无锡城开蠡湖项目市场定位报告致：城开集团戴德梁行房地产咨询(上海)有限公司Page2008.030无锡蠡湖综合项目，在无锡，多种物业，多种精彩！高端写字楼她将以怎样的运营方式进入市场，体现更宽的视野？高星级酒店她应当以怎样的产品给予客户，给生活带来新的亮点？高品位商业她将如何准确寻找目标客户，并深深打动他们？高端服务式公寓19多万平方米(地上面积约…14万)，多种物业如何分配，才能紧握市场脉搏？不同类型的物业何时入市，将最大程度地吸引眼球？……Page1项目总体定位：体现“品牌、品质、品位”，树立蠡湖最高地产项目标竿“FIRSTCENTERCITY”（蠡湖中心城）办公楼酒店式公寓商业中心精英人士产品细节品质精致生活体验第一商务空间第一生活居所第一休闲会所Page2总目录写字楼篇酒店式公寓篇商业篇决策分析篇项目整体篇Page3第一部分写字楼篇Page4宏观市场分析Page5400018%17%350016%300015%1200114%11000250013%900012%20007000570011%宏观经济环境——GDP50004104无锡GDP1500近年来保持平稳快速增长，年均增速都在15％以上，其GDP总量385810%在长三角城市中处于中等水平34333275无锡历年GDP及年增长率长三角城市GDP横向比较年(2007)年年年年20033000单位：亿元20042005200620071000GDP(亿元）GDP年增长率上海苏州杭州无锡宁波南京数据来源：无锡历年统计年鉴以及各地2007年统计公报。Page6100%80%36.936.839.740.240.1第三产业52%60%第二产业50%46%第一产业40%60.361.257.557.658.540%41%宏观经济环境40%——第三产业无锡第三产业比重近年来有所上升，但增长较为缓慢，而且第三产业增加值20%37%绝对数要低于上海、苏州、杭州等城市35%无锡历年产业结构长三角城市三产发展水平横向比较（2007）0%2.822.82.21.430%2003年2004年2005年2006年2007年上海苏州杭州无锡宁波常州数据来源：无锡历年统计年鉴以及各地2007年统计公报。Page740080%70%30060%房地产投资(亿元)50%20040%增长率宏观经济环境——房地产投资2001年-2005年，无锡房地产投资经历了一个逐步增速转而放缓的周期；从30%2006年开始，房地产投资增长重现加速过程无锡历年房地产投资完成额10020%10%00%2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年数据来源：无锡历年统计年鉴。Page878804070653360302728542850255020403330201010宏观经济环境——外商投资近几年，无锡的外商投资发展较为平缓，每年的实际使用外资额基本保持00在25-33亿美元，变化幅度较小无锡历年合同外资额2003无锡历年实际使用外资额年20032004年年20042005年年20052006年年20062007年年2007年合同外资额(亿美元）实际使用外资额(亿美元）数据来源：无锡历年统计年鉴。Page960060%50050%40040%6030030%2004020%100宏观经济环境——进出口10%最近三年，无锡进出口增长有所放缓，年增长速度基本保持在2033%左右；从进出口总额来看，欧美、日韩是无锡主要的对外贸易国家00%无锡历年进出口情况2007年无锡对主要国家和地区的进出口情况20030年2004年2005年2006年2007年美国欧盟中国香港日本东盟韩国中国台湾进出口总额（亿美元）年增长率出口额（亿美元）进口额（亿美元）数据来源：无锡历年统计年鉴。Page10宏观消费市场2007年无锡市社会消费品零售总额单位：亿元年度社会消费品零售总额1134.75其中批发零售贸易业零售总额1007.84餐饮业零售总额108.42其他零售总额18.492007年无锡市社会消费品零售总额突破1134.75亿元，同比增长17.5％。无锡消费市场的繁荣显示出该城市消费者强劲的消费实力，并呈现继续增长的数据来源：无锡市统计信息网、无锡市统计公报态势，为商业的发展奠定宏观基础。Page11产业分析Page12无锡市产业规划无锡以电子信息、新材料、机械装备、汽车及零部件、高档纺织为主的制造业基础雄厚，目前正在向创造型产业和服务型经济转变无锡产业结构发展无锡产业发展目标产业结构做大做强电子信息、新材料、机械装备、汽车及零部件、高档纺织五大支柱产业，大力发展环保、新能源、IIIIII加快发展生物医药三大先导产业，实现制造业的优化升级，推先进制造业2007年1.458.540.1进国际先进制造技术中心的形成，构建国际先进制造两大技术中心2006年2.257.640.2产业重点2005年2.857.539.7构建区域性商贸物流中心、区域性创意设计中心、区优先发展域性职业教育中心和区域性旅游度假中心，并大力发2004年2.061.236.8现代服务业展信息服务业、金融服务业、动漫产业、专业服务业2003年2.860.336.9等现代服务业数据来源：无锡市统计局和无锡市规划局。