西安写字楼市场漫谈创典全程项目六部2012.6课件目录市场概况产品解读客群分析投资收益Part1、市场概况一、西安写字楼市场发展95年之前，西安的企业绝大多数为国营，民营企业较少，因此企业对写字楼的需求量较弱，主要以砖石结构的多层行政办公楼。95年以后，随着西安民营企业逐渐兴起，写字楼建设量逐渐增多，在高新区和长安路等部分地段集中分布。随着房改政策的深入，98年以后房地产市场逐渐形成一定的规模，写字楼市场规模也得到发展。1999年，西部大开发战略提出，西安商品房项目大幅增长。加上受宏观经济走势影响，写字楼迎来第一次开发和销售热潮。2002年，高档写字楼充凭借自身优势，以挖老写字楼里的客户资源带来了本年度写字楼物业的再度热销；由此一部分开发商开始大举进入高档写字楼市场，抢占商务办公物业市场。2003年，随着写字楼的市场热情，市场价格比2002年有小幅增长，“星级”、“智能”等高档写字楼产品入市，标志着写字楼物业正向着正规化、科技化方向发展。受后续政策影响，写字楼销售市场逐步降温，使得写字楼物业大量空置，部分开发商资金出现问题导致出现烂尾楼。如陕西信息大厦2001年封顶，去年投入使用；三安大厦至今未交付；珠江时代广场至今未完工。2004-2005年市场上高档写字楼增多，但纯写字楼较少。产品定位差异较大。2004年写字楼市场降温，价格下跌，空置面积较大。市场呈现不温不火态势。近几年，伴随着关天经济区、国际化大都市、西部大开发等利好刺激，西安城市获得快速发展，市场对办公物业的需求不断增长，写字楼物业也因此再度走高。2006-至今，写字楼产品出现多元化发展，例如SOHO类和酒店式公寓及综合性项目增多，产品设计中加入了景观及人文元素，写字楼定位差异化加大。二、供需情况西安写字楼市场从09年开始进入销售上升时期,在经济复苏、通货膨胀及人民币升值的大背景下，随着住宅“限购”政策的全面推进，投资者对房地产的关注逐步从住宅市场转向商业地产市场。住宅市场“限购”节流的投资资金进入写字楼市场，促使从2011年写字楼市场加速量价齐升。数据来源：西安房地产信息网三、商住价格对比写字楼售价略高于住宅售价写字楼物业和住宅成交均价呈现基本持平态势，保持着持续小幅上涨。当前西安写字楼市场正处于快速发展阶段，加之住宅市场受到的政策调控，为写字楼市场迎来了发展机遇。数据来源：西安房地产信息网四、租金指数高新国际商务中心市场价格保持在每月150元/㎡，长安国际租金保持在每月120—160元/㎡，创业广场目前租金均价为每月65元/㎡,北郊赛高国际街区的租金为每月50-70元/㎡。从近几年西安写字楼租金指数来看，租金保持在3%-5%的增长趋势。数据来源：西安房地产信息网五、成交物业占比随着西安房地产市场的逐步发展，在住宅限购令的影响下，大量投资群体开始转战商业地产，从限购令颁布后的2011年3月开始，商业与写字楼所占成交比例开始明显增加，而住宅成交比例开始呈现下降。六、概念解释广义：综合A级评定标准。1、楼宇品牌标准；2地理位置标准；3、客户层次标准；4、服务品质标准；5、硬件设置标准。5A写字楼不是用来评狭义：针对智能化硬件而言。OA（办公智能化）、BA（楼宇价、划分写自动化）、CA（通讯传输智能化）、FA（消防智能字楼等级的化）、SA（安保智能化）。标准甲级写字楼一种通行叫法，行业中并没有固定标准或成文的规定。OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、CA（通讯传输智能3A智能化化），FA（消防智能化）、SA（安保智能化）包含在了BA（楼宇自动化）中。近几年随着高科技智能控制系统在写字楼领域的广泛运用，楼宇控制、消防、安保的智能化程度越来越高，并成为独立的控制子系统，发展成为今天的“5A”。七、等级划分顶级物业国际写字楼高新国际商务中心评定标准高档物业甲级写字楼1、楼宇品牌2、地理位置写字楼3、客户层次中档物业乙级写字楼4、服务品质5、硬件设置。。。低档物业丙级写字楼第五国际“甲级写字楼”是一种通行叫法，是外资发展商开发涉外写字楼过程中，逐步引进并流行起来的词汇，将写字楼按照其综合质素不同，可以划分为甲、乙、丙等几个等级，就中国的办公楼市场而言，一般分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物业(丙级写字楼)。而高档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼。来源：房产类专业网站如顶级写字楼从楼宇品质（建筑质量、布局、利用率、楼层面积、大堂等）、装饰标准（外立面、地面、走廊、电梯间、卫生间等的装修）、配套设施（会议、银行、票务中心、专用停车位等）、电梯系统、设备标准、客户进驻、物业服务、区位、开发商品牌等方面评定等。那么西安写字楼市场是怎样？