号-80研３07gratedResidentialCityInte1项目规划设计概念方案建议凯光国际谨呈：新余凯光房地产开发有限公司泛城顾问第三阶段项目财务分析07.05.21~07.06.103第二阶段项目规划设计概念方案建议07.05.01~07.05.20日前向凯光地产提交第二阶段《项20月5年07项目发展背景研究及项目总体定位07.04.11~07.04.30第一阶段市场调研07.04.01~07.04.10根据双方合同，泛城应于目规划设计概念方案建议》。前期策划阶段泛城的任务报告结构图园林景观规划设计建议道路与停车系统规划设计建议公共配套设施规划设计建议4总体规划布局建议规划设计建议背景项目物业类型建议酒店规划设计建议商业规划设计建议住宅规划设计建议规划设计建议背景5规划设计建议背景仙来开发区要求项目必须于年月前动工，意味着项目规划设计时间极其有限。建议报告完成之前泛城已会同甲方与设计院进行多轮磋商，并就项目规划设计工作较全面地阐述了泛城的观点。三方已就总体规划及众多细节问题达成一致共识。为加快设计进度，经甲方同意，泛城于月日向设计院提前发出了规划设计任务书。鉴于以上实际情况，从务实的原则出发，本规划设计建议不拟连篇累牍地对项目背景及已达成的共识和结论做更多的论证和描述，而把重点放在三方尚未论及的领域以及拾遗补缺的工作上，以使本报告更有效率，更富于建设性和实用性。:1.0762.5143.总体规划布局建议项目地块狭小，容积率高，覆盖率低，而新余高层产品的出现才刚刚开始，这些因素给总体规划布局带来不小的难度。由于项目所在片区为未开发生地，市政、生活配套不足，可资项目借力的社会资源不多，因此倚重于产品品质的打造成为项目必然的选择。这意味着项目在规划布局上不能仅满足于符合建筑基本规范和宗地技术指标，而应更注重住户的居住舒适性和文化感受，使项目拥有区别于城北高端物业的独特气质和比较优势。本着这个原则，项目布局必须充分考虑园林对社区景观营造的重要作用，为园林预留尽可能多的施展空间。??6情景洋房组团景观轴线人行入口高层组团小高层组团人行入口商业酒店社区主入口从多次讨论的结果来看，以下这个布局雏形在物业类型、户型均好性、景观营造等方面具备较好的平衡性，属多种客观条件限制下的较优选择。下一步应在这个基础上进行深化。物业类型建议入口设立于景观最丰富、展示面最好的西北角；高层设于地块西北角，有利于使尽可能多的住房享有最优生态景观；小高层分布于项目北、中、南部，为项目主力物业，总量较大，广泛的分布能最大限度地将社区外自然生态与小区内部园林景观有机结合起来，打造产品和环境的多样化，避免同质化现象；情景洋房设置于地块最东端，拥有较强的私密性，同时可利用地块自然间隔营造半开放的组团内部小环境；酒店设置于项目西北角，使其可充分利用地块在片区中的门户地位，借助主干道良好的通达性体现其作为地标性建筑的强大昭示效应；商业主要布局在人流较多的渝州大道沿线。??????7住宅小高层高层情景洋房建筑面积35871.9148004860建面比例％27%8％总用地面积：26677.30㎡容积率：3.0总建筑面积：80031.90㎡住宅：55531.90㎡商业：9000.00㎡酒店：15500.00㎡65景观轴线景观轴线人行入口人行入口人行入口人行入口酒店商业酒店商业相对于狭小的地块和高容积率，项目的物业类型显得非常丰富。不同物业类型之间的相互关系如何处理，如何形成资源共享、功能互补的城市综合体，成为规划设计的难点。同时在面积最为集中的住宅部分，不同物业类型之间一定要体现出足够的差异性。尤其是高层和小高层产品，在总平布局和户型设计上要力避雷同，为销售打下良好基础。社区主入口高层组团情景洋房组团小高层组团社区主入口高层组团情景洋房组团小高层组团相对于狭小的地块和高容积率，项目的物业类型显得非常丰富。不同物业类型之间的相互关系如何处理，如何形成资源共享、功能互补的城市综合体，成为规划设计的难点。酒店式公寓调研8酒店规划设计建议23423020012810598144124050100150200250春龙大酒店北湖宾馆华瑞酒店悦华酒店万年青酒店东方宾馆袁河宾馆瑞丰酒店房间数新余酒店住房规模酒店产品定位回顾由于、片区未来发展还存在相当大的不确定性；、凯光公司对产权式酒店的开发和运营缺乏实际的经验；、目前新余酒店规模普遍不大，客户总数在间以上酒店入住率多不高；、项目酒店必须在层以上，客观上使客房总数不可能过少，、出于竞争考虑，项目酒店客房数应具备一定规模，以与之高端形象相匹配。综合考虑以上因素，建议项目酒店客房数控制在间左右。?abc200d21e20019σ3×N3+S21×Nσ2+S1×N1SS=注：1.若顾虑配套过大，可减低配套面积转至20、21层设计为空中大宅出售，基底则可按平均标准层面积设置，2.