苏州港龙商业项目提报案（初）港龙城市广场商业项目服务建议书2011年11月28日飘旗资产管理有限公司《《20122012版版--房地产营销策划大全房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网房策网www.fangce.netwww.fangce.net海量海量房地产资料房地产资料免费下载免费下载0755-835135980755-83513598苏州港龙城市广场1QQ:800018087QQ:800018087港龙城市广场商业项目服务建议书飘旗资产管理有限公司《《20122012版版--房地产营销策划大全房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网房策网www.fangce.netwww.fangce.net海量海量房地产资料房地产资料免费下载免费下载0755-835135980755-83513598苏州港龙城市广场2QQ:800018087QQ:800018087项目理解及招商策略A:对项目的理解及初步判断B:招商策略C:项目进度D：项目工作内容及方法《《20122012版版--房地产营销策划大全房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网房策网www.fangce.netwww.fangce.net海量海量房地产资料房地产资料免费下载免费下载0755-835135980755-83513598苏州港龙城市广场333QQ:800018087QQ:800018087本司认为，理解项目主要依托于对政府规划导向、城市人口变化、交通系统建设以及商业竞争的研究政府政策、规划是城市发展的一个指导方向政府规划导向2城市人口变化1人口规模变化和住宅开发引起的人口迁移是城市商业格局变项目理解的化的内在驱动因素主要依托因素新的商业业态和设施的出现引起的竞争也会影响商业格局3商业竞争4交通系统建设交通系统及设施的建立和完善为城市变迁提供支持《《20122012版版--房地产营销策划大全房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网房策网www.fangce.netwww.fangce.net海量海量房地产资料房地产资料免费下载免费下载0755-835135980755-83513598苏州港龙城市广场44QQ:800018087QQ:800018087本司将通过以下五个方面对商业项目进行初步分析?城市商业格局?初步概念?区域商业格局?商圈研究?独特卖点ups?商业竞争《《20122012版版--房地产营销策划大全房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网房策网www.fangce.netwww.fangce.net海量海量房地产资料房地产资料免费下载免费下载0755-835135980755-83513598苏州港龙城市广场5QQ:800018087QQ:8000180871城市商业格局解读苏州商业网点规划布局一个板块二新二轴四带?“一个板块”：即核心商业板块，由观前、石路、南门三个市级商业功能区组成。规划整合这3个商业功能区，利用各自优势，错位发展，最终形成一个功能完善的核心商业板块。形成集旅游观光、文化宗教、购物休闲、餐饮娱乐等功能于一体的传统商业功能区。?“二新”即两个新的市级商业功能区，包括工业园区的湖东商业功能区和高新区的狮山广场商业功能区。功能定位为以新型业态、大型零售网点为支撑，打造引领时尚的现代市级商业功能区。?“二轴”即商业发展横轴和商业发展纵轴。其中，商业发展横轴是通过景德路连接观前、石路两个市级商业功能区，并向高新区、园区延伸，形成苏州市区东西向的商业发展轴线。打造现代商业空间发展新模式，形成富有现代商业气息的城市南北向发展轴。?“四带”指环古城风貌休闲商业带、环金鸡湖风情休闲商业带、沿太湖旅游度假休闲商业带和沿阳澄湖度假休闲商业带。打造具有苏州特色的休闲服务商业带。《《20122012版版--房地产营销策划大全房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网房策网www.fangce.netwww.fangce.net海量海量房地产资料房地产资料免费下载免费下载0755-835135980755-83513598苏州港龙城市广场6QQ:800018087QQ:800018087通过对市场的研究，苏州商圈分为传统的市级商圈商圈（市级）、新兴市级副中心的西区商圈、东区商圈商圈细分图传统商圈：石路观前街南门商圈观前商圈百货商场构成苏州市内最繁华的商东区商业购物区，各百货商场消费客群以中端及中高观前街圈石路商端年青消费者为主力定位，有效满足各消费层圈次消费者购物的需求。