谨呈：卓越置业集团有限公司皇岗实业有限公司卓越卓越··皇岗福田中心区项目皇岗福田中心区项目建筑设计指引书建筑设计指引书德思勤置业（深圳）有限公司二〇〇六年十一月二十七日报告目录第一部分市场状况1、福田中心区商业、写字楼、公寓、酒店的总体市场情况2、福田中心区商业、写字楼、公寓、酒店细节概要第二部分发展趋势1、写字楼及综合体建筑国际最新发展趋势第三部分建筑规划设计指引相关建议1、总体定位指引2、建筑规划设计总体指导原则3、建筑规划方案的设计方向指引4、都市综合体各项功能细节参考建议5、产品创新点建议第一部分市场状况一、福田中心区商业、写字楼、公寓、酒店的总体市场情况1、福田中心区的总体市场情况1)福田中心区商业情况：福田中心的商业区，位于深圳中心商务区，东起彩田路，西至新洲路，北临深南大道，南接滨河大道，总占地2.33平方公里。该商业区正处于兴建中，商业总面积将达到50万平方米左右。规划目标为规划期内将福田中心商业区建设成为具有深圳特色，商业设施新颖独特，满足消费者购物、餐饮、娱乐、休闲等多种需求的次市级商业区。其功能定位为重点发展购物中心、百货店、专卖店等零售业态，提供与深圳商务中心和会展中心相匹配的零售、餐饮和娱乐服务。深圳的商业地产项目今年供应量总供应量将超过2005年，达到150万平方米，而其中将近三分之一的份额被福田中心区内项目占据。该区不仅有新商业项目COCOPark、怡景中心城、晶岛国际购物中心三大SHOPPINGMALL将于年内相继营业，还有大中华国际交易广场、金中环国际商务大厦、特美思大厦等项目的商业裙楼陆续投放市场。深圳市政府对于深圳中心商务区的规划建设是这场商业运动的引擎。根据规划，该商业区市场定位为提供高档商品、餐饮和娱乐服务，主要消费群体是国内外商务客人及游客，在中心区进行商务及文化等活动的深圳居民及福田区中高收入居民。其规划导向为商业项目的建设要与中心区整体环境协调。2)福田中心区写字楼情况：近两年，随着城市中心的西移，福田已经逐渐取代了罗湖的商务中心位置。福田中心区的大中华交易广场、金中环写字楼、荣超国际商会中心等深圳CBD总部经济项目目前成为关注焦点和投资热点。随着配套设施的不断完善、商务氛围的日趋成熟，深圳福田中心区的核心地位和价值将逐步释放出来，投资价值必将提升。深圳写字楼市场表现良好，跟市场的供需平衡有关。今年是深圳写字楼市场“消化年”。去年集中放量加上今年入市的项目，总供应量达到230万平方米左右，市场需求旺盛。其需求主要来自如下三股力量：一是外资需求：“十五”期间深圳吸引外商直接投资累计达到147.24亿美元，世界500强企业已有114家投资进驻本市。加上WTO效应，包括汽车、金融、农业、电信、物流等诸多行业逐步取消进入壁垒，乃至完全开放市场，为外资进入中国创造了良好的环境，使得一季度外资对深圳市场的关注度明显提高，外企进入深圳市场的力度也显著加大。二是中小企业：一些成长型企业由于经济的高位运行，赢利能力增长，具备了更换高级写字楼的能力，同时根据租约，合同相继到期，一季度相继迎来实力型企业换楼高峰。三是投资需求：深圳市综合经济实力在全国百强城市中排名第三，然而深圳写字楼的价格与其经济实力并不相符，不但比北京、上海的写字楼价格要低，甚至比南京都还要低，与一河之隔香港就更没得比了，甚至还出现与本地商务公寓的价格倒挂现象。价格的偏低，加上政府加大发展福田CBD政策利好，使得投资者使对中心区写字楼前景的普遍看好，投资气氛越来越浓，需求也不断上涨。3)福田中心区公寓情况：福田中心区的公寓供应较少，2005年至现今，仅有金中环、星河世纪、凤凰大厦推出市场；从国际CBD物业发展趋势来看，CBD寸土寸金的核心价值将使得CBD公寓成为市场追捧的大热点，另外CBD的城市公共属性，也决定了CBD的居住形态必然是小而精的，国际上最贵重的居住物业也大部分集中在这些CBD公寓群里。按照《亚洲城市商务中心研究规划》的论述，亚洲CBD区域内功能建筑配比应为写字楼占50%，公寓25%，其它25%左右为商业、服务、文化及娱乐设施等。实地统计，深圳中心区的办公面积达到1411977㎡，商业面积达到232898㎡，酒店公寓面积达到205406㎡，总体比例75:12.4:10.6,功能建筑配比严重失衡,办公面积远远超过了CBD中心区的规划警戒线,而商业配套和公寓则严重缺乏。4)福田中心区酒店情况：在地处福田的深圳中央商务区，一座座风格各异、代表国际性城市水准的五星级酒店，正在拔地而起。目前已经动工建设，并将陆续开业迎宾的高星级世界品牌酒店已有5家。其中在中心区中部开工建设的大中华喜来登酒店，总投资7亿元，由世界500强之一的喜来登酒店集团签约管理。在福华路，由深圳市星河房地产公司投资10亿元兴建的丽思·卡尔顿酒店，是美国万豪集团旗下全球最高档品牌丽思·卡尔顿酒店公司签约管理的超白金五星级酒店。