上海宝山万达项目营销策划方案2012年上半年目录第一章市场环境第二章销售指标第三章营销策略第四章阶段营销执行方案第一章市场环境上海宝山万达广场2012年度上半年营销策划方案一、近12个月市场核心数据供应成交面积套数面积套数金额均价（万平米）（万平米）（亿元）（元/平米）住宅840.5182286　607.25　57096　　124.7320539　商业　435.80342221　　356.2928841　77.2421680　注：以上填写近12个月的合计数据上海宝山万达广场2012年度上半年营销策划方案二、近12个月住宅供求及价格走势上海宝山万达广场2012年度上半年营销策划方案三、近12个月商业供求及价格走势上海宝山万达广场2012年度上半年营销策划方案四、2012年区域办公市场预判1、2011年北上海区域（宝山、闸北、杨浦）纯办公楼新增供应63万方，占全市比例为29%，宝山更为全市各区办公新增供应量第一；北上海三区同期成交量仅38万方，占全市比例为23%，供销比高达1.66：1。2、预计12年三区办公存量将超过170万方（包含11年库存100万方，12年预计新增70-75万方），竞争激烈。上海宝山万达广场2012年度上半年营销策划方案五、区域竞案状况中铁·中环时代广场市北高新园区核心位置，总建面约21万方，由7幢塔楼、开放的商业街区、主题广场和主题绿化公园组成，是集精装SOHO、LOFT、甲级办公、星级酒店、休闲娱乐于一体的综合体。2011年销售状况产品销售面积主力面积销售金额套数均价（元/平）精装2221平48-52平4840万元4321782SOHOLOFT4037平70-120平10253万元4025260纯办公57308平300-600104189万12418864平元2012合计年预计63567推平盘情况119278万20718764元办公：最后一栋写字楼共18套，1万平，整层销售，大客户已去化70%，其余自持?SOHO：共149套，库存50套左右。?LOFT：最后一栋LOFT预计12年推出，共122套，预测均价27000元/平米上海宝山万达广场2012年度上半年营销策划方案同济晶度该项目位于虹口区逸仙路，为钢贸聚集中心。该项目由两栋写字楼，一个裙楼组成。总建筑面积90290平米。办公楼毛坯交付，安装中央空调及电梯。一栋15层为“上海钢铁交易大厦”，另一栋18层的为“同济·晶度”；裙楼共5层，1层为出售型商业，2-5层为办公。2011年销售总结产品销售面积主力面积销售金额套数成交均价（元/平）纯办公19454平110-200平58570万元10229906?由于区政府出资，整个15层写字楼及裙楼的40%归上海钢材市场，具有独有的行业聚集优势，且有钢贸仓储、信托服务、小额信贷等多方面软性服务?12年销售产品为库存的79套，多为170平以上大面积办公。第二章年度销售指标上海宝山万达广场2012年度上半年营销策划方案一、整盘货值截止到11年底库存量（含未决策文件指标推）备注（单价及销售额按实际情况测算）序号统计业态销售价销售收销售面销售收入销售面积销售价格格入积（万（元/　（元/（万元）（㎡）元）（㎡）㎡）㎡）124150合计345100/　16051668817　/　　　5号楼（公121400100002140037117820862　寓）2大商业外街12433026450470068398159252766　3城市商业街92002300400005553148237484　1.2号楼4（大面积普1035304930021000931824334621497　通写字楼）3.4号楼5（小面积普866403610024000530122222023858　通写字楼）上海宝山万达广场2012年度上半年营销策划方案三、年度销售指标分解单位：亿元认购签约回款入伙合计15.916.318.8225号楼（公寓）0.040.040.122.56大商业外街0.750.753.3812.42城市商业街0.420.520.690.561.2号楼（大面积9.409.408.613.04　普通写字楼）3.4号楼（小面积5.315.6363.42　