石路以及南门商圈主要是以特色零售，餐饮休闲为主。达成整体的是那个也业态错位经营的结构本项目?东区商圈?以金鸡湖、李公堤、圆融时代广场等大型商业为核心的区域，以购物、餐饮、休闲娱乐为主。?西区商圈西区商圈?狮山路CBD、绿宝广场、苏州乐园等特色商业业态组成高新区目前的商业结构，主要还是：特色旅游，零售餐饮休闲娱乐为主。《《20122012版版--房地产营销策划大全房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网房策网www.fangce.netwww.fangce.net海量海量房地产资料房地产资料免费下载免费下载0755-835135980755-83513598苏州港龙城市广场7QQ:800018087QQ:800018087苏州目前商业格局为”一主多副“的发展趋势，东区商圈初成规模，西区及南区还未形成规模，项目处在起步中的西区商圈，未来有较大发展空间商圈研究核心发现1?苏州商业主要集中在石路观前街商圈，市场构成以传统百货、超市/卖场、商业街为主，档次以高中档为主，是一个相对比较传统的商业形态?目前中区商圈趋于饱和，商业发展空间小，正在形成的东区、以及发展中西区、南区商圈，将改变目前的商业格局2?现有大型商场定位偏儿童女性为主，以购物功能为导向，整体档次中低档?同时，购物类品牌范围以区域性、地方为主，全国性品牌为辅，国际品牌基本缺失，品牌品质较差3?餐饮业发展比较发达，以中式正餐和火锅餐厅为主，档次中档；时尚装修餐厅、商务休闲会所等市场供给较小，但需求较大?休闲娱乐业也较为发达，以洗浴桑拿和KTV为主。4?本项目现有竞争对手之间品牌重叠率较高，且重叠品牌以全国性/国际性品牌居多，市场品牌供给不足?各竞争对手单位坪效相对于国内一线城市还是有一定的差距，新兴商业区明显高于核心商业区《《20122012版版--房地产营销策划大全房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网房策网www.fangce.netwww.fangce.net海量海量房地产资料房地产资料免费下载免费下载0755-835135980755-83513598苏州港龙城市广场88QQ:800018087QQ:8000180872商业竞争市中心和外围区域都有新的商业项目在规划开发并陆续投入市场，势必将引发新的商业竞争竞争的威胁主要表现在?目前商业面积较大的项目分布在苏州传统商圈观前街，这些区域和城市其他区域还将有新的项目及旧项目改装陆续开发和投入市场?东区金鸡湖周边目前已经形成高档购物，休闲，娱乐氛围。新的商业项目必须有自己的独特卖点?项目周边绿宝广场二期已经开发。整体商业规模以及业态的定位组合还是以中高档为（USP）主。?区域的商业地带或区域商业中心正在逐渐成形过过程中《《20122012版版--房地产营销策划大全房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网房策网www.fangce.netwww.fangce.net海量海量房地产资料房地产资料免费下载免费下载0755-835135980755-83513598苏州港龙城市广场99QQ:800018087QQ:800018087项目处于市级商圈观前街商圈和区域商圈东区商圈的中间区域竞争与机会并存，直接竞争压力来自的是观前街商圈、高新区商圈竞争商圈竞争分析竞争与机会并存项目处于市级商圈观前街商圈和区域商圈西区商圈的中间区域竞争与机会并存石路商圈东区商西区商圈挑战圈本项目?对本项目有直接竞争压力的是观前街商圈、西区商圈，作为市级商圈观前街商圈辐射整个苏州，西区商圈离本项目最近，东区金鸡湖周边透过业态组合品牌定位目前也有较强的聚客能力。?项目周边的专业市场以及大型综合体绿宝广场对本项目有一定的客群分流作用，但是同时也有一定的客群聚集作用。机会?以通过合理的定位、突破区域商业局限，新的商业模式的导入，加强聚客力，可以吸引外部消费者《《20122012版版--房地产营销策划大全房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网房策网www.fangce.netwww.fangce.net海量海量房地产资料房地产资料免费下载免费下载0755-835135980755-83513598苏州港龙城市广场10QQ:800018087QQ:800018087根