第一部分市场篇1、宿迁区域分析地级宿迁市1996年建市，下辖沭阳县、泗阳县、泗洪县、宿城区和宿豫区，总面积8555平方公里，人口515万。她是江苏重要和新兴的中心城市，也是新亚欧大陆桥东桥头堡城市群中一朵艳丽的新葩，作为江苏、安徽、山东三省之通衢，宿迁人杰地灵、资源丰富、交通发达、区位优势突出。随着宿迁城市化进程不断深入，土地资源的相对稀缺，各项基础的不断完善，交通道路的布局更趋合理，人口的大量增加，住房二、三级市场的放开及投资环境的更加优越等因素影响，宿迁房价自去年以来，其趋势一直稳步趋升。1.1宿迁未来规划定位1、宿迁将成为江苏三大都市圈——徐州都市圈的重要组成部分，未来发展目标定位是：立足淮海经济区，融入东陇海产业带，策应沿江产业带，接应长三角和环渤海经济圈，把宿迁打造成为苏鲁皖边界地区最佳人居湖（河）滨生态城市、新兴制造业基地和区域性政治、经济、文化中心。2、宿迁房地产开发以突出科技、文化为主题，加大生态景观，智能化设施的建设，提高房地产业的科技含量，高起点，高水平规划，力求形成一个科技化、艺术化、人性化的完美融合。3、宿迁将进一步更新城市化发展思路，加强基础设施的规划与建设，充分的发挥区位优势，积极推行旧城改造与新区开发相结合的方式，加速宿迁城市化进程。1.2宿迁房地产发展的优势所在：1、宿迁正处于城市化进程大发展时期，产业密集，区域交通条件优越。2、宿迁处于苏北城市发展轴上，承担双重任务，一方面更直接接受大型城市南京及徐州的辐射，都市圈的扩容壮大，将给宿迁的发展带来直接积极的带动作用，另一方面承担推动城乡一体化，形成了集聚效益。3、宿迁经济快速发展，无论从投资环境的改善，还是产业结构的调整，经济发展的质量也明显提高，各项基础设施日趋完善，具备了宿迁做大做强的条件。4、省、市、县各级政府对宿迁推进城市化和城乡一体化发展给予了大力的支持，社会各界也同样寄予了关注和支持，同时作为中心城市对下属三县的辐射及带动作用越来越强。5、投资时机日趋成熟。从政府主管部门到金融机构，从各制度的确立，管理向服务的转变，市场的全面开放，都极大地促进了宿迁房地产市场的发展，房屋价差分布也更趋合理，房改房，经济适用房，商品房形成了房地产市场消费的梯次结构。市场体系逐步完善，为市场消费铺设了一个理想的平台、客观上也使投资有更多的选择余地并实现其投资价值。6、宿迁全市经济近年来迅猛发展，为房地产业的发展带来了一个成熟的时机。2004年宿迁市完成房地产开发投资23.3l亿元，占全市固定资产投资的11.8%，房地产业增加值14.28亿元，占GDP比重的4.25%。房地产业已成为宿迁市地方财政收入的重要来源，在经济建设中占据着举足轻重的地位。7、当前，宿迁市房地产业正处于快速增长期，房地产市场供销两旺。全市住宅均价2004年达到1250元/㎡，其中市区住宅均价为1598元/㎡，涨幅达15%。同期，城市居民收入也相应增长较快。8、自2001年来，宿迁市政府取消经济适用房建设，积极推进住房商品化、货币化改革，建立多层次住宅保障体系，合理开发高档、中档、普通住宅，以满足不同层次的住宅需求，促进住宅建设的健康发展。在房地产市场价格保持总体稳定上升的同时，将投资商品住宅建设作为该市当前房地产开发的重点目标同时引导投资于办公楼和商业营业用房在整个房地产业发展中保持合理的比例，全市开发资金的投资方向和投资结构日趋合理。9、为了高起点、高标准地实施房地产综合开发，宿迁市政府积极组织和引导房地产开发企业连片开发，鼓励建设较大规模的住宅小区，增强小区配套功能。在开发建设住宅小区的同时，为了使居民的居住条件和居住水平实现质的飞跃，系列物业管理规章制度，全面实施了规范化、法制化管理。10、宿迁房地产业前景十分看好，发展空间巨大。商品房需求量将继续大幅度上升，到2010年，宿迁市区城市人口要达到50万人以上。随着宿迁城市化进程的不断加快，城市规模进一步扩张，城市人口将迅速增加，商品房需求量将呈逐年上升趋势。目前，具有战略眼光的投资者已把目光转移到宿迁地区。同时随着人均经济收入的不断增长，需求旺盛，住宅产业将处于快速增长期，居民的潜在购买力很大，同时，根据有关部门调查，居民在住房领域的消费已从改善自身居住条件，转向理性投资房地产业的方向发展。1.3宿迁房地产发展的理性思考：从理性的角度出发，在看到宿迁房地产市场总体大发展的前景之下，这个市场同时也存在着诸多的矛盾，宿迁老城区、新区、宿豫新区三大板块的市场饱和度日益趋近，商品房空置率不断增大，宿迁本地房地产的发展增速明显高于GDP及居民收入的增速，这就隐含了经济泡沫于其中，加上国家关于房贷按揭利率的上调，对房产投资的适度政策加压等市场政策影响，实际上对开发商来讲都是一种考验。所以，把握机遇，认清形势，才可以在大环境中立足。