一、物业布局此图既是2011年各区写字楼成交情况，同时也可大致反映目前西安写字楼市场的全貌，西高新、城北、城南、城内是写字楼物业分布最为密集的地区。高新区为全市办公供应成交的集中区域，占到全市的72%，其次为城北和城南，三城区成交量相当于全市成交水平。未来高新依然是办公市场的集中区域。高新区一直以来都是支撑办公市场成交的热点区域，而城北区随着市政府的北迁，办公类物业也迅速发展起来。数据来源：西安房地产信息网西高新，写字楼物业最为集中，经开区，未央路沿线写字楼物业“市场乐观”唐延路、科技路、发展迅速，“发展潜力巨大”高新路城内，写字楼物业发展最早，传城南区，写字楼主要集中在南二环统商业集中区，密集度高、小寨等，进入快速上升期二、市场运行情况受政策影响，住宅市场均价开始波动，而对于楼市调控影施工面积和竣工面积呈现持续增长的趋势，市场供应量不断响较小的写字楼市场，其均价的变动比例相对较小。2011增大。2011年是西安写字楼市场发展新阶段，城北利好消年写字楼成交均价整体呈现小幅震荡上升态势，全年均价息层出不穷，写字楼市场发展迅速。平均为9497元/平米。写字楼物业投资额呈现稳步上升态势，获得市场认可。住近两年西安市写字楼空置率面积维持在24万㎡上下这一范宅市场受“双限”影响，大量投资资金转入写字楼和商业地围。从2011年开始随着供应量的增加，空置面积又逐渐走产，加之国际化大都市定位吸引了越来越多的外阜企业进高，总体空置量继续在增大。供应量增长过快，大于成交量入，市场快速发展。增长。数据来源：西安房地产信息网三、写字楼物业特点例如，唐延路、科技路、南二环、凤城五路扎堆密集地区项目不断增多，价格坚挺，去化迅速相互影响，形成规模，良性循环。如唐延路商务带（新的CBD中心）即将形成如钟楼传统写字楼、高新高端写字楼等区域配套办公物业是配套性的，要符合区域产业布局及发展规划性高新区是新区，高科技企业集中，高端写字楼甚至更高端的产品也较为集中；钟楼受发展局限，空间、资源有限，只有早期的传统的写字楼，高端产品很少，城东、城西厂矿较多，对写字楼需求少，因此区域内写字楼就很少。Part2、产品解读一、写字楼功能住宅的终极目的是为更舒适得居住，是一种消费品；写字楼的终极目的是为提高企业或资金的生产力，是一种生产工具。从客户的视角看，写字楼应该具备什么样的功能？生产工具提高企业生产力写投资工具保值、增值字提升企业经营的效率。例如离上游企业更近、离相关部楼经营效率门更近、离交通节点（机场、高速公路、地铁站等）更近。功形象面子比公司原来的或其他的写字楼更适合公司的形象要求，能体现企业精神面貌和档次。经营成本有助于节省企业运营的成本。二、功能实现广场——立面(玻璃幕墙、灯光工程)——大堂（含物业管理公司）如何实现客户的形象与面子——电梯间（轿厢大小）——电梯品牌——公共走道——洗手间——室内层高——商务会所交通（主干道、地铁、公交）——主管部门（是否方便办事）——空如何实现提升效率节省成本调（品牌、运行方式、计量方式）——电梯（速度与运行方式）——网络速度——物业的可拼合性——生态办公——智能化系统等三、产品硬件配置?立面：高品质的玻璃幕墙（高折射率、可呼吸式、中空镀膜隔音、大尺寸块面玻璃、减少隐框、凸现竖向主线条、灯光工程）。?大堂：极强的空间感（至少挑高两层，不低于8-10米）、选用高档材料，同时减少材料品种，设计要求简约、大气，可以根据色彩选用暖色调照明，利用吊顶装饰营造空间层次感，从细微处体现大堂整体气势；未来趋势：生态型、亲和型。?电梯间：正常开间不小于3-3.2米；装饰美化。?电梯：知名品牌；配备数量；设计等候时间小于30秒；大尺度轿厢；100米以上写字楼建议分区（各区设置不同速度）；高速电梯建议进口原装?公共走道：正常开间1.8-2米，明确的导视系统，细节与品质感。?洗手间：尽量预留在核心筒内；设备品牌；数量完备；装修色调尽量与公共部分协调。四、案例分析Part3、客群分析客群类型分类1、购买型客户以个人、大中小型企业为主；无论是自用或是投资，持有时间一般都较长；抵御通货膨胀；购买相对理性，投资经验丰富。（根据经开区写字楼现状来看，投资型客户约占60%）；2、使用型客户以中小企业为主，企业处于快速发展或创业期或现阶段发展目标不局限于本地市场，为提升企业品牌形象，或企业扩张及办公环境的改善，资金实力较弱。1、购买型客群分析购买型客群分析普遍关注的是什么？购买型客户分为：自用型与投资型；1、地段价值注重该地段的升值潜力，诸如周边是否有更多的商业房产的出现；2、租金升值获利月租金的增长、物业增值；3、生意获利良好的写字楼形象，购买者实力的象征；在生意方面亦是成交会增大，而是价格高、利润高，周边生意伙伴多；物业抵押银行来放贷，租金比银行的利息要低很多；购买型客群分析购买时的影响因素1、自身资金购买型客户易受投资型客户在投资资金的前提下，因地段产生价差而导致购买面积的不同；