卓展置业嘉定菊园酒店公寓市场策划报告2011NEWTALENTEAMGROUP（新聚仁机构）【开题设问】市场背景的表像1老城区项目位置区域项目总量推出可售后续铂悦818220.9/嘉领国际老城铂悦818嘉领国际2.22.22/尚品新城金郡2.12.11.1/新城金郡新城区晶鼎新城晶鼎2.22.22.1/尚品2.3//2.3安亭南翔财富天地6.36.31.1/安亭财富天地嘉峰汇尚都国际2.82.80.61.6江桥万达广场16.716.73.2/尚都国际南翔嘉峰汇4.32.72.1/江桥万达广场合计40.93713.13.9市场同类产品充溢，在售及待售项目多达9个市场背景的表像2老城区距轨交站点距离项目位置区域项目轨道交通（km）嘉领国际本项目6.2铂悦818老城铂悦8182.2尚品嘉领国际2.7新城金郡新城区晶鼎新城金郡0.4轨交11号线新城晶鼎2.8安亭南翔尚品2.8财富天地0.04财富天地嘉峰汇安亭尚都国际0.4尚都国际轨交13号线江桥万达广场0.7（在建）江桥万达广场南翔嘉峰汇轨交11号线0.8竞争个案均以地铁概念为核心卖点，本项目不具备竞争优势市场背景的表像3老城区项目位置客户来源嘉领国际铂悦818尚品新城金郡新城区晶鼎0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%购买目的安亭南翔财富天地嘉峰汇尚都国际江桥万达广场0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%市区投资置业为成交主力，本项目区位价值对于市区客源认知度低区域市场的酒店公寓竞争激烈，体现出明显的以市区投资客为导向的投资属性，由于这一特性，板块规划，尤其是轨道交通的支持，成为在售酒店公寓的核心价值，反观本项目，“目标客源”对于区位认知度低，且缺乏轨交支持的先天不足，似乎成为本项目运作的硬伤？如果，以常规思路解析本项目——这是一个物业价值低，且难卖的项目？【开题设问】对于方舟广场Q1：本项目的核心价值在于哪里？Q2：本项目的真实市场价值几何？价值的深刻挖掘Q3：本项目的目标客户来自何处？报告总纲Q1：本项目的核心价值在于哪里？Part1：方舟广场战略定位Q2：本项目的真实市场价值几何？Part2：方舟广场售价预估Q3：本项目的目标客户来自何处？Part3：方舟广场客源定位【解惑】Q1、本项目的核心价值在于哪里？解决的核心问题——本项目的市场战略占位共性“一城九镇/三城七镇”的发展模式探究三城七镇规划2001年1月5日《关于上海市促进城镇发展的试点意见》：“十五”期间，上海重点发展“一城九镇”，松江新城和安亭、罗店、朱家角、枫泾、浦江、高桥、周浦、奉城、堡镇9个中心镇，强调要借鉴国外特色风貌城镇建设的经验，引进国内外不同城市和地区的建筑风格，重点在城镇新建城区，因地制宜地塑造“一城九镇”的特色风貌。2004年11月《关于切实推进“三个集中”,加快上海郊区发展的规划纲要》：确定松江新城、嘉定新城、临港新城为重点发展新城,其余中心镇继续保留，据此产生了“三城七镇”的称谓。嘉定新城：现代服务业、世界级体育休闲产业和高科技产业为核心的现代化城市松江新城：依托大学城规划，建成英国风格的新城；临港新城：建成欧洲现代式城市。高桥新镇：建成荷兰式现代化城镇，融入法国和澳大利亚风情；浦江新镇：以意大利式建筑为特色，结合美国城镇风格；朱家角新镇：既凸现本土水乡古镇风貌，又有现代城镇的格调；奉城新镇：建成西班牙风格小城；罗店、枫泾、陈家镇：建成欧美、生态特色的小城；市级战略规划，未来上海城市发展方向三城七镇-发展模式借鉴开发模式：产业支撑+市区人口导入+区域商业中心配套住宅住宅商业商业漕河泾浦产业产业江高科技园浦星公路中央嘉松新松江路松江工业园公园公路江园路松江工业园—市级工业园区—富士康、日立、百事浦江高科技园—市级工业园区—施耐德、英科拜朗新松江路、嘉松公路—新兴住宅区—保利西子湾、泰晤士小镇浦星公路—新兴住宅区—一品漫城、华侨城等，07年等，06年至今供应量274万m2至今供应量65万m2中央公园—核心商业区—开元地中海、绿庭广场江园路—核心商业区—绿地乐合城松江工业园中央公园新松江路、嘉松公路松江发展轴线松江新城市级工业园区核心商业区新兴住宅区浦江高科技园江园路浦星公路浦江镇发展轴线浦江新镇市级工业园区核心商业区新兴住宅区自省关于嘉定新城发展格局的认识嘉定新城概况开发模式：产业支撑+市区人口导入+区域商业中心配套嘉定新城松江新城临港新城与市中心28公里30公里75公里距离规划面积200平方公里63平方公里300平方公里嘉定规划人口80-100万60万83万新城11号线，连接嘉定新9号线，连接松江新城11号线，连接嘉定新轨道交通城和临港新城，途径和崇明岛，途径徐家汇城和临港新城，途径徐徐家汇和世博会、陆家嘴家汇和世博会松江新城临港新城产业支撑汽车产业大学城现代制造业、航运成为上海东南滨江沿海自然和谐，创业创新新城规划人与自然的最佳和谐、地区的经济、文化中心，成为宜居、办公和目标是最适合人居住的城市和我国沿海大通道上的创业的现代化城区重要城市距市区最近，导入人口最多，规划起点最高，最具复合型，发展潜力最大的新城嘉定新城-产业支撑开发模式：产业支撑+市区人口导入+区域商业中心配套产业定位——汽车、制造业基地u嘉定工业区，1992年成立，上海市级工业区，以汽车文化为品牌，先进制造业和现代服务业为主导，是上海市最重要的汽车产业基地之一。