Savills第一太平戴维斯研究及顾问咨询部致：中信保利达（天津）有限公司200911年月中信地产南站项目开发策略顾问报告（中期汇报）市中心与滨海新区的最近的商务区··天津与北京快速轨道交通连接最便利的区域··海河开发节点··CBD1393:城市中心未来规划项目基础指标：用地面积：万平方米地面建筑面积：万平方米项目区位特征项目理解长沙·中信新城佛山·中信山语湖北京·中信城中信房地产股份有限公司注册资本亿元人民币是中信集团下属企业，具有一级房地产开发资质的全国性房地产综合开发企业，下属控股公司、项目公司超过家。公司确立了立足京津、珠三角、长三角，有选择的进入经济发达地区的二线城市的战略布局。公司拥有超过年的房地产开发经验，累计开发房地产项目个，开发面积达万平方米。目前中信房地产股份有限公司拥有一级土地开发协议面积超过万平米，土地储备量约万平米，成为中国房地产行业的领军企业之一。??67.9,100“”?208560030362000开发商理解?项目的发展愿景是什么/?项目开发面临的最大机遇挑战是什么CBD?南站未来将成为什么样的商务区?天津未来的中心商务区究竟在那里?天津未来的中心商务区究竟在那里?天津城市的发展机遇是什么项目思考酒店服务公寓写字楼商业住宅市场分析项目西南角的大光明桥项目西侧的海河亲水平台供需机会点定位市场机会点项目研判项目研判案例借鉴案例借鉴发展机会点市场机会点项目自身区域市场经济分析发展机会点由大光明桥看项目由项目西北角看小白楼宏观经济研究方法和思路宏观经济分析1.天津发展概况及未来规划2.天津产业发展分析3.天津第三产业发展分析4.天津未来发展分析高速发展???????????快速发展2006年～1980年代～2000年1949年～1980年代19世纪末～1949年15世纪末～19世纪末滨海新区纳入国家战略，改革开放先试先行，天津整体率先发展建设北方经济中心，从环渤海经济协作及增长的角度确立发展沿海开放城市－开发区一定的发展－落后于其它沿海城市河北省会－直辖市1979年后形成目前的辖区范围和区县建制格局计划经济－城市定位模糊－发展停滞形成当时仅次于上海的中国第二大工商业城市和北方最大的金融商贸中心形成若干租界军事重镇和漕粮转运中心在老城厢地区形成初具规模的城市先试先行，率先发展改革开放计划经济殖民地经济前传统农业经济???市场经济健全发展城市基础设施投资拉动外商企业投资拉动国有企业升级改造2000年～2005年1980恢复发展发展停滞?港口城市、首都的门户要冲，悠久的建城史、早期北方工商业中心，经过停滞、恢复后，迎来高速发展期。发展初期18401945天津建卫14041900194920012006天津城市特征天津重点发展高科技制造产业和港口发展研发转化，对接北京研发；试点金融改革承接北京转移服务产业积极推动工业和服务业协调发展市区与滨海新区协同发展，京津联动北方经济中心、国际港口城市、生态城市工业制造/高科技/研发转化——《天津市城市总体规划(2005年--2020年)》天津港物流“国际港口城市、北方经济中心和生态城市”高端服务/研发?京津产业带延高速交通系统排布。?京津之间产业带按将研发、孵化、工业制造、加工、物流及贸易按产业链的顺序排布?伴随天津产业集群丰富和北京部分服务功能剥离，天津市区及滨海的商务服务业将得到快速发展。推动发展高端服务业和研发产业剥离重工业及低端制造业剥离中低端服务业强化高端服务研发北京淡化经济职能国家首都、世界城市文化名城、宜居城市城市功能定位—城市地位规划详解作用数据来源：天津市规划局构建天津城市生态屏障，融入京津冀地区整体生态格局，完善城市大生态体系。南:团泊洼水库—北大港水库北:七里海—大黄堡洼南北生态拓展城市发展空间，提升新城和城镇功能；加强与北京的战略对接，扩大同城效应；促进和扩大与环渤海地区的经济交流与合作，坚持开放带动战略，增强天津参与经济全球化和区域经济一体化的能力。一轴：连接武清区、中心城区、海河中游地区和滨海新区核心区两带：东部滨海发展带和西部城镇发展带一轴两带引导城市轴向组团式发展，形成多极增长的新格局。相向发展，是城市发展的主导方向相向拓展加快建设北方国际航运中心和国际物流中心，增强港口对城市和区域的辐射带动功能。北港区和南港区作为核心战略资源双港构成双城发展的城市格局，促进北方经济中心建设。中心城区、滨海新区核心区作为核心载体双城——《天津市空间发展战略规划》释义内容滨海新区滨海新区核心区核心区北港区北港区南港区南港区双城双港、相向拓展、一轴两带、南北生态城市发展方向—整体规划中心城区中心城区数据来源：天津市规划局——滨海新区发展策略“一核双港、九区支撑、龙头带动”作用九大功能区将通过产业布局调整、空间整合，在航空航天、石油化工、装备制造等八大领域形成支柱产业。