宿迁市房地产市场的规模日趋壮大，这与宿迁建市七年来城市化水平的不断发展壮大是分不开的。居民生活水平的提高，对商品房需求量的增长，加上政府的大力招商引资，对房地产开发的若干优惠政策，客观上刺激了房地产市场的发展。同时也出现了由于房地产开发过热、发展增速过快、投资者比例大于自用者比例，也导致了部分商品房空置率过高等现象。2、竞争个案分析宿迁是个新兴的二线城市，城市开发力度较大，目前市区人口30万左右，商品房开发量大于需求量，但房价仍然是有小幅上升，这和宿迁的城市化进度不无关系。从现行各楼盘的销售状况来看，如国泰广场、富丽莱嘉苑等若干楼盘销售情况差强人意，这和它的各方面因素都有很大关系；仁恒公寓、金陵名府、天星花园、通城山庄等开发区的楼盘销售正常，当然在宿迁也出现了象城宇商业广场（住宅部分）、项王小区、新园小区、时代广场（商业及住宅）、义乌国际商贸城等销售较好的项目。宿迁市区最大的特点就是两河分三片，由京杭大运河和古黄河两条河自然分割成城东、城中、城西三个区域，运河以东为城东片：即宿豫区，两河之间为宿迁老城城中片，古黄河以西为城西片，即新区。城中片：即老城区，宿迁本地人对该片区认同感最高，由于周边设施配套齐全，成为购房的首选区域，房价在三个片区中最高，目前总上市楼盘中商业项目占很大比重，城中片区代表性楼盘为时代广场与兴鸿名城。时代广场概况：总建面35000平方米，建筑以商业为主，配以住宅及办公。价格：商业：3600—26000元/平方米；住宅1800—2000元/平方米地理位置：幸福中路开发商：宿迁万兴房地产开发有限公司建筑设计：江苏建筑科学研究院宣传重点：宿迁黄金地段开盘时间：2004年7月销售情况：较好，商铺基本售罄。兴鸿名城概况：建筑是小高层，配以底层商业；价格：2200—2400元左右/平方米地理位置：市府路与黄河路交汇开发商：宿迁市兴鸿房地产有限公司宣传重点：景观配套开盘时间：2005年5月销售情况：良好，小高层销售难度较大，但由于其区位优势好，所以余房去化不慢。城东片由于区位上在宿豫，市区居民对其认同感较低，房屋售价在三个片区中最低。但随着运河“五桥”的相继建成通车，宿豫区进市区的途径将更加便利。同时宿豫新区的建设工作也在推进，该区域的房地产开发量迅速攀升。代表性楼盘为江山国际花园与中通名仕嘉园。江山国际花园概况：16万平方米，建筑以多层为主，配以底层商业，与一部分别墅，其中住宅占13.5万平方，酒店与约2万平方。价格：1600-1800元/平方米，均价超过1700元/平方米地理位置：宿豫新区开发商：宿迁新城房地产开发有限公司建筑设计：浙江工业大学建筑设计研究院江苏都市建筑设计有限公司宣传重点：高档生活开盘时间：2005年8月销售情况：良好，主要以宿豫区本地人为主，宿城区及外地客户比例小，且多为投资。中通名仕嘉园概况：建筑以多层为主，配以底层商业、小高层公寓，建筑错落有致；价格：均价1700元/平方米地理位置：位于宿迁城东江山大道。开发商：江苏中通房地产开发有限公司宣传重点：景观配套销售情况：良好，主要客户群为宿豫本地。开盘时间：2005年9月城西片：即新城区，是目前宿迁市房地产发展的重点，市民对新城区基本认同，以住宅项目为主，市场价格较低。代表性楼盘为国泰广场与绿城庭院。国泰广场概况：该项目地处霸王举鼎处，占地70亩，小高层住宅4万平方米、商铺12万平方米，位置优，商铺、住宅面积房型较为合理，配套设施全。价格：小高层住宅均价2500元/平方米，商铺均价17000元/平方米地理位置：霸王举鼎广场开发商：江苏省骏泰置业有限公司建筑设计：杭州设计院宣传重点：周边配套及强大企业实力开盘时间：05年12月28日销售情况：国泰广场虽然在宣传工作上投入较高，但商铺内铺采用返租形式销售被大部分的客户所不能认可，且招商不到位，形成不了商业气氛，商铺及小高层价格都偏高，销售迟缓不前。绿城庭院概况：建筑以多层为主，总建筑面积7万平方米，总套数544户容积率：1.24绿化率：35%价格：1858-2228元/平方米，均价1950元/平方米地理位置：人民大道通城山庄西侧开发商：城宇房地产开发有限公司销售情况：良好欧洲花园概况：总建筑面积27万平方米，多层住宅小区，其中柏林苑1期总套数310户；绿化率：45%容积率：1.16价格：1700-1900元左右/平方米，均价1800元/平方米地理位置：新区厦门路北，青年南路西开发商：宿迁华盛房地产开发有限公司宣传重点：双水景、欧陆风情销售情况：良好，户型小，精致实用，性价比高，区位较远，总销售率为60%富豪现代城概况：开发商拥有强大的实力背景，现阶段开发的为1期。价格：多层均价1900—2000元/平方米地理位置：发展大道南段，义乌商贸城对面开发商：宿迁富豪房地产开发有限公司宣传重点：健康主题销售情况：良好，户型