该酒店总建筑面积10万平方米，建成后将成为该国际品牌在全球核心经济城市的第59家酒店。此外，在中心区投资兴建的高星级酒店还有香格里拉酒店，该酒店是香格里拉品牌在深圳发展的第二家五星级酒店。中心区新建酒店马哥孛罗好日子酒店，则由香港马哥孛罗酒店管理公司管理，也是位于深圳中心区的星级大酒店。这些国际高档商务酒店的纷纷落成，不仅因建筑的气派和风格独特，使城市建筑景观更加壮观，更因其驰名世界的品牌文化，使深圳国际城市氛围更浓。衡量一座城市国际化程度，国际品牌大酒店的多少，是重要标准之一。一座国际品牌大酒店，可以带来相当接待量40％以上的国际商务客，将这座城市与世界连接得更紧密。主楼地停力下层店层层高车建筑数数场比项目面积主力店名称例商业定位优势租金万宁、OLE超级市场、REEL芮欧时尚生活百货、ESPRIT、NOVO、集零售、餐饮、嘉禾（深圳）影城、娱乐、休闲、5.6冰纷万象滑冰场、运文化为一体，地铁物业，周华润万-动100、顺电、生活本倡导全新的消边交通系统发800-象城1000005-15.8m786色35%费理念达1000由福华三路、是一个集餐饮、民田路、福华购物、娱乐、路和中心二路休闲、广场秀、JUSCO吉之岛、百老汇四条主干道合200-Cocopark850003-16m90020%街头文化艺术电影城围，拥有三个300等多功能于一地铁口和未来体的时尚购物的CBD公交总中心。站。集购物、餐饮、位于南油和蛇沃尔玛、百安居、迪休闲、娱乐为口两大片区的卡侬、紫荆城、MCL洲一体，打造连接部位，是招商花立影城、胜记云顶花“一站式”现南山区重要的园城中心705004-15ｍ700园酒家60%代商业形态交通枢纽位置——二、福田中心区商业、写字楼、公寓、酒店细节概要1、福田中心区商业细节概要：1)商业分析2)典型商业对比：小结：以上区域的商业的对比可看出，成熟的商业需要良好的业态规划及前瞻性的设计理念；当然好的商业也需要一定的培育期，但仅从商业的设计来看，可看出现推出的商业配套设施相较前期会更完善更具前瞻性；例如：停车位、层高等等；2、中心区写字楼细节概括：?基础数据比较标准层项目名称规模楼高度大堂高度层高平层面积柱距中国凤凰大厦占地/1103810016m　3.8/3.251726㎡建面/106436层数/7m诺德中心占地/4980193713㎡/12m4.2/2.81900㎡建面/92600层数/40——安联大厦占地/591715016.5m3.95m/2.8m2000㎡——建面/93730层数/35荣超经贸中心占地/71732061600㎡/13m3.8/2.72000㎡7.7m建面/115247层数/50新世界中心占地/557823830m4.02m/2.8m1710㎡建面/108760层数/56——大中华广场占地/30400——17m3.80m/2.6m3800㎡8.5m建面/310633层数/35金中环商务大占地/5578200　16.5m3.50m/2.5m1550㎡厦建面/130206层数/55——卓越时代广场占地/729521820m3.50m/2.6m1800㎡建面/118927层数/527.9m财富大厦占地/67992953..6m/2.8m1700㎡建面/108940层数/59————现代国际占地/402517911.8m4m1700㎡7.8m建面/71915层数/33?中心区写字楼的空调的品牌及特点：项目名称空调品牌类型特点大金VRV、约安联大厦克中央空调1—4层、33—35层采用大金VRV冷暖空调系诺德中心特灵中央空调——新世界中心VRV中央空调环保系统运用充分国际商会中心三菱中央空调裙楼采用中央空调系统，冷水机组。写字楼采用变频航天大厦麦克维尔中央空调分户计量，独立的新风系统。九州创展开利中央空调分户计量，配置独立的新风系统。中央商务开利中央空调分户计量，配置独立的新风系统。?中心区写字楼的电梯配置：高度电梯建面比项目名称电梯品牌电梯数量（m）分区（㎡/部）轿厢尺寸安联大厦进口三菱4.0/16150258562.0m*1.5m*2.8m诺德中心日本富士达6.0/17193353032.0m*1.5m*2.8m新世界中心日本富士达6.0/25238343172.0m*1.5m*2.9m国际商会中心进口三菱5.0/25216353441.9m*1.5m*2.6m航天大厦德国蒂森2.5/1199248971.95m*1.5m*2.6m九州创展原装日立2.5/999264581.6m*1.6m*2.8m中央商务德国奥蒂斯2.5/799262862.0m*1.5m*2.8m?中心区写字楼的玻璃幕墙材料：项目名称玻璃幕墙材料新世界中心四元复合玻璃安联大厦法国