闸北闸北??财富广场营销策略财富广场营销策略本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。谨呈：**集团人民广场人民广场号线城市动脉黄金交+1南北高架+中环本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。?1、位于南北高架和中环汶水路段交汇处；2、比邻轨道交通一号线汶水路站，并有人行天桥引入轨道人流项目背景：点中环+南北高架双城市主力交通系统号轨1静安长宁卢湾黄浦陆家嘴徐汇13%21%12%17%31%6%???本项目南北高架直达，距离人民广场行车距离约9公里长风距离人民广场行车距离约10公里五角场距离人民广场行车距离约10公里陆家嘴陆家嘴楼盘品质高，客户多为金融机构。黄浦楼盘分布在人民广场周边、外滩及延安东路CBD中环商务区中距人民广场最近，卢湾楼盘沿淮海中路分布，客户多为跨国综合类客户。陆家嘴陆家嘴楼盘品质高，客户多为金融机构。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。黄浦楼盘分布在人民广场周边、外滩及延安东路轨道交通一号线轨道交通一号线静安沿南京西路，以梅恒泰为核心，跨国综合客户“”长宁以虹桥及延安西路为中心，客户多为展览、贸易、物流类。上海甲级写字楼主要分布区域和和各区写字楼数量分布静安沿南京西路，以梅恒泰为核心，跨国综合客户徐汇以徐家汇商圈为核心，客户多为科技类。卢湾楼盘沿淮海中路分布，客户多为跨国综合类客户。“”长宁以虹桥及延安西路为中心，客户多为展览、贸易、物流类。徐汇以徐家汇商圈为核心，客户多为科技类。项目背景：道紧密联系中心三大++交通黄金交点离城市核心最近最便捷城市主流CBD紧密对接世联观点：本项目具备成为北上海核心商务体的外部条件本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。TNIOPYEK项目定位营销策略本次报告主要解决的问题本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。如何规避市场风险，稳定入市；运用何种策略实现稳定现金流；在项目本身具备成为北上海核心商务体的外部条件背景下，——宏观环境写字楼需求竞争启示1.2.3.本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。项目发挥空间？我们从最基础的3C分析入手项目具备成为北上海核心商务体的外部条件颠覆性的经济和地角度经济角度房地产行业1.产环境2.本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。宏观走势1导致企业破产等效出口型企业受损严重、出口需求减少、境外投资减少、跨，以及一些大宗投资行业风险兑现，如??从外部经济实体在全球经济危机对中国经济产生负面影响分析，其效应主要分为三类：应；中国自身经济中在本次经济危机中所表现出来的效应主要是房地产行业；国企业金融风险兑现制造业风险加大、中小型企业存活困难本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。多重因素叠加，中国宏观经济将出现超越预期由于世界和中国经济周期、实体投资调整周期与金融资本调整周期、结构转型力量与周期性调整力量、房地产调整周期与制造业调整周期等多重因素的叠加——中国宏观经济将出现超越预期深度下滑的局面。???全球面临百年未遇经济危机，大部分国家经济出现大滑坡；本次世界经济危机不仅来势汹涌，持续时间也较长，目前主流观点预计最短将持续至2012年；除了欧美等外部经济导致国内经济增长下滑，但也不能忽视国内自身因素，国内人民币升值的滞后效应，以及自身经济周期同时步入低谷所导致的供需结构失调，消费者内需的下降，是当前影响中国经济增长的重要因素。深度下滑的局面。经济：数据来源：世联数据库房地产开发投资额下降19.7%上升20.9%全国商品房销售面积2007年2008年2007年2008年2007年2008年下降5.6%完成土地开发面积2.75亿平米本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。3.7亿平米全国房地产运行情况（2008年VS2007年）2007年2008年下降8.6%4.0亿平米2.6亿平米7.7亿平米6.2亿平米30580亿元25294亿元全国市场销量急速下降，供应继续加大，供需全国房地产开发企业完成土地购置面积比形势严峻市场：年，面对各种新的挑战，房地09本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。产整体形势不容乐观，全局深度调整几成定局1、宏观经济结构将经历长期而艰难的调整：宏观经济走势及城市化进程这两点影响房地产的因素需要彻底的重新评估。近十年来，消费占GDP的比重已经下降了10个百分点，将消费重新拉升任务艰巨，金融危机影响远未见底，中国经济结构的调整是一个长期的过程，GDP增长率可能会长期在低位徘徊。2、城市化进程可能因此而减缓：近几年，中国城市化进程无论从比率还是人数来看都是减缓的，且在08年金融危机的冲击下，09年中国城市工作岗位的创造能力将出现下滑，这对于未来几年中国的城市化进程是一个不利的因素。