：谨呈：深圳中航地产公司[2007]GW-SZ-71深圳中航赣州章江新区项目整体定位及发展战略报告版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2007.8.20项目研究工作的阶段划分第一阶段2007/07/20—07/27第二阶段2007/07/30—08/22第三阶段2007/08/23—08/28调整报告，再次沟通，市场调研项目定位及发展战略提交终稿?项目地块查勘?项目界定及目标分析?根据客户意见对中期报告?区域宏观经济背景研究?问题结构化分析进行调整、修改?房地产市场调研?市场价值研判?出终稿报告?专业人士访谈?案例借鉴及分析?一线销售人员访谈?项目整体发展战略?消费者问卷调查?项目定位本报告是严格保密的。2报告结构思路导图项目属性界定核心问题结构化分析市场机会研判产品机会研判案例借鉴整体发展战略项目整体定位整体规划及分期构思项目经济测算本报告是严格保密的。3项目属性界定核心问题结构化分析市场机会研判产品机会研判案例借鉴整体发展战略项目整体定位整体规划及分期构思项目经济测算本报告是严格保密的。4赣州的城市发展战略——与南昌共同形成江西省的双中心，跳出赣南，主动融入泛珠三角大经济圈，争做承接珠三角和闽东南三角区两大经济圈辐射的枢纽城市?根据江西省域未来城镇空间布局，提出赣州中心城市定位：与南昌市共同形成江西省的双中心结构城市的理念?赣州正在着力建立起立体交通网络，提出赣州将从节点城市走向枢纽城市的理念，南昌市主动融入泛珠三角大经济圈，争做承接珠三角和闽东南三角区两大经济圈辐射的枢纽城市。?中心城市发展战略目标，跳出赣南，融入泛珠三角经济圈，做大中心城市，加快城福建省市化进程，提高城市竞争力，重塑旅游名城形象，打造赣州市适宜创业和居住的江南名城。广东省本报告是严格保密的。5项目位于章江新区的中心，属于赣州市城市发展的核心区域?区位：项目位于赣州市章江新区的核心地段；黄金开发区赣州老城区采取只拆不建的策略，章江新区为赣州未来发展的个重点，也是整个赣州市（18县市）发展的中心；?交通：老城区南河大桥、全球通大桥将章江新区与老城区连为一体，前往老城区车程在十分钟以内；关键词一：城市发展的重心章江新区本报告是严格保密的。6区域规划为未来行政中心，公共配套齐全，项目最大限度地拥有政府主导的资源?公共配套：区域规划为未来赣州市行政中心，市政府、行政中心、黄金广场、体育馆、图书馆、博物馆、银行等公共配套齐全；?生活配套：新区小学、新区医院、农贸市场、公交系统等生活配套正在逐步完善之中；正因于此，新区目前居住人口不是很多，缺乏人气；关键词二：公共生活配套正逐步完善本报告是严格保密的。7项目拥有较好的江景资源，独享赣州市民主要休闲区黄金广场，资源优势突出?总体规划?以京九大道和迎宾大道为依托，结合市政中心的建设，布置一系列聚集CBD功能的以商务办公为核心的产业，最终成为赣州CBD商务产业中心；滨江带黄金广场?区域优势区域交通市政府?老城市向新城发展的第一站，是桥头堡；?交通十分便利，是交通的枢纽地位；?沿江滨河带，拥有自然资源；?政府主导和资源主导交汇的核心，配套十分齐项目拥有一线江景，占据自然资源优势全；?黄金广场对赣州的地位，使地块价值进一步强化黄金广场是市民休闲生活的核心广场，在市民心目中极具地；位，项目独享此资源项目处在老城向新城发展的交通枢纽，是新城发展的第一站本报告是严格保密的。8地块三侧临路，交通通达性好，视线开阔?东侧：紧邻瑞金路，旁边为新区医院，隔路相对市审计局与规划中的财富港（住宅商业综合体项目）?南侧：为新建的中低档次的多层集资房和农民自建房；东南?西侧：紧邻新区主干道长征大道，隔路相对新区新北西建高档项目天际华庭；?北侧：紧邻翠微路，对面是赣州最大的市民休闲广场----黄金广场；关键词三：核心地段，强势景观本报告是严格保密的。9地块容积率高，规划要求建购物中心、酒店、住宅和商业街用地性质：A地块：商业金融用地北B地块：商业、居住用地用地面积：63407.4平米A地块容积率：A地块=4.5（2万㎡）B地块B地块=3.7（4.3万㎡）建筑面积：A地块：地上≤9万平米地下≥2万平米B地块：地上≤161000平米地下≥25000平关键词三：米建筑高度：高容积率、高地价、中A地块商务酒店90-100米等规模的城市综合体B地块住宅≤85米绿地率：A地块≥20%地块内部B地块≥35%本报告是严格保密的。10取地成本：440万/亩三线城市发展核心地段，高容积率、高地价拥项目属性界定有明显资源优势的地王级的城市综合体项目?区域属性：三线城市赣州在房地产市场划分中属三线城市；章江区为整个赣州市（18个县市）发展城市发展重心的中心；公共生活配套正逐步完新区作为赣州未来的行政中心，公共配善套完善，生活配套正在逐步完善中；?