【大陆·光电逸港】商业定位策划报告书成都浩博咨询有限公司二零零七年三月第一部分、市场调研报告第一章西南航空港环境分析西南航空港地处成都市中心城的西南边缘，双流县北部片区，紧邻全国四大航空港之一的成都双流国际机场，距成都市中心约15公里，距双流县东升镇约4公里。规划区东至成雅高速公路，南至规划成环路，西至双流机场，北至外环路，面积约39平方公里。一、西南航空港经济开发区概况西南航空港经济开发区是1992年经省人民政府批准的省级重点开发区，是成都市发展战略规划中南部副中心的重要组成部分，担负着产业载体的重要功能，是城市化、工业化的承载基础，是西部唯一集航空、铁路、公路、航运为一体的开发区。它东至成都高新区南至成都五环线，西临双流国际机场，北靠成都武侯区。规划面积60平方公里（其中科教新城规划面积32平方公里，工业集中区规划面积28平方公里），建成面积21.36平方公里。14年来共引进企业248家，协议总投资356亿元，到位资金220亿元，建成投产企业145家，已形成了制药、光电、机械、绿色食品、教育科研五大支柱产业。现有世界500强企业2家，高新技术企业23家，上市公司5家，总投资在5000万元以上的企业68家。经过十余年的开发建设，开发区累计投入基础设施建设资金5.5亿元，初步完善了交通、通讯、能源、宽带网络和市政设施系统，建立起文、卫、科、教和餐饮娱乐、运动休闲等社会支撑体系。初步形成了以四川大学、西南民族学院、成都信息工程学院、中科院光电技术研究所、西南技术物理研究所、西南化工研究院、核工业部西南物理研究院等为龙头的教育、科研产业基地；以德国拜耳动物保健、华神科技制药、四川太极制药、康弘制药、广松制药等为龙头的医药产业；以东方光盘、希望变频、长江通信、科维电子、海力电子仪表等为龙头的光电产业；以KTM球阀、阿尔法麦克斯驱动装置、西梅卡气体分离、四川客车厂、珠峰摩托等为龙头的机械产业；以西航食品、川航汉莎食品、嘉里粮油为龙头的绿色食品加工产业。二、西南航空港支撑体系1、市政设施基础设施投入：累计投入建设资金4.61亿元管网建设：日供水20万立方米，日供气20万立方米，架设通讯管网50公里。电力建设：110千伏变电站一座生态建设：绿化面积47万平方米；完成江安河段5公里整治工程供水系统天燃气配气站交通运输：航空：成都双流国际机场是国内第四大门户机场。2001年进行全新改造，与大陆48个城市及香港、新加坡、曼谷、汉城、巴黎、东京、大板等通航共240条航线。机场年运输逾500万人次，货运量逾3万吨。铁路：开发区紧邻成都火车北站和火车南站。成都火车北站和南站是西南地区最大的客货运输中心。区内有处在成都-昆明铁路干线上的双流火车站。公路：开发区是全国公路密度最大的地区之一。成雅、成乐高速公路、成都绕城高速公路、机场高速公路、成乐大件路穿越开发区。区内临港路、学府路、川大路、长城路、长江路构成了五纵三横的交通骨架。港口：距开发区较近的内陆河运港有乐山港和重庆港。到达其他国际港口所需时间：上海港（空运2小时），深圳盐田港（空运2小时），广州港（空运2小时）。成雅高速路成都绕城高速路双流国际机场机场高速公路双流火车站大件路2、大专院校及科研机构大专院校：区内有四川大学、西南民族大学、成都信息工程学校、四川师范大学创业学校等中央部属和省属高校4所。在校学生达5万余人。科研机构：区内有中国科学院光电技术研究所、核工业西南物理研究院、西南技术物理研究所、西南化工设计研究院等国家和省级重点科研机构6个。中小学校：区内有棠湖中学外国语学校、盐道街中学两所国家级示范中学，全日制小学3所。西南民族大学成都信息工程学院核工业西南物理研究院西南化工研究院3、宾馆酒店区内有全国第一家民营五星级酒店一家园国际酒店和万贯宾馆、紫荆花酒店等各类宾馆10家。4、娱乐健身中心有四川高尔夫国际俱乐部和大卫营国际俱乐部等娱乐等健身中心4家。5、金融网点国家各大商业银行在区内均设有分支机构，开展各类经营业务。各类商业网点13个。6、医院有三级甲等的四川大学华西医院和二级甲等的省司法厅警官医院、双流县人民医院。三、西南航空港用地布局规划1、结构规划用地分为近期，远期，与远景三部分。原西南航空港经济开发区为近期，用地约13平方公里；双华路北侧为远期，用地约15平方公里；双华路南侧为远景，用地约11平方公里。近期，远期用地分为六个片区。居中为科研片区；东侧沿成雅高速公路为产业东片，居住片区；南侧为产业西片区；西侧为配套片区；北侧为综合片区。2、布局科研片区主要包括黄河路以西，川大路以北，川齿路以东，大件路以南用地及大件路以北江安河西侧用地，依托现状四川大学，西南民族学院，棠湖实验中学及规划中科院成都分院高技术产业基地而成。本片区用地约5.8平方公里。