《2012版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:800018087前言本项目将成为“王府井战略升级”的一面镜子从国内的中低档品牌升级为世界服务品牌的升级级的一线品牌。王府井战略升级计划必将带来从单一的商业服务功能升级为集目标群体的演变，从而实现王运营功能的升级休闲、娱乐、商务、商业等综合府井从“繁华”到“奢华”的华丽性服务功能。转身，本案应当打造成为王府井战略升级的一面镜子。在硬件设施配套、建筑整体技术硬件设施的升级利用等硬件方面全面升级，体现国际前沿水准。《2012版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:800018087报告目录报告整体逻辑结构第四部分第三部分推售策略建议第二部分产品定位建议推盘策略第一部分整合营销建议产品定位发展背景分析价格定位与推售方案客户定位产品设计建议营销推广策略限购背景下的客户选择市场定位生态科技系统建议北京高端市场分析物管建议区域市场分析项目核心课题《2012版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:800018087一：限购背景下的客户选择在限贷、限购、限外的三重压力下，现阶段豪宅发展关键在于客户的选择！关键：全面停止三套房贷，首套首付提高至第三轮：2010年9月国五条30%，外地无一年纳税证明，停止房贷。严格执行二套50%首付。关键：不足五年转让，按销售全额征收营业税。二套首付不低于60%，已拥有两套的本地居民限购，已拥有一套的第二轮：2010年4月新国十条外地居民限购，不能提供一年纳税证明的外地居民限购。第四轮：2011年1月国八条关键：提高二套首付至五成，局部停止三套房贷，保障房及中小户型供应不低于总供地的七成。关键：二套首付不低于60%，已拥有两套的本地居民限购第一轮：2010年01月国十一条，已拥有一套的外地居民限购，不能提供连续五年纳税证明的外地居民限购。第五轮：2011年2月京十五条《2012版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:800018087一：限购背景下的客户选择户籍套数2010年1月2010年4月2010年9月2011年2月首付2成，贷款首付2成，贷款本地首套首付3成，贷款利率85折首付3成，贷款利率85折利率85折利率85折首付提高到3成，贷款利率85首付提高到3成，贷款利率85首付2成，贷款首付2成，贷款外地首套折，不能提供一年纳税证明，折，限购一套；不能提供纳税利率85折利率85折限贷；证明，限购；首付二套不低于首付二套不低于5首付不低于60%，利率1.1倍本地二套4成，贷款利率成，贷款利率风首付不低于50%，利率1.1倍，限购一套风险定价险定价首付二套不低于首付二套不低于首付不低于50%，利率1.1倍外地二套4成，贷款利率5成，贷款利率，不能提供一年纳税证明，限全面限购风险定价风险定价贷；房价过高城市全本地三套及以上北京全面停贷各地区各商业银行全面限贷全面限购面停贷房价过高城市全外地三套及以上北京全面停贷各地区各商业银行全面限贷全面限购面停贷外籍提供一年居住证明，限购一套港澳台限购一套传统的豪宅客户大部分限购，客户选择面进一步缩小，项目发展关键在于客户精确制导！《2012版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:800018087一：限购背景下的客户选择禧瑞都项目客户结构表明，限购对豪宅客户的影响达到了六成，具有购买资格的四成客户中有两成为港澳台客户和外籍客群，这部分客群将成为豪宅购房主力！客户购房的主要目的主要是两个，第一是投资，属于资产配置的一种方式，占了七《2012版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款成；第二是终极改善居住，占三成！房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:800018087一：限购背景下的客户选择本案未来的目标客户选择范围将有以下三类群体：港澳台首次置港澳台首次置港澳台首次置港澳台首次置业业业业者者者者京籍的富二代京籍的富二代京籍的富二代京籍的富二代外籍首次置外籍首次置外籍首次置外籍首次置业业业业或官二代或官二代或官二代或官二代者者者者目目目目标标标标客客客客户户户户选择选择选择选择企业型客户《也有可能2012版-房地产营销策划大全会成为本案的客群之一。》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:800018087二：北京高端市场分析1、新政前后北京市商品房住宅成交走势商品住宅商品住宅成交均价商品住宅月度成交成交面积(万㎡)（元/㎡）成交套数2011年新政后的2月份，北京市商品住宅成交2010年1月90.551987087322010年2月58.32187575819面积环比下降了68%，同比下降了31%。2010年3月92.482177486422010年4月116.6223212104462010年5月52.131882956462010年6月41.492010542412010年7月51.891902549502010年8月64.122195655652010年9月114.2620190107862010年10月66.742001158072010年11月119.0922388112302010年12月145.8621306136302011年1月126.122930115442011年2月40.61249603535国八条京十五条政策周政策周《2012版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:800018087二：北京高端市场分析1、新政前后北京市商品房住宅成交走势1月2月3月至今2011成交成交成交成交成交成交年面积面积面积套数套数套数（万平）（万平）（万平）总2938.05571.74230.68计2010年北京总价在800万以上的产品总销售套数1529套，月均127套。《2012版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款2011年新政之后，成交量迅速下降，房策网www.fangce.net海量房地产资料2月份免费下载成交570755-83513598套，3月份仅QQ:800018087有23套成交。二：北京高端市场分析2、新政前2010年总体发展概况高端项目散点分布，豪宅市场遍地开花伴随北京市核心区土地供应的日益稀缺，高端项目逐渐由市区核心向四环、五环扩散，呈现多个豪宅板块百花齐放的局面。北京市豪宅市场以以下项目为基本数据构成。主要板主要板块块代表代表项项目目长安街沿线板块霞公府、长安太和CBD板块禧瑞都、圣世一品、御金台、长安8号双井板块富力十号、金茂府燕莎板块霄云路8号、四季世家京西板块钓鱼台七号院、缘溪堂、御园中关村板块龙湖唐宁ONE、万城华府（以高新技术产业和优质教育资源为标签）亚奥板块盘古大观、绿城诚园、远洋万和城2012-10《版房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:800018087二：北京高端市场分析2、新政前2010年总体发展概况初期调控导致成交量一度维持低位，但成交均价稳中有升2010年4月首轮新政出台后，高端住宅月度成交量由调控前的月售千余套降至约200套，成交量连续数月维持低位。售价在震荡中仍然保持上扬态势，使得搁置购房计划的豪宅客户面对价格不断走高的市场产生紧迫感。在供需双方的博弈中，豪宅的价值并未受到影响，因此曾经持币观望的购房者开始破冰，导致年末豪宅成交升温。豪宅市场火爆收官，成交量环比增加五成，成交价格创年内最高?2010年高端住宅平均价格同比增长25%，远超普通住宅12%的同比增幅。?2010年12月，单价40000元/平米以上的高端住宅共消化912套，成交面积14.6万平米，环比11月成交套数增加26.5%，成交面积增加47.5%。?整体成交均价为46066元/平米，环比上升9.1%，并创年内最高。2012-11《版房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:800018087二：北京高端市场分析2、新政前2010年总体发展概况2000万以内项目为市场主流，适应能力强，备受青睐不同总价区间表现出的销售速度有明显差别——?总价在800～1000万的项目，月均销售52套左右，去化速度较快。?千万级总价项目的单套面积主要集中在220～350平米，以三居、四居或复式为主。?2000万以内的项目是市场供应与销售的主力，月均销售约57套，去化速度最快。2000万以内产品宜投资，且户型可满足自住需求，适应性强，市场接受度较高。?总价在4000万以上的项目，户型面积多在450平米以上，单价走高