普通写字楼）上海宝山万达广场2012年度上半年营销策划方案四、11年库存状况5号楼毛坯SOHO开盘：11年2月18日面积：10053平米套数：181套2号普通写字楼总销：25562万元5号（大面积）库存套数：3套开盘：11年9月30日库存面积：178平米面积：24165平米2号库存额：371万元套数：196套总销：53365万元4号普通写字楼1号库存套数：160套（小面积）库存面积：19274平米开盘：11年7月30日库存额：42631万元面积：18337平米3号套数：294套总销：43431万元商业街商铺开盘：11年6-9月库存套数：58套4号库存面积：3759平米面积：28701平米库存额：8705万元套数：188套总销：136441万元库存套数：14套库存面积：3074平米库存额：13951万元上海宝山万达广场2012年度上半年营销策划方案五、12年推盘计划类型：1号普通写字类型：3号普通写字楼楼（大面积）（小面积）开盘：12年4月21日开盘：分3批推盘：面积：24072平米12年3月3日、4月套数：201套28日、5月18日均价：21000元/平米面积：18461平米总销：50551万元套数：294套认购目标：100%均价：24000元/平米1号签约目标：100%总销：44307万元认购目标：100%3签约目标：100%号第三章营销策略上海宝山万达广场2012年度上半年营销策划方案一、12年上半年销售核心问题1、库存基本为纯办公产品，体量大类型单一宝山项目土地出让合同约定：“办公部分不得建设公寓式办公”。为防范销售风险，3、4号楼由原定的毛坯SOHO改为40-60平米纯办公，1、2号楼为120平米普通写字楼，产品形态已无调整空间。2、调控延续，市场预期不佳，商办投资客户消失，本案与北上海大量办公项目竞争区域自用办公客户。3、宝山项目3、4号普通写字楼（小面积）销售均价为24000元/平米，高出竞案5000元/平米。上海宝山万达广场2012年度上半年营销策划方案二、12年上半年推盘策略价格策略：4号楼开盘后已销售至80%，降价不是解决营销问题的主要办法。但考虑到办公产品面向自用客户，尤其是大客户的改善办公需求，1号楼将21000元/平米的底价和更灵活的折扣策略面向整层和团购客户，折扣优惠等一事一报。推盘策略：3号普通办公楼（小面积）以低总价特性，面向散客和（兼有型）投资客户。结合大型节点和活动分3批推售，丰富产品条线，挤压大面积办公产品去化。1号普通办公楼（大面积），面向大客户线下销售。2号楼去化达到70%后，对外正式推出。上海宝山万达广场2012年度上半年营销策划方案四、12年上半年推广策略节后的推广重点要达到以下目的：重新为项目造势，提升市场对宝山万达的信心，并建立写字楼产品独特的价值。项目造势：抓住开业、准现房等项目机会点，组织大型活动，以活动制造影响，凸显氛围。提升市场信心：始终以万达的品牌力量为背景，自12月份开始从政府、市场、商业、城市价值提升等多角度阐释“2012北上海商业新中心看万达“，并通过周期性的客户通讯感染老业主、2-3次大型活动影响区域、层层递进的推广重建知名度提升信心。建立写字楼产品独特的价值：避开与竞案进行价格、产品配置等的竞争，结合商业与开业，以“有商业的写字楼才是商务中心”为核心阐述项目价值，通过准现房展示、商业品牌宣传，建立“2012北上海商务1号作品”地位。上海宝山万达广场2012年度上半年营销策划方案五、12年上半年阶段主题3.3新接4.1品牌商5.1实景亮相仪6.29开待中心开大型活动家联合发布会式，暨开业倒计业庆典放时60天启动式12-1月2-3月中3月中-4月5月-6月7月北上海商业不凡上海城市级商业中心，开业倒计时，中心看万达，非凡万项目主题商务发展新契机!只要XX天北上海繁!达!华绽现！产品全新示范段，有商业的写字楼北上海商业地标，实景鉴证，商业主题盛大开放！才是商务中心!企业尊崇办公领地中心的写字楼第四章阶段执行方案上海宝山万达广场2012年度上半年营销策划方案1月份销商铺、4号楼尾盘销售售状2号楼重点销售态月份123456789101112营认购未签约客户跟进销；通过软文炒作和老目业主客户通讯寄发初标步预热项目。2、推广策略：广告主题：2012，北上海商业新中心看万达诉求卖点：从政府和区域角度，阐释宝山万达塑造商业中心提升城市能级的价值。活动方案：无渠道销售：新华传媒等大客户开拓活动，航运企业年会参展平面表现及现场包装：插入链接图片1.jpg上海宝山万达广场2012年度上半年营销策划方案软文炒作-3主标是什么推动城市副中心的崛起？副标从五角场副中心的崛起看商业中心的力量小标一城市中心奇迹——五角场主要内容1、十年前的五角场，还是重点整治对象，如今的五角场，已是上海的繁华地标2、城市规划对五角场的崛起起着重要作用：商业、道路、市政等，促进五角场繁华小标二没有商业就没有五角场的繁华主要内容1、五角场之所以繁华，商业广场在其中发挥的作用不容忽视2、因为商业的崛起，很多企业办公都选择在此地办公，带来众多产业和消费群体小标三万达综合体，不可或缺的力量只要内容1五角场的繁华，从一开始就有万达城市综合体的强大支撑2作为商业地产的龙头企业，万达是城市中心的缔造者，促成城市中心的崛起小标四五角场万达升级版，再现宝山主要内容1、五角场的繁华众人皆知，万达广场的作用也不可忽视，那么五角场