1、依然扩大的资金缺口促使房价继续下降：房地产行业的资金缺口已经达到了6000多亿，且还在拉大。资金缺口决定了09年全国房地产市场将继续价格调整。房价底部的出现可能在1—2年之后。2、高房价下的非投资需求是底部：由于我国房地产市场的区域特性，各地区房地产泡沫挤压的程度各不相同，等因素使得成交量的底部更为不稳定。房地产行业的供给随着房地产销售下滑开始收缩，但即使在相关政策支持下，行业仍难走出过度开发和量、价矛盾，房地产行业在09年甚至更长的时间内，实现快速平稳走出低迷的可能性不大；一：房地产行业的外部环境改变；二：08年调整不够，09年房价继续下探；三：前期危机积蓄过多，房地产进入深度调整房地产市场预测：???08年上海写字楼供应量为176.75万方，出售面积129.61万方，较去年下降21万方，需求跌幅达14%；08年租售比年租售比1：0.4，08年的写字楼出租量较前两年有所降低，企业需求受经济危机影响显著；预计，2009年上海写字楼新增供应可达80万平方米，而持续的高供应将增加市场修复目前供过于求状况的难度，因此2009年的写字楼租金也很有可能出现下跌。数据来源：世联数据库未能跳脱预期，销???隨著企业縮減开支以应对由全球金融海嘯所引發的困境，上海写字楼市场的需求下降，且本季內出現負吸納。本季全市平均租金也因此環比下跌8.7%，至每月每平方米241.8元,浦西和浦東的平均租金分別環比下跌9.5%和7.4%市場空置率继续环比上漲0.6個百分點，至10.5%。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。??面对急速下滑的环球经济，全国各个典型城市写字楼市场都从08年7月份出现明显下滑，华东各城市优质写字楼市场均出現負增长。上海写字楼季度租金下跌显著；销售经营售和经营状况双双出现明显下调调整下上海写字楼表现：2012年年供应高53万方47万方2012数据来源：世联数据预测模型至2010年70万方20092009年2011年75万方世博重点项目建设核心CBD项目建设XX大型综合类项目建设区域性CBD项目建设XX本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2009-2012年上海甲级市场供应局势和供应量预测??1、世博建设效应带来的重点项目落成2、核心区域甲级写字楼开发进入交付期3、长风、真如以及五角场等区域型CBD开发进入成熟期；4、大型综合体项目进入中后期运营，写字楼入市3年内供应处于持续增加主要供应驱动因素峰，预示后市竞争形势更为严峻上海甲级写字楼趋势：本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。颠覆性的市场环境A、经济环境导致写字楼需求持续恶化B、后市供给危机更为严峻C、供需矛盾下，预计后市出租投放量继续放大，同时目前售价存在深度调整趋势问题1：颠覆性市场环境下，项目如何顺应写字楼的变化趋势？颠覆环境下的客户角度购买需求变化角度租用需求变化1.需求研究2.本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。客户需求)销售价格销售情况中信广场四川北路商圈2008.9.12200-6005万元/㎡小户型销售不佳，去化部分基本是整层收购，小散户需求极度缩水中融碧玉蓝天大厦陆家嘴板块，银城中路8号2006年底200-25006.5万元/㎡目前销售仅40%，去化部分多数是整层购买，而小户型分割的楼层，销售状况相对不理想市中心甲级写字楼非市中心甲级写字楼上海港国际客运中心22008.11400-10003-5万元/㎡11月上市的3幢物业在2周内被迅速整购；长风地区2号地块工程普陀长风板块，大渡河路168弄31号2008.6-9100-200-30025000元/㎡6月和9月开出的房源结构类似，但9月销售状况迅速恶化，目前去化客户结构为小面积、低总价需求华商时代广场七宝七莘路3599弄2008.8-9100㎡为主2万元/㎡8月新开小户型办公楼，成交活跃，当月销售23套，至年底累计销售约120套本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。虹口滨江板块，东大名路项目位置开盘时间产权面积(m08年下半年以后，上海产权式写字楼需求出现以下特征：购买型客户成交量迅速缩水，同时呈现区域化差异；市中心购买多以大面积整购为主，背后操作实体多为投行和大型金融机构、国企；市中心外围区域购买行为以低总价，小户型单元为主；本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。，1000万以上大客户锐减到4%1、市场进入深度调整后，自用类客户占到市场80%以上2、市场进入深度调整后，自用类客户中企业规模在500万以下的占到85%以上参照更早进入调整的深圳市场，产权式写字楼客户结构呈现如下特征：自用客户，尤其中小规模企业成为写字楼市场上的主力购买群体，但与住宅产品不同，写字楼市场始终有一定比例的专业投资客存在以周边国有企业为主的企业亲睐，售出单位多为左右的户型400目前销售约20%。08年7月后上门客户异常少，市场冷淡。目前成交客户中投资客户比例趋于零年三季度去化方，多数为平米左右户型083000400)销售价格销售情况客户描述长风地区2号地块工程普陀