.Consulting项目价值判断——综合体效应项目价值判断——综合体效应综合体效应5F\6F会所，俱乐部b.拉升物业价值银泰大厦B1-3F商业配套北京银泰中心?用地面积：31305平方米写字楼写字楼?总建筑面积：350000平方米柏悦居销售价格均价(元/平米)?中央主楼地上63层，高249.9米12000500004751146213474994369844680100004116041749388534000035505368233716636812800035193?东西两栋配楼地上42层，高18630000600020000米4000200010000?物业：柏悦酒店、公寓柏悦居、柏00悦府、写字楼、商业Dec-05Jan-06Feb-06Mar-06Apr-06May-06Jun-06Aug-06Sep-06Oct-06Nov-06Dec-06Jan-07?公寓柏悦居实现销售均价4万元/平米，超过周边住宅一倍以上高度、位置虽然是公寓产品价值构成的重要因素，但综合体中酒店、商业对公寓价值起到了关键的支撑作用B.A.ConsultingB.A.Consulting项目价值判断——综合体效应项目价值判断——综合体效应综合体特质品质带动与提升建筑综合体的优势：建筑综合体可以体现出HOPSCA办公酒店的特质，具备较高的自我调节能力。建筑综合体中的各种功能互为补充，整幢建筑可以在一定范围内间接消费力实现自给自足，形成“城中城”的经营方式；各种功能互为裨益，提供对方发展的潜力，反过来促进消费力配套高端居住需求自身的增长。办公HOPSCA由多种地产功能互补和连动，体现了资源共需求生、聚合增值的优势。公寓建筑综合体复合的功能越多、功能间的协同性和集商业聚效益越好，给使用者带来的生活就越方便。项目核心价值：国际化HOPSCA以国际视野对城市中心土地规划利用的地产开发形式，得源于法国拉德芳斯，指将完整的锻造国际产品。树立国际建筑。城市综合功能凝缩于一个项目，强调项目的综合性。创始国际生活。H（HOTEL）O（OFFICE）P（PARK）S（SHOPPING）C（CLUB）A（APARTMENT）的本项目可以承载国际化水准的产生条件是苛刻的：期望高可达性（城市中心的区位）+高集约性(工作日商务人流进出密集，夜晚及周末居住、消费人流集中，功能全面、集中)+整体统一性(建筑群体与外部空间的协调)+功能复合性（自身可以实现完整的工作、生活配套运营体系）+空间连续性（包括立面以及各功能的建筑景象的连续）。B.A.ConsultingB.A.Consulting项目价值判断——综合体效应项目价值判断——综合体效应综合体发展趋势都市综合体发展规都市综合体发展规律律：：?区域经济的标识性与强化作用越来越显著,”城区域经济的标识性与强化作用越来越显著,”城地标性地标性市市--区域区域””一体化一体化?将越来越将越来越有有个个性：性：城市功能多城市功能多样样化、城市形象特色化、城市形象特色化、城市化、城市环境环境生态化、城市生态化、城市资源资源集约化集约化功能复合性功能复合性定位明定位明确确?所所具具有的功能有的功能越来越越来越细细分分前前瞻瞻性性?越来越越来越以以可可持续的持续的发展战略，发展战略，引领引领城市与区域发展城市与区域发展本案定位目标本案定位目标B.A.ConsultingB.A.Consulting本项目应本项目应该该是：是：新城新城..新中心新中心..新地标新地标什么什么是是??高档次的责任地产高档次的责任地产本项目应具备：良好的持续生命力良好的持续生命力本项目应具备：怎么做怎么做??强大的区域辐射力和带动力强大的区域辐射力和带动力我们我们要从要从高高度度出发，结合出发，结合案例案例研究研究，，动态动态的的解决解决核心问核心问题题。。让我们先让我们先从从自身自身出发出发…………B.A.ConsultingB.A.Consulting项目分析思路项目分析思路项目价值判断系统分析市场动态判断综合分析判断?用地分析?城市发展角色判?区位条件?新城线断?综合分析?开发目标?市场线?市场判断?定位策略?综合体效应?产业线?客户需求判断定位方向?整体定位?案例分析?方案建议?方案对比B.A.ConsultingB.A.ConsultingB.A.ConsultingB.A.Consulting?宏观用地分析?中观?微观新城线?用地市场线产业线B.A.ConsultingB.A.Consulting用地分析——用地分析——宏观宏观区位区位大北京区域大北京区域发展大北京区域发展““双双核多中心都市核多中心都市圈圈战略战略””亦庄新城位于城市发展的主导方向上，是京津城镇走廊上的重要亦庄亦庄节点。京津两地城市发展促使亦庄发展提速。亦庄位亦庄位于于城市城市圈圈最最具具发展发展潜潜力的地区，构成新城特有的区位发展力的地区，构成新城特有的区位发展优势优势B.A.ConsultingB.A.Consulting用地分析——用地分析——宏观宏观区位区位北京城市空间北京城市北京城市空间布局空间布局““两轴两轴——两两带—多中心带—多中心””?打破“摊打破“摊大大饼”饼”的的传传统统格局格局?形成多中心的城市形成多中心的城市空间空间新新格局格局?亦庄为重点发展的亦庄为重点发展的新城之一新城之一作为最重要的新城之一，作为最重要的新城之一，具具有有政政策和策和资源优势资源优势B.A.ConsultingB.A.Consulting用地分析——用地分析——宏观宏观区位区位北京功能规划????????首首都功能核心区：都功能核心区：????????东东城、城、西西城、城、崇崇文、文、宣武宣武????????首首都功能的最都功能的最主主要要载载体，体现体，体现政治政治、经、经济、文化中心功能。济、文化中心功能。????????城市功能城市功能拓拓展区：展区：????????朝阳朝阳、、海淀海淀、、丰台丰台、、石景山石景山????????承担面承担面向向全全国和世界的国和世界的外外向型经济向型经济服服务务功能。功能。????????城市发展新区：城市发展新区：????????通通州州、大、大兴兴、、顺顺义、义、昌平昌平????????北京北京疏疏散散城市