进驻企业——多元化升级u来自世界30多个国家和地区的400多家投资商落户，项目总投资超过100亿美元；u在世界排名前500家企业中，有20多家在嘉定工业区投资办企业，如德国大众、宝马、大陆，美国杜邦、中沪国际纸业、意大利菲亚特、日本富士通等；u其中沃尔沃，菲亚特全球加工总部已落户项目所在区域；2009年2010年前11月单位（万元）总投资工业总产值总投资工业总产值汽车零部件、光电子信息、精密机械制造、新型材料等为主导产业的产业链嘉定工业园369329450116812011394425818外冈工业园11654165163786116587490马陆工业园36608622131641535832077490南翔高科技园182978550670725876多元化产业，国际化产业升级发展黄渡工业园3067075704612255562481汽车城工业园23313728859061846572999742嘉定最大的国际产业园区嘉定新城-产业支撑开发模式：产业支撑+市区人口导入+区域商业中心配套2007年7月，世界著名汽车企业“菲亚特”亚太总部落户上海嘉定工业区；2008年4月，中广国际广告基地落户嘉定工业区；2010年5月，沃尔沃中国总部落户嘉定工业区；2010年5月，曼胡默尔集团中国地区总部和该企业在全球最大的汽车滤清器生产基地落入嘉定；2010年12月，“凡客诚品”入驻嘉定工业区；目前整个嘉定区共有产业人口近24万总部型产业聚集地，产业人口众多嘉定新城-市区人口导开发入模式：产业支撑+市区人口导入+区域商业中心配套历年嘉定新城板块公寓成交量走势2010.49.6价格表2006年2007年2008年2009年2010年8.8现87.2成交量15.224.920.641.944.06.45.610增幅63.8%-17.3%103.4%5.0%4.84平均年38.8%3.2涨幅2.41.60.800u区域房地产发展迅速，嘉定新城近5年住宅累计供应量达到约150万m2；u随地铁通车，带来大量市区人口导入，导致嘉定新城住宅市场具有很高的溢价能力，价格年均涨幅接近40%。房地产市场快速发展，带动中心城区人口导入嘉定新城-商业格局开发模式：产业支撑+市区人口导入+区域商业中心配套项目位嘉定北站M置永盛路福海路沿街商业：便民商业聚集地，周边居民当前最重要的日常消费场所，城中路沿街商业商业形态以社区底商构成的沿街商铺为主；M嘉定西站老城区城中路沿街商业：主要分布在城中路路沿线，是目前嘉定商业中心区域，商永盛路福海路沿街商业业形态以沿街底商为主，同时有多个中小型商场（东方商厦1.9万方、罗宾森购物中心3.6万方、嘉定商城1.2万M方），商业档次相对较低。新城区商业发展落后，以沿街商铺和中小型商安亭M轨交11号线M场（卖场）为主永盛路福海路沿街商业城中路沿街商业城中路东方商厦罗宾森购物中心嘉定新城-商业格局开发模式：产业支撑+市区人口导入+区域商业中心配套嘉定未来商业规划商业设施1、东云街7415远2、台北时尚风情街8226香3、龙湖邻里中心91湖4、保利凯悦酒店轴文化娱乐设施观景5、保利大剧院来东6、图书馆、文化馆绕气紫1医疗教育设施城1森7、新城德富小学林8、交大附中带19、妇幼保健医院010、瑞金医院311、华师大二附中12、新城幼儿园未来商业集中在新城中心为主，定位高端，但均在规划中。【新聚仁对于嘉定新城的理解】?三城七镇之一，距离市中心最近、定位最高的新城；?区域产业基础强大，发展成熟，产业人口众多；?住宅市场快速发展，以实现市区人口导入，分流市区人口的功能；?商业现状落后于嘉定新城发展。嘉定新城作为“三城七镇”之一具有强大的产业支撑，并已完成大体量的住宅开发建设但是，落后的商业现状成为制约板块进一步发展的瓶颈价值方舟广场核心价值的追问核心价值的认识经济指标总建面积：21万方；商业：13万方；酒店公寓：8万方；开业时间2012年5月满铺开业13万m2集中商业，具备打造区域商业地标，弥补区域空白的自身条件核心价值的认识1F休闲餐饮将餐饮主力店铺及特色餐饮店铺系列化紧密的组织在入口周围，既能够吸引非目的性人流临时性通过进而进入主消费区域，另一方面通过国际知名