产业东片区主要包括：长城路以东，大件路两侧用地，棠湖路以南，黄河路东侧用地；产业西片区主要包括：川大路以南长城路两侧用地。东片区现状较多，用地需要整合；西片区除川齿厂，川棉厂以外用地均为农田，适合布局大型项目形成产业园区的起步区。东片区用地约3平方公里；西片区用地约4平方公里。居住片区主要依托文星，白家场镇布局，包括长城路以东，川大路南侧用地。本片区用地区2.2平方公里。综合片区主要包括：江安河以东，棠湖路北侧用地，现状极复杂，涉及居住，商贸，餐馆，教育及工业生产等多种功能用地，近期以用地整合为主，考虑逐步清除对规划区功能布局不利的项目，安排兼容性较好的项目。本片区用地约7平方公里，现已建成5平方公里。　配套片区布局在规划快速通道以东，大件路以南，川齿路以西及川大路以北用地，为双流机场，规划区及成都市相关组团货物运输，加工及其配套用地。本片区用地约1.3平方公里。第二章项目所在区域商业市场情况本项目所处区域商业的现状及未来消费者的分析，是需要了解的一个基础情况，对于项目的定位及业态规划有一定的参考意义。一、航空港部分大中型商家情况商家名称所在项目经营面积主营业态月租金客流量客单价经营状况德克士金色校园广场240平米快餐20元/平米30-50人/10-15元良好小时殷商时代金色校园广场380平米网吧18元/平米8-10人/小6-8元良好时文星生活广场1000平米超市20元/平米50人左右/3-5元良好小时红旗超市锦玉大超市金色校园广场2000平米超市30元/平米50人左右/3-5元良好小时二、区域商业地产项目情况1、现有商业地产项目编号项目名称地址商业体量项目均价(元/平租金水平业态规划营运状况(平方米)方米)（元/月）形态1金色校园广场长城路2．8万3层局部4层1F：61801F：30快餐、火锅、歌城、钟点房、网吧、2005年10月纯商业超市、服装、餐饮交房。大型商2F：40002F：15家经营尚可，但是小型商铺很多都存在转3F：30003F：10让情况。2文星生活广场长城路70001-2层商业1F：4000-1F：20-40超市、通讯产品、服装、小商品2006年9月交多6000房。红旗超市2F：20新近开业。2F：40003光明村小区底商长城路数万1层底商当地村民自10以下超市村民安置小区建自建,95%空置。4江安花园底商川大南大1万余独栋3层不详1F：10餐饮、杂货、美容美发、水产批发、经营相当差门商务酒店70%空置。1层底商2层底商5新川大校内商业新川大宿2.5万2层商业校产，不销1F：50—餐饮，健身俱乐部、超市，理发、满租，经营情街舍区售90服装、音像、书店、文具用品店、况良好饰品店、化妆品、水果、通讯、电脑配件，水吧，邮局，蛋糕店，照相馆，银行，租修车店，眼镜行，送水站，民族乐器学校，小型药房一家2、区域重点商业地产项目解析金色校园广场项目名称金色校园广场业态比例在已经经营的商铺中餐饮占25%，服装占25%，网吧占20%，其余的部分为超市、饰品店、眼镜行、文具、药店、杂货、花店、化妆品、农村信用社、药房、电讯营业厅等。项目基本状况描述整个项目完成招商1万平方米，空置率仍然超过70%。经营状况描述以川大学生为主要经营对象，经营面积较大，存在多种商业业态，不乏德克士、殷商时代、阿伦故事、李宁等知名品牌。其经营过于依靠川大学生，在寒暑长假时生意相当冷清。与本案相似之处同处一个大学商圈，同为集约型商业广场与本案相比的优势规模大，业态全，能独立形成一个商圈处在文星镇的商业中心，除了川大的消费群体之外，还有文星镇的消费群体作支撑早开业，已经被广大消费群体所习惯中海物业、专业经营公司，利于后期保障有产权，使用期长租金、售价1F售价6000—12000元/平米·月租金20、25、30、35、40元/平米·月2、3F售价3000—4000元/平米租金14—17元/平米/月免租期1个月销售方式分析可选择自己经营，也可选择租期2—5年承诺回报率6%的产权式销售（优惠：可一次性返两年租金）物业管理费每平米2.8元/月（中海物业）情况说明：由于该项目所处地理位置以及商业构成情况对我项目各项工作具有积极的参考价值和指导意义。新川大校内商业街项目名称新川大校内商业街业态比例餐饮30%—40%，健身俱乐部（含台球室），15%超市（和互惠同等规模的中型超市两家），理发10%，服装8%，音像、书店7%，文具用品店7%，饰品店7%，化妆品，水果，手机，电脑配件，水吧，邮局，蛋糕店，照相馆，中国银行，租修车店，眼镜行，送水站，民族乐器学校，小型药房一家项目基本状况描述现在川大尚未开放，该商业街为垄断商业区。由于地处校内学生公寓区，购物方便，而且开业较早已经被学生所接受，所以即使是周末该商业街也比校外的金色校园广场人气旺盛。商业街两端均有大型食堂，餐饮体量较大，但是餐饮无特色与本案相似之处