德润·黄金海岸项目监控整体概况?区位：郑州市二七区大学路以东，京广路以西，长江路以南，南水北调“运河”以北，位于本项目北侧，与本项目隔河相望。?规模：用地面积3291亩，总规划总建筑面积近300万㎡（安置区总建筑面积91.8万㎡，开发商品房总建筑面积183.6万㎡），其中规划的商业面积高达85万㎡。项目概况集商务、居住、物流为一体的大型城市综合体项目名称德润黄金海岸物业地址大学路与南三环交会处开发商河南德润置业有限公司物业类型住宅、公寓、写字楼、酒店、商业占地面积3291亩建筑面积近300万㎡容积率2.5安置区建面91.8万商品区建面183.6万绿化率35%商业面积85万㎡建筑类型高层、小高层项目开发商介绍郑州新锐开发商，开发经验欠缺德润黄金海岸为德润公司第一个房地产项目，且规模大。项目整体规划大学路京广路德润黄金海岸是河南德润置业有限公司开发的项目，位于郑州市二七区京广路以西，大学路以东，长江路以南，南水北调“运河”以北。总占地面南三环积3291亩，规划总建筑面积近300万平方米，入住人口将达13—15万平方米。其中商业高达85万平方米，同时还规划有高端商务写字楼群、星级豪华酒店、豪华会所、社区医院、社区服务中心、规划运河14所幼儿园、5所小学、3所中学等全能配套。一期规划公寓5栋住宅幼儿园游泳池地下会所酒店公寓规划商业规划特点与建筑风格大学路商业部分规划：滨河商业风情街、高档办公集群、五星级酒南三环店及快捷酒店、体育馆、综合运动广场、电影院、大型商业中心、万客来商贸城等业态，总建筑面积约85万㎡商业分布：商业部分主要分布在京广路沿线、大学南路沿线及滨河一带京广路教育规划：运河北岸携手北京、上海知名院校，配备14所幼儿园、5所小学、3所中学，共计22所学校低碳科技：直饮水系统、社区水雾、新风系统建筑风格：ART-DECO建筑风格景观绿化40%绿化率坡地景观每个组团均有水系景观建筑风格ART-DECO建筑风格，色调沉稳、气势恢弘挺拔结构：剪力墙框架外墙：外墙面砖，局部涂料、石材项目环境分析周边环境较差，商业配套以专业市场为主郑州新鞋城华中食品城郑州茶叶市场郑州摩托电动物流港中陆物流广场万客来食品城本案二七国际纺织城万河南汽车配件客物流贸易园来郑州钢材市场长途鑫兴建材城汽车站项目周边环境项目北边配套成熟，教育、景观、休闲、娱乐、商业、医疗等一应俱全，项目南边处于城市边缘区域，配套相对缺乏项目周边多专业市场，如鞋城、茶城、纺织城等项目以北区域较为成熟，项目周边及以南区域环境有待开发和改善外部可利用资源：地铁线路、南水北调、森林氧吧、道路交通改善营销中心一期推出单位一期第一批推出单位安置区（对外称政府团购）一期安置区一期?项目一期开建三个地块（均在南三环以（对外称政府团购）北），总建筑面积约36万㎡（含10万㎡商业），其中第一批即将推出市场的单位约8万㎡。一期推出单位第一批推出单位68一期一批：推出2栋，共340套房源（其中住宅314套，8号楼1、2层商业26套），两梯四户6两个单元，17层，共136套8三个单元，17层，共204套项目一期户型配比户型以二房为主，面积区间80—95㎡为主户型面积（㎡）套数套数比例2房81.778426.75%2房90.266420.38%2房92.318426.75%3房129.286420.38%复式160-220184.45%合计----314100%户型-两房户型主力房型为二房，面积区间80—95㎡81.77㎡（两房两厅一卫）90.26㎡（三房两厅一卫）户型-四房129.28㎡（四房两厅两卫）户型-复式160㎡（复式）户型-两房82.56㎡（两房两厅一卫）85.76㎡（两房两厅一卫）户型-两房87.45㎡（两房两厅一卫）88.48㎡（两房两厅一卫）户型-两房90.90㎡（两房两厅一卫）91.24㎡（两房两厅一卫）户型-三房92.35㎡（三房两厅一卫）126.65㎡（三房两厅两卫）户型-三房129.06㎡（三房两厅两卫）135.67㎡（三房两厅两卫）户型-四房及以上129.24㎡（四房两厅两卫）户型-四房及以上161.42㎡（四房三厅两卫）户型-四房及以上181.12㎡（四房三厅两卫）户型-四房及以上157.79㎡（五房三厅两卫）户型-四房及以上193.65㎡（五房三厅四卫）客户结构构成主要客户购房目的为自主，多为周边居民、专业市场业主，少量投资客郑州市市内航海路以南居民为主周边专业市场业主市区内少量投资户郑州市郊县近郊居民销售动态及优惠活动销售动态：优惠活动目前会员招募已经达到1600左右；德润会会员招募活动，并享有特别会享有到开盘时，每天减200的优惠员优惠；，预计总体价位可以再优惠8000左全款优惠3%，按揭优惠2%；右；项目形象与卖点主形象：卖点诉求：?