包括：中心商务区、临空产业区、滨海高新区、先进制造业产业区、海滨旅游区、海港物流区、临港工业区、南港工业区等九区北港区：重点发展集装箱运输、旅游和客运等综合功能以及重型装备制造业。南港区：近期主要依托石化、冶金等重化工，建设工业港区，远期将建设成为现代化的综合性港区。北港区：北疆港区、南疆港区、东疆保税港区及临港工业区；南港区：独留碱河以南规划建设的新港区双港重点发展金融服务、现代商务、高端商业，建设成为滨海新区的标志区和国际化门户枢纽。由于家堡金融商务区、响螺湾商务区、开发区商务及生活区、解放路和天碱商业区、蓝鲸岛生态区等组成。一核释义规划详解内容充分发挥滨海新区的带头作用，立足区域，扩大同京津冀、环渤海地区以及东北亚的合作联系，建设成为我国北方对外开放的门户、高水平的现代制造业和研发转化基地、北方国际航运中心和国际物流中心，经济繁荣、社会和谐、环境优美的宜居生态型新城区。滨海新区—“一核双港九区”规划数据来源：天津市规划局一主：小白楼地区两副：西站地区、天钢柳林地区规划总建面积1360万平方米；其中：公建540万平方米；住宅820万平方米。14.5k㎡东至外环东路、外环南路，西至昆仑路，南至大沽南路，北至津塘路天钢柳林城市副中心1500万平方米，其中核心区建筑规模为920万平方米。10k㎡东至南口路，西至红旗北路，南至南运河，北至普济河道西站城市副中心750万平方米，包括小白楼CBD、南站CBD、解放北路区域、南京路商务带等区域5.4k㎡北至博爱道、海河东路；南至南京路、苏州道、江西路、合肥道；西至鞍山道；东至七纬路小白楼城市主中心总占地面积四至范围规划详解通过城市主副中心与区级中心相互促进，共同推进中心城区均衡协调发展，形成高端服务业“向心聚集”，服务产业梯次扩散，经济带、文化带、景观带交相辉映的城市特色。区域中心城区—“一主两副”规划202.42.20360.60.36320.6.320批发零售交通、邮电金融业房地产亿元15.4%9.9%16.4%0.4%01002003004005006007000%2%4%6%8%10%12%14%16%18%6604.批发零售业、金融、交通邮电对第三产业拉动作用明显，并且发展速度较快。第三产业中前四个产业增加值及增长率，20082008年，第一产业实现增加值123亿元，增长3.1%；第二产业增加值3,821亿元，增长18.2%；第三产业增加值2,411亿元，增长14.7%。第三产业增速比上年加快0.4个百分点。三次产业结构为1.9：60.1：38.0。第二产业占主导地位第三产业2%60%38%第二产业天津市产业比例，2008年第一产业第二产业已经成为全市经济持续较快发展的主要拉动和支撑力量。第三产业比重次之，增长速度逐步加快产业分析第三产业未来发展潜力巨大??天津将重点发展六大优势工业产业、商业贸易、现代物流、商贸会展、房地产和金融行业，这些产业发展为城市办公类物业的需求提供了良好支撑，使之形成可持续发展的态势。2008年，电子信息、汽车、石油化工、冶金、生物技术与现代医药、新能源及环保等六大优势产业完成工业总产值8,324亿元，比上年增长16.8%。天津十一五规划——产业结构工业：电子信息、汽车工业、化学工业、冶金工业、生物技术与现代医药、新能源与环保六大优势产业占全市工业的比重为71.6％（2007年62.8%）；高新技术产业比重达到32％（2007年28.0%）。服务业：服务业增加值1,485亿元，年均增长11.4％。商业贸易：商品购销总额8,300亿元，年均增长27.7％。现代物流、商贸会展、房地产等行业规模不断扩大。金融：渤海银行等７家全国性金融企业在津创立。金融机构不良贷款率由26.9％下降到5.3％。产业分析吸引投资批发零售及餐饮业信息传输计算机服务和软件业、科学研究技术服务咨询服务高新技术现代物流金融创意zzzzzzzzzz规划优势产业+政策支持产业六大优势工业产业商业贸易现代物流商贸会展房地产金融中介服务zzzzzzz高科技、物流、金融、贸易、房地产、中介服务高科技产业交通邮电批发零售金融房地产业zzzzz天津贡献度高的产业??????????根据规划，预计到2011年，全市服务业增加值将达到4500亿元，服务业增加值占全市生产总值的比重由2006年的40.2%提高到45%；到2020年，全市服务业增加值达到1.6万亿元，占地区生产总值的比重达到50%，9年间年均增长15.1%。现代服务业包含：国际贸易现代物流休闲旅游区域金融信息与科技服务商贸流通中介服务文化服务社区服务房地产第三产业中现代服务业分析《天津市现代服务业布局规划》明确金融、现代物流、商贸流通、文化及创意等八大产业为本市现代服务业重点发展对象。力争在2020年以前全方位构建与北方经济中心和现