若将平均标准层面积减少100㎡，可建成基底面积㎡，层、层为配套，层为客房的架构。配套与住宅用户共享，可提升住宅品质。3.本建议中所取指标多取行业内较高值，以与项目档次定位相匹配。4.定位结果酒店总建筑面积占项目总建筑面积的20%，比例较为适当。总建筑面积计算公式：按05年中国酒店统计标准，取73%平均标准层面积＝（S-300）／21套房数／总房间数＝20%车位／总房间数＝40%餐位：床位＝1：11323.801~3224~21规模定位前提：酒店高度必须达到21层以上；项目总建筑面积80000平米；酒店建面以占总建面20%左右为宜。规模定位总建筑面积：15500.00㎡客房面积：11900㎡配套及公建面积：㎡层数：22层其中顶层为300㎡观景餐厅平均标准层面积：723.80㎡标准双人间面积：50㎡套房面积：㎡、㎡总房间数：200其中套房：40（行政30+豪华10）餐位：车位：酒店规模定位3600.009012037080项目酒店规模应在综合考虑片区潜力、行业标准、竞争状况、项目及发展商自身特点等因素后审谨拟定。酒店产品定位回顾项目酒店必须具备较高的档次，以使自己从城南酒店业的低层次同质化恶劣竞争中跳出来，在更高的层面上参予行业竞争。我们的竞争对手，应该是处在新余酒店业第一第二集团的酒店。这一对话权的获得对项目的成败至关重要。酒店配套上，应更多针对客户商务需求设置，在细节上做足功夫，以形成独特的差异化竞争优势。根据新余消费特点，酒店可按新余酒店业普遍比例设置不多于套的娱乐客房。但宜集中在特定楼层，避免妨碍其他客房正常起居，影响居住品质。???4010）商务廊（会议室、多功能厅）健身房/游泳池/美容院/按摩池特色迷你吧（酒吧）／咖啡馆（6:30-2:00）餐厅：新派欧/亚菜式微型图书馆㎡项目酒店应按三星级以上标准设计建造，一切细节的打造均应面对中高端的商务需求进行深入挖掘。豪华大堂（层高9米，面积不小于300保险箱／冰箱／自控空调沙发茶几／书桌书柜／酒柜／衣柜独立厨房／卫生间台式电脑、宽频上网、国际直拨电话有线电视、、电影频道奉送报纸（数选一）、水果、咖啡（可选纯净水）免费游泳池、健身室、西服熨烫、皮鞋护理微型图书馆、借阅咖啡、商务廊折DVDdvd8~9酒店档次定位酒店配套定位酒店室内配置酒店服务特色档次、装修、产品细节定位外立面风格——酒店规划设计建议外立面局部还可采用这种精巧的动线处理，使整体姿态活泼起来，减少大体量建筑的视觉压迫感而平添几分与人亲切的意味。11虽然必须使用大面积的玻璃用材，但未必需要做一铺到顶的玻璃幕墙在今天，这样的立面既不环保又不合时宜。图示的这种使用大量落地玻璃的立面处理，含蓄而不浮夸，简洁而富商务气息，值得我们借鉴。——酒店的外立面在土地签约时已与主事者达成默契，即必须在主昭示面采用大面积的玻璃用材，以保证标志性建筑形象的丰满、醒目。外立面风格——酒店规划设计建议12对项目酒店外观的基本要求一是气势不凡，体现标志性；二是融合商务休闲气息，体现客户定位。酒店规划设计建议功能布局示意——配套楼层的商业规划纳入社区商业总体规划当中并与其他社区商业做有机联系。总体而言，酒店内商业应走高端路线，为酒店客户与小区内业主共享。配套楼层可适当考虑辟出一定面积做一些适合休闲旅游的大型休闲项目如歌舞夜总会等。??13层1-3层层层19-214-1822观景餐厅观景套房楼层普通客房楼层配套楼层在保证配套集中前提下，尽量使单体主体具备足够视觉体量。套房楼层可专门辟出行政楼层和禁烟楼层。户型——酒店规划设计建议14由于功能相对简单，酒店的户型布局，大多大同小异。与同样的小户型住宅相比，豪华的酒店单元把更多的面积分配给了浴室。对于每一个休闲时刻，浴室都是享受的代名词。这就是为什么浴室配置不佳的酒店，往往让人产生二次消费的抗拒心理。如果存在外部景观，酒店单元的价值和入住率就取决于其所享有的景观多寡。因此，对于投资型酒店而言，景观越好的单元售价无疑也应越高。相应地，它也应享有越好的配置和内部装潢。投资于景观较差单元的投资者，往往要分享其他房间带来的利润。除此之外，酒店要注意在设计中规避噪音的影响。（本页所示户型均为41~45㎡）决定酒店每个单元价值的最主要因素通常是景观和噪音。较之住宅，酒店对户型的考量单纯了许多。户型——酒店规划设计建议15酒店套房的综合水准是一个酒店质素的标志，因此越是高档的酒店越是不遗余力地对其套房进行精心的打造。由于多了起居室和餐厅，套房户型的布局必须要考虑对景观资源的分配，是乐于在起居室欣赏怡人的景致还是更倾向于在用餐时拥有一份优雅的心情成为酒店常客选择此类套房的一个标准。而如果选择商务套，则这个因素就退居其次，取而代之的是商务配套服务的完善性。因此套房的户型的确定要根据不