房地产项目开发流程VAX（BJ）王天会2013年07月2012.111房地产开发概况房地产开发流程2Page2【概念】房地产开发概况【类型】【主体及参与方】Page3概念、类型概念：为了实现城市规划和城市建设（包括城市新区开发和旧区改建）而从事的土地开发和房屋建设等行为的总称。类型：A-土地一级开发：土地储备机构对纳入储备、尤其是依法征收后纳入储备的土地，为使其具备供应条件而进行的前期开发活动，主要包括：市政基础设施建设、征地拆迁、土地平整、及其相关投融资活动B-项目二级开发：即开发商取得土地后，进行建筑物开发、出租或出售的活动C-旧房更新改造：即购买现状建筑物开始，经更新改造后再出租或出售的活动；如万科大都会、贡院9号等Page4主体及参与方主体及参与方：A-开发商:项目发起人、各环节的协调管理者B-金融机构C-相关专业人士：如开发创意、项目定位、规划设计、工程技术、工程管理、建筑施工、营销推广、律师等D-政府机关：土地的供应方各类手续的行政审批方Page5【土地一级开发】房地产开发流程——【二级开发】Page6土地一级开发主体：土地整理储备中心或被授权单位模式：一、由土地整理储备机构负责筹措资金，办理相关手续，通过招标方式确定具体实施单位，实施单位收取管理费二、由政府授权开发商实施土地开发，由开发商负责筹措资金、办理相关手续并组织实施，开发商收取利润基本程序：?收购：收购或收回国有土地，征收集体土地并进行补偿的行为?开发整理：拆迁改造、土地平整、市政基础设施建设?储备：将“熟地”储备，等待供应?供应：按客观需要和供应计划，向市场供应Page7勘察项目概念规划设计⑦设计a、建设项目批准文件b、建设用地规划许可证或建设工程规划许可证c、国有土地使用批准文件a、建设单位出具的申报委托书d、城市房屋拆迁单位资格证b、建设项目规划许可及其他事项申报表a、申请报告由具有相应资格的机构编制，5份e、拆迁补偿安置资金证明文件c、相关批复及规划文件（危改、开发区、绿隔）b、规划意见书f、拆迁计划d、建设单位用地申请及拟建项目情况说明c、建设项目用地预审意见g、拆迁方案e、主管部门批准建设文件d、环评批复f、详规中要求提交的相关部门审查意见e、交评批复城市房屋拆g、拟规划设计方案图f、房地产开发企业资质证明文件a、区县政府建设用地申请文件迁许可h、地形图1份b、建设项目用地预审意见（区建委）实施征地、补偿c、项目核准意见办理《征地结案表》控制性详细规划办理规划意见书项目核准规划委托钉桩征求相关d、《规划意见书》及附图1份⑧⑨⑩⑿(23)(26)e、钉桩坐标成果通知单建设市规委详规处、市规划院（市规委）（测绘院）委办局意见（市发改委、集体土地房屋实施拆迁、补偿市建委）f、区县政府负责填报“一书两方案”拆迁许可办理《拆迁结案表》g、建设用地勘测定界技术报告书及勘测定界图（区建委）h、拟占用土地1：10000幅土地利用现状图a、市建委建设意见I、补充耕地方案（不占耕地的免交）b、市交委交评意见j、建设项目总平面图c、市园林局古树处理意见k、土地利用总体规划局部调整方案及a、用地批准文件d、市文物局文物保护意见土地利用总体规划局部复印件（符合的免）b、规划批准文件e、市环保局环评意见l、土地情况调查表c、拆迁实施方案a、确定土地出让方案f、市政部门接用意见m、建设拟征（占）地土地权属情况汇总表d、安置房屋或拆迁补偿资金的证明文件b、发布土地出让公告a、土地方征得区县政府或上级主管单位n、征地补偿协议书c、制定招拍挂文件关于进行土地开发的同意o、村民大会或村民代表大会决议d、购买招拍挂文件b、向国土局提交一级开发申请p、区县国土分局通过公示、听证情况说明a、审核土地开发成本e、交竞买保证金q、是否覆压重要矿床的说明b、验收土地f、参加竞价活动a、建设项目用地预审申请表r、地质灾害危险性评估报告c、支付土地开发费用或管理费b、预审申请报告s、林业主管部门同意使用林地的意见（不征收的免交）d、纳入市土地储备库组织招拍挂签订征地补偿协议用地会审议及市政府审批土地一级用地申请土地建设用地一级开发开发方案土地一级确定一级a、雨、污水方案咨询农用地征收或农转用手续办理土地入市交易程序(21)(30)(31)(32)①②③④⑤⑥⒂⒅市土地手续一级开发预审方案编制联审会审议开发招标开发主体b、供水方案咨询（市国土局）取得《建设用地批准书》开发结案市国土局c、供电方咨询储备整区县分局市a、土地管理部门对中标单位d、电信方案咨询a、新增建设用地有偿使用费市国土局理中心局市场处主管局长市、区土地储备机构下达《土地一级开发批复》e、道路方案咨询b、耕地开垦费a、土地评估编制一级开发实施方案b、与中标单位签订《土地一级开发合同》f、有线电视方案咨询c、防洪费b、入市交易土地底价