《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789卖什么卖给谁怎么卖《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789卖什么■不得不面对的市场环境■项目环境分析■市场挑战与机遇■项目资源整合《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789一、不得不面对的市场环境《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:690317891.市场走势与政策博弈从2005年国务院出台“国八条”算起，包括后来的“国六条”、限制外资政策、加强住房保障、提高二次房贷首付、历次加息以及提高存款准备金率，两年多的时间，调控政策出台之密集、数量之多、时间持续之长、措施之严厉，在我国房地产发展史上均属罕见。?国务院再念紧箍咒:收地?征缴增值地价?央行连续加息及提高二次房贷首付抑制投机?开征物业税?增加经济适用房、廉租房的建设规模?物业税征收可能被提上日程。如今，政府、开发商、消费者三方博弈正进入胶着阶段，宏观调控与市场竞争均任重而道远，妄断房价必涨或必跌都只是戏言。部分房企在部分地区做出的有限让步更多的只是加速资金回笼的促销手段，称不上具有全局意义的关键节点。《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:690317892.发展中的合肥，机遇中的合肥经过2006年和2007年上半年的房价徘徊期后，2007年下半年合肥商品房市场明显转好，新建商品房成交面积和成交金额迅速增大，价格稳步上扬。四大因素推动房价上扬》》》?合肥城市大建设加快。?城市人口日渐增多。到2010年，合肥市域人口将达到580万人。?土地供应的趋紧。?土地价格的飙升。合肥作为长江三角经济圈的重要辐射地带，正受到国内外领袖企业的热情关注。沃尔玛、麦德龙、法国欧尚、英国ＴＥＳＣＯ、百安居、台湾好又多等大批世界５００强企业纷纷看好合肥，蜀山区是他们投资兴业首选区域。柳州两面针、浙江绿城、荣事达等国内著名企业也打算在蜀山区得到进一步发展。这对正在升温的合肥商业地产经济无疑是个利好。《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:690317893.威胁与挑战宏观政策》》》2008年合肥市的房价将会稳中有升，但涨幅过大的可能性不大。?国家收紧了消费环节的信贷闸门，明确了“第二套房”的标准。?合肥住房公积金贷款政策趋严。?重点打击“囤房惜售”预（销）售环节中的违法、违规行为。?经济适用住房及廉租住房项目开工建设。?滨湖新区建设投入的加大，土地供应量加大。《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789市场竞争》》》合肥的商业地产正在崛起，随着众多城市综合体项目陆续上马，将引发合肥商业版图的颠覆性改变，传统以四牌楼为核心商圈的地位将逐步被新的国际化生活商业圈取代。情景街区商业开发城市综合体商业开发金地国际城88街信地·城市广场元一柏庄哈街&乐客来国际商业中心绿地海顿饕界明发商业广场新华学府合钻博澳丽苑《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789二、项目环境分析《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789商业市场调研《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:690317891.项目城市机理图《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:690317892.商业分析①区域一公里范围内商业分析项目名称汉嘉都市森林新华·合钻街区百协·大溪地规模3000㎡6万㎡约1万㎡售价9200元/㎡10000（橙街、金街）～单层小铺（沿街）最高1300020000（合钻紫街）元/㎡最低9000均价12000单间面积100㎡左右35—190㎡104—160㎡商铺层高3.6m/3.8—5m（上/下）4.2m—4.5m（单层）3.3m/3.9—5.5m—6.6m（单层）5.1m（上/下）3.3m/4m（上/下）返祖/包无无，仅销售无，仅销售租综合点评优：面积较多样化，便于不同客周边配套相对成熟，价格偏高，面价格偏高，怀宁路周边环境太不户群体投资，价位适中。积多样，具有地段优势；洞察全局成熟。劣：所处位置并无其他商圈遥相，合肥西整体消费力持续上升，投呼应。资价值更凸显。《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789②合肥典型商业街市场分析项目名称金地88街中西街元一哈街规模商业17000㎡1万平米3.3万㎡售价均价20000～30000元/㎡嘉山路均价1.7万元/㎡巢湖路1F1.5—2.3万元/㎡青龙路均价1.2万元/㎡2F0.5—0.7万元/㎡凤台路均价1.4万元/㎡LOFT整体售价约1000万/套淮南路均价0.9万元/㎡沿铜陵南路两层联体，均价1.3万元/㎡单间面积60—120㎡，进深7-14米，可分隔28--110㎡35—1000㎡商铺层高3.7m/4.8m（上/下）全单层结构两层（三层的有一幢）返祖/包前三年租金一次性折算不返租，有统一商业运营商返租9年，前6年年回报租24%冲抵房价，前三年租8%，后三年回报8.5%，前金收益归铺主（8%/年）三年租金一次性折算24%冲抵房价。销售及招销售率95%二期销售率80%销售率90%租情况特色主题餐饮招商活动进行中，招商租金1F约40—100元/平米.月租金30—50元/平米/月，采用，2F月20—35元/平米.月满四年赠一年租金、满一年赠1个月的优惠形式综合点评门面房较多，规模较大，开发商以地理位置较偏，商业氛围不成熟地理位置偏，商业环境比较独立，定返租方式，进行整体招商。开发商，商业定位单一，以餐饮为主，位为酒吧特色文化街区。负责三年返租，一旦招商失败，外目前片区人口密度不高，客户群街影响不大，但内街会损失惨重。有限，商业开发有一定压力《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789③.近期代表性商铺销售价格调查分析楼盘名称单间面积层高销售模式单价106—270㎡，进万振·逍遥双层2.9m/3.6m12000～16000元/㎡深10m，开间仅销售（上/下）（二层整体出售价格）苑3.6—5.4百协·大溪单层5.5m—6.6m单层13000元/㎡104—160㎡双层3.3m/4m仅销售双层9000元/㎡地（上/下）注：沿街两层60—120㎡，进（三层的有一返租：前三年总价8%返利金地·88均价20000～25000元/深7-14米，可分幢），之后业主自主管理，仅㎡街隔双层3.7m/4.8m限休闲、餐饮、娱乐业（上/下）180—400㎡，进汉嘉·都市双层3.6m/3.8—深11m，开间不仅销售9200元/㎡5m（上/下）森林等新华·合钻单层4.2m—4.5m10000（橙街、金街）35—190㎡双层3.3m/3.9—仅销售～单层小铺20000元/㎡街区5.1m（上/下）（合钻紫街）巢湖路1F1.5—2.3万元/招商租金1F约40返租9年，前6年年回报㎡—100元/平米.8%，后三年回报8.5%，前2F0.5—0.7万元/㎡元一哈街35-1000㎡月，2F月20—35三年租金一次性折算24%冲LOFT整体售价约1000万/元/平米.月抵房价。套《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款沿铜陵南路两层联体，房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789均价1.3万元/㎡分析：?推出的商铺面积：在35-120平米之间，哈街推出LOFT1000㎡的旗舰店。从销售率上分析，面积较小的单层商铺总价底，销售率高。而面积200㎡以上比较尴尬，销售及招租都有一定难度。?楼层层高：单层4.2-5.6米区间，双层3-4米区间。从销售率上看，单层层高5.1米以上市场热销。双层3.3米以上左右比较理想。?销售方式及价格：从目前市场各大商铺销售情况分析，传统的只售营销模式无法提升商业价值，8000元