项目属性：核心地段，强势景观地块位于章江新区的核心地段，前临黄金广场，高层可观看江景住宅建筑面积16.1万平米，容积率高容积率、高地价、3.7，取地成本440万/亩，地块含酒店中等规模、商场、住宅；本报告是严格保密的。11唯一的城市综合体项目唯一的同时拥有黄金广场和江景的项目唯一的同时占据政府主导资源和自然环境资源双重资源的项目……这是一个令人有无限想象高度的项目，必须以前瞻的眼光来看待本项目！本报告是严格保密的。12作为城市综合体项目，首先需要在整体上进行研判，项目适合采取怎样的模式启动？模式一以写字楼功能为引擎启动的模式模式二以商业功能为引擎启动的模式综合体启动模式模式三以酒店功能为引擎启动的模式模式四以住宅功能为引擎启动的模式本报告是严格保密的。13以写字楼功能为引擎启动的模式?位于较成熟的商务核心区?商务客户/企业需求明显?周边已形成很好的产业氛围，产业集群效应已初见成效?适合于需以商务需求带动公寓、商业等的需求，以商务促进公寓、商业的需求的项目?占地面积：23,000平方米?总建筑面积：320,000平方米?广场组成：?由一幢楼高80层的商业大楼和两幢38层的酒店式公寓组成，是集写字楼、公寓、商场于一体的甲级综合智能型大厦。中信广场本报告是严格保密的。14以酒店功能为引擎启动的模式?不远离城市核心区/位于核心区?或旅游产业区?交通通达性好/主干道沿线?周边商务氛围浓厚?适合于以酒店需求带动写字楼、商业等的需求，以酒店业促进写字楼、商业的需求?建筑总面积19万平方米?一栋高198米的50层办公楼?一栋是26层的上海威斯汀大饭店?一栋26层威斯汀公寓外滩中心本报告是严格保密的。15以商业功能为引擎启动的模式?位于城市核心商业区?交通可达性好/地铁口/主干道沿线?区域消费能力强，人流量大，需求旺盛?适合于以商业需求带动写字楼、商业等的需求，或商业价值是区域目前的最大/显著价值?华润中心是一座以大型购物中心为核心，集商业、办公、居住、酒店等诸多功能于一体的综合性、现代化、标志性、高品质的建筑群体?项目占地面积77,292平方米，总建筑面积480,935平方米，设置车位2,988个，其中一期项目车位1,034个。华润中心本报告是严格保密的。16以住宅功能为引擎启动的模式?位于城市重点发展区域?市政基础设施建设基本完善?处于快速发展阶段，区域氛围、人气有待进一步成熟?适合于商务、商业需求须进一步积累，须以住宅氛围带动商务、商业需求的区域从章江新区目前的发展阶段及周边的人气、生活氛围看，项目适合采取以住宅功能为引擎启动的模式?汇聚了超高层公寓?滨江联排别墅?5A写字楼?SOHO商务区?五星级酒店?酒店式公寓?滨江商业休闲街世茂锦绣长江?SHOPPINGMALL等多种物业本报告是严格保密的。17项目属性界定核心问题结构化分析市场机会研判产品机会研判案例借鉴整体发展战略项目整体定位整体规划及分期构思项目经济测算本报告是严格保密的。18客户目标—项目与企业目标企业目标目标1：打响“中航城”品牌，以发展城市综合体为总体战略！开发目标目标1：借此项目探索到城市综合体的成熟模式！目标2：打造成城市标杆，在较长时间内不会被超越！目标3：保证项目利润最大化！本报告是严格保密的。19客户困惑及限制条件客户困惑可否增加商务公寓（超过容积率面积，需增加地价）？如何提升商业街二层的价值，从而提升整体商业价值？希望有全成本意识，如何控制成本（找客户敏感点、停车位控制等）？我们以系统性思考为基础，从整体的系统上来提出项目的解决方案。可变性条件?A与B地块之间的红线是待定的，可以根据需要进行一定的调整；?住宅限高和建筑立面颜色，非完全限定性条件，可以根据市场需要，与政府商谈；?套型面积90平米以下的住房比例需达到总建面的35%以上（政府同意可根据市场条件来确定）；本报告是严格保密的。20对项目进行简单估算，项目的成本将超过4000元/平米，即项目成本价将超过现有市场的最高价?项目仅地价和建设成本总成本费用　373160075按平均楼面地价1653元/平就达到3731元/平米，土地费用地价(含契税)165326613加上销售费用和销售税金米含设计、勘察、管理、招70元/平米（按建筑面积前期费用701127等，项目的成本将超过投标等计）4000元/平米；高层1300元/平米130018980?4000元/平米的成本，商业街700元/平米7001050意味着将超过市场上现有公寓1800元/平米（含精装修）18000住宅的最高价；购物中心2000元/平米20000建安成本酒店1391元/平米13910地下室1800元/平米18003600人防工程