审核g、道路方案咨询a、建设项目规划许可及d、超转费c、编制出让方案和交易文件h、热力方案咨询其它事项申报表（市政工程）e、征地事务管理费d、方案报批b、主管部门批准建设项目的有关文件f、耕地占用税a、建设工程规划验收申请表e、签订土地入市交易协议a、《建设项目规划许可及其c、项目综合会议纪要中涉g、拆迁或土地补偿费b、建设工程规划许可证原件及附件它事项申报表》（市政工程）及的相关部门审查意见c、施工合同原件及施工企业中标通知书原件b、市政各专业项目咨询方案资料d、配套市政管线设计综合图d、监理合同原件及监理单位中标通知书原件c、市政管线项目综合二套，2份及电子文件a、建设单位出具的申报委托书e、市政、交通、掘路、占道许可手续包括方案说明书及相关图纸a、建设单位出具的申报委托书b、建设项目规划许可及其他事项申报表（市政工程）f、市政工程施工图纸审查通知书b、建设项目规划许可及其他事项申报表c、《规划意见书》及附图g、施工人员意外伤害保险保单a、《建设项目规划许可及其c、《规划意见书》及附图复印件d、《建设用地规划许可证》（含附图、附件）h、法人委托书它事项申报表》(市政工程)d、主管部门批准建设项目e、规划意见书注明申报时须提交的有关文件b、项目综合审查会议纪要的有关文件原件f、初步设计审查要求取得的有关行政主管部门的c、建设项目市政管线设计e、建设用地钉桩成果通知书审查意见及必要的有关文件、会议纪要、协议确定市综合1套，包括设计综合f、1：500或1：2000地形图5份g、《城市建设工程办理竣工档案登记表》市政办理市政施工（一）土地一级开发流程说明书及相关图纸h、1：500建设施工图3套市政交通部门办理建设用地政工程单位和办理市注：符合下列条件之一的项目应进行技术审查总建筑面积在10万平方米以上（含）集中成接用管线项目规划许可证办理建设工程规划许施工图监理单掘路、占各市政管线设办理规划施工招政施工片开发区、居住区、危旧房改造区；5万平方米以上（含）公建；城市道路等建设项目意见综合方案（市政工程）可证（市政工程）纸审查位，签道手续许可证市政专业施计方案意见书投标和开工建设⑾⒀⒁⒃⒄⒆(20)(22)(24)(25)订相应(27)(28)(29)审查及会工图设审查及会（市规委）（规委）（规委）监理招市建委）竣工/验收工程投标合同议纪要计议纪要交付一级开发大市政Page8二级开发主体：开发商基本程序：?投资机会选择及决策分析：即对项目进行逐步深入、细化的可行性研究?前期工作包括取得土地、确定规划设计方案并获得规划许可、确定施工单位、开工申请并获得审批等?建设阶段即从开工到竣工验收所经历的过程。?租售阶段Page9勘察地勘设计招投标，初步设计出单体报建图出各专业施工图施工图审查工地服务、设计洽商、竣工图编制(36)(37)(39)(40)(50)(54)设计确定设计单位a、《人防工程建设规划条件申报表》b、规划意见书及附图c、建设面积明细表d、设计方案1套a、建设工程施工许可申请表e、《人防工程建设标准审查申请表》b、建设用地规划许可证（及附件）原件及复印件a、建设项目规划许可及其他事项申报表f、建设用地规划许可证及附图c、建设工程规划许可证（及附件）原件及复印件a、申请书b、《规划意见书》及附图复印件c、审定设计方案通知书及审定的总平面图一份g、《人防工程建设规划设计条件意见书》及附图d、施工图纸设计文件审查合格书a、竣工验收备案表b、房屋所有权证d、建筑工程施工设计图纸c、建设用地钉桩成果h、人防工程初步设计文件e、经备案的施工合同b、竣工验收报告c、国有土地使用证d、规划设计方案图2套f、施工企业中标通知书c、规划、公安消防、环保部门出具的认可文件d、购房合同人防总规及单体报建e、规划设计总平面图5份（蓝晒图）g、经备案的施工监理合同d、施工单位签署的工程质量保修书e、申请人身份证明(41)f、技术经济指标列表说明（市人防办）h、监理单位中标通知书e、《住宅整理保证书》f、契税完税(或免税)证明a、北京市固定资产g、无障碍设施设计说明I、项目建设资金落实证明f、《住宅使用说明书》g、购房发票原件或复印件投资建设项目立项h、单栋居住建筑规模和配套设施明细表1份a、规划意见书及附图j、国有土地使用证或有关批准文件原件及复印件g、城建档案管理部门的认可文件h、其它登记备案申请表（如超出近控规应附控规调整审批通知书）b、项目园林报审图a、交纳散装水泥基金k、人防施工图设计审查通知书h、其它文件房屋所有房屋所有b、规划意见书I、各层平面图、各向立面图、剖面图c、测绘成果表b、交纳节能墙体材料基金l、工程质量监督注册登记表权初始登权转移登c、项目单位营业j、（需要时）公示d、红线范围内的树木情况m、施工安全监督通知书记(办理大记(分割小执