Page13无锡市产业布局总体产业布局：重化工业沿江发展，高新技术产业向沿路高新技术园区集中，创意、旅游、商务、科研等现代服务业向沿湖功能区集中?现代物流业——主要集中在江阴港区、下甸桥港区、硕放、藕塘、锡东等物流集聚区?信息服务业——主要发展软件业和影视动漫产业等服务业?金融服务业——吸引各类中外金融保险机构来锡设立总部或分支机构?创意产业——以蠡园国家工业设计园、太湖国际科技园等为载体，大力发展设计研发业无锡工业布局?无锡城市发展战略——“城市南进，产业北移”，调整规划“工业出城入园”?工业园区规划原则——“区域集中、产业集聚、开发集约”工业?无锡工业空间格局——“四园八区”，即新区、锡★山经济开发区、惠山经济开发区和滨湖开发区四大省级以上开发区，和安镇-羊尖、胡埭-阳山、硕放-鸿山、山北等八大工业集中区★蠡园区域数据来源：无锡市规划局。Page14无锡市分区产业定位无锡市区产业规划重点发展产业重点发展以旅游、商贸、金融、会展、市中心信息咨询为主的第三产业，以及房地产、建筑、电子、纺织等产业。重点发展电子信息产业、IC产业、光伏市中心产业、汽车零部件产业、生物医药等为新区主导的高新技术产业，纺织、化工、机械等产业以及物流等生产服务产业。重点发展工业设计、电子信息、精密制蠡园蠡园造等产业；近年来，政府大力扶持工业开发区设计和集成电路等产业的发展，加快了高新科技产业孵化基地的建设。太湖广场定位为无锡“城市客厅”，规太湖广场划将发展成为以现代服务业为主的城市新CBD。数据来源：无锡市规划局。Page15蠡园开发区产业发展分析?产品设计?蠡园经济开发区东至蠡溪路、北至梁溪河?、南至太湖大道、西至梁湖路，区域面积建筑设计约2.5平方公里?装饰设计?核心产业基地为国家工业设计园工业设计园主要设计范围?平面设计?以地产开发、建筑设计、结构设计等房地?产及相关行业也形成一定集聚规模IC设计?其它重点发展产业还包括——?模具设计电子信息产业以及精密机械产业?精密零件设计?汽车及工装设计?集芯片设计、制造、封装、测试为一体的微电子?工业计算机应用电子信息产业产业链设计?新一代家用电器、高效节能灯及灯具、通讯设备、电子计算机、电子元器件、半导体器件等精密机械产业?精密机械基础件、精密模具、精密仪器设备、精密机床、精密医疗设备等?还有，高效电机、汽车零配件以及大型成套专用设备等数据来源：DTZ写字楼部和无锡市规划局。Page16无锡产业分析小结无锡市整体产业发展现状?无锡经济保持平稳快速增长，以电子信息、新材料、机械装备、汽车及零部件、高档纺织为主导的制造业基础雄厚?目前无锡正在向创造型产业和服务型经济转变，但第三产业整体增长缓慢，经济仍然以工业为主导无锡市产业发展规划?按照无锡产业布局规划，重化工业沿江发展，高新技术产业向高新技术园区集中?包括蠡园区域在内的沿湖区域，规划重点发展创意设计、旅游、商务、科研等现代服务业蠡园区域产业发展现状及未来前景?本项目所在的蠡园区域，目前已集聚形成了工业设计、建设服务业、电子信息、精密机械以及商贸物流等五大行业?未来蠡园区域，将逐渐发展起上述五大行业为主要产业支撑的现代服务业，但其发展速度将受到来自市中心以及太湖广场区域的竞争性限制Page17写字楼市场分析Page184090%353085%历年供应量12（万平方米）25201080%新增供应量无锡写字楼市场分析——供需状况158(万平方米)平均入驻率历年累计供应量及入驻率1075%?无锡写字楼市场历年新增供应量相对不大，历史供6应量增长缓慢5?到2007年，写字楼供应量仅约36万平方米0470%新增去化量?近年来，随着无锡宏观经济持续向好，写字楼年增2003年2004年2005年2006年2007年去化量有不断攀升的趋势新增供应量及去化量(万平方米)?2007年的去化量约为10万2平方米?目前无锡写字楼市场整体平均入驻率约为89%0?但随着未来众多大体量、综合型项目的相继供应，预计入驻率将有所下降2003年2004年2005年2006年2007年注：数据来源-DTZ写字楼部；统计未包括较低品质的商住楼以及自用项目；供应时间以项目的竣工交付时间为准。Page19无锡写字楼市场分析——区域分布?无锡写字楼主要分布在市中心、太湖广场、新区以及蠡园区域等四大板块?市中心板块属于无锡商业、商务、金融、文化