生态环境——10万亩森林氧吧，3公里绿色纯氧?交通枢纽——三纵三横三轨交汇核心?周边配套——自身配套完善?商务核心——规划有高档办公群及五星级酒店?旗舰商业——滨河风情商业+大型商业中心+万客来商贸群?运河人文——南水北调运河营销中心符合项目气质的树种展示售楼处外立面质感强，具有高贵感现场设置有大型LED屏幕现场设置硬质水景特色展示柱子营销中心面积约1500㎡（两层设置，一层挑空），目前有沙盘区营销中心内部及客户接待区，多媒体放映室，其他功能区未启用接待台背景墙通向二楼大堂灯沙盘一期楼体黄金海岸营销总结营销分析1入市阶段2认筹阶段3解筹阶段4价格策略5总结案名征集案名入市效果不佳，对市场进行预热，达到一定的知名度，为营销中心入市做铺垫。2009年新春伊始，河南德润置业有限公司通过省会各大媒体发布了“重奖10万为三千亩大盘征集案名”的消息，活动受到了各方的密切关注。遗憾的是收到案名投稿2700份，但经过多轮筛选，德润置业未能找到合适的案名。反复思考后，结合项目自身的地域及环境特质，经多位专家评审认定，德润置业自己企业团队多次参与讨论，最终案名确定为“黄金海岸”。2010年8月16日王胡砦城中村改造项目十大优秀案名奖颁奖仪式在河南德润置业隆重举行入市——营销中心开放2010.11.18营销中心开幕入市——营销中心开放营销中心沙盘项目沙盘和区位沙盘是营销中心主要销讲工具认筹——德润会招募成功招募约1600名，数量与入市房源比例失调12月18日，《德润会》全城启动，德润·黄金海岸“超级通行证”正式开始认筹！申办条件：入会缴纳1000元，自申领成功之日起公开选房日，凭“超级通行证”可获得日增值200元的购房优惠。德润会、超级通行证及开盘当日活动优惠，最高可累计50000元购房优惠。认筹现场现场火爆，秩序井然认筹现场现场火爆，秩序井然解筹现场现场秩序混乱，没有管理人员进行疏导解筹效果两房、三房销售完毕，仅余高层复式价格价格在区域内处于中等水平?价格层差为20元；?一期第一批房源整体均价为6500元/㎡（实收）2010年1月15日开盘，特享六重超级优惠：第一重：德润会会员凭超级通行证开盘选房可享受“一千抵一万”的购房优惠；第二重：凭超级通行证可享受自申领成功之日起至开盘当天200元/天的增值优惠；第三重：开盘当天选房客户均可享受3690元的购房优惠；第四重：开盘选房客户签约享受一次性2%，按揭1%的优惠；第五重：开盘当天前50名成功选房客户可获赠6个月物业管理费；第六重：开盘抽大奖。总结开盘比较成功，并积累较多的客户资源?项目入市时的案名征集及售楼部开放，在市场中反应不强；?认筹门槛低，以千元即可入会，并享有每天200元的优惠，对于先办卡的客户是非常大的优惠力度，并且是积累准客户非常好的手段；?项目德润会的筹办非常成功，一期第一批成功积累约1600组客户，为第二批房源解筹奠定基础；?开盘当天销售现场不按排号顺序解筹，客户自己选房，选房现场组织混乱。?项目开盘较成功；借鉴点与不足借鉴点不足商业及生活配套规划齐全商业及生活配套规划齐全大盘气势未建立大盘气势未建立以较好的地块启动住宅以较好的地块启动住宅展示不足展示不足，，销售中心内外场环境较差销售中心内外场环境较差产品定位精准产品定位精准开盘现场管理混乱开盘现场管理混乱坡地景观及水系规划坡地景观及水系规划营销中心开放仪式11月18日，黄金海岸项目营销中心开放仪式活动举行，当天到访客户不多（约250人左右），现场比较冷清。总结与借鉴1.大盘的整体感觉没有从此活动中体现2.营销中心面积约1500㎡（两层设置，一层挑空），规模小、功能区缺失，不符合项目的属性（仅有沙盘区及客户接待区，其他功能未设）3.销售培训不到位，到访客户得知不了任何实质性信息，且没有统一的销讲词4.外围包装形象差（围墙破落未修补，绿化施工未做完，没有大面积广场及停车场）5.内场展示缺失（没有区域图、企业形象介绍等）6.配合不到位，营销中心开放活动期间突然停电，造成内场部分功能无法展示出来水池喷泉未开，脏水满地仅有小面积广场，且被树现场未清理到位，电动车木及水池割裂，实用性不随意停放强，气势未显示出来没有停车场，来访客户车辆停放在马路旁边，比较散乱绿化施工人员尚未撤场，营销中心前一半成为工地区围墙大部分内容被树木遮挡缺失区域图、企业形象、项目形象及规划特点展示等接待区、沙盘区、洽谈区混为一谈，各种信息均可能在沙盘区客户汇集，造成现场混乱场景现场设置有大型LED屏幕，值得借鉴，但活动当天一半时间处于未开放状态