第一篇：营销定位定位的魅力在于它蔑视同质产品的同时，振臂高呼独特的产品个性和形象，赋予客户无穷的想象，使之成为品牌的忠诚客户和美誉传播者！——《房地产定位策略》第一部分：项目综合解析一、项目所处城市空间解析1、城市印象信阳市扼控江淮，屏蔽中原，素有鄂豫皖"三省通衢"之称，是东西南北经济、文化交流的通道。全市总面积1.89万平方公里，总人口780万。信阳市具备成为中部区域性中心城市的地理条件信阳地处郑州、武汉、合肥三个辐射带动能力很强的省会城市的中心，是建设大城市的黄金地带。宁西铁路开通后,信阳成了重庆及大西北与南京、上海等郑州东部沿海地区的交会点,独特的地理位置，完全可以发展成为鄂豫皖三省交界处的区合肥域性中心城市。信阳武汉2、区域发展平桥区：新的城市副中心正在形成按照“疏解整治老城，发展新区”的城市发展策略，主城区的建设规划布局在老城区的基础上，城市向东北方向发展，平桥区成为城市外延的第一站，教育、金融、医疗、交通等各种配套设施日益成熟。随着连接中心城区的城市景观大道南京路、龙江路的改造建成，一个新的城市副中心区正在形成。中心城区本案平桥区：城市副中心而传统的城市中心区，由于原有规划、道路系统等种种原因，在城市基础设施建设和城市配套功能建设等方面往往会达到一个瓶颈状态，在一定程度上制约了城市的进一步升级。在这种情况下，城市多极化发展就成为城市发展升级的主导方向和重要途径，平桥区作为城市副中心，是城市多极化发展的必然选择，成为城市快速发展的突破口。本案成为连接中心区和城市副中心的核心纽点本项目位于平桥区龙江路南侧，是连接城市中心区和城市副中心两大组团的核心钮点，位于信阳市的“泛城区”，从项目到市区中心仅5分钟车程，同时享有中心城区和平桥区的成熟配套资源。3、未来发展信阳市乘国家“中部崛起”的政策扶持，加快了基础设施建设和城市化进程。政府计划在2020年将信阳建设成为100万人口的中心城市，并借助信阳区位的先天优势和信阳茶产业优势，挖掘历史文化潜力，全力将信阳打造成“中国茶都”，这对于信阳市房地产业的发展是一个新的契机。如今正值信阳市规划新的行政区域，羊山新区建设已经初显雏形，未来的羊山区将成为成为信阳市新的政治、经济、文化中心。随着城市向东、向北发展步伐的加快，现在的中心城区和平桥区将进一步融合，成为城市发展新的经济商务中心。城市的中心区是城市功能最齐备,设施最完全的区域，同时也是各种矛盾最集中的区域,人们不得不面对人口密集、交通拥挤、环境污染、绿地紧缺等诸多问题，因此中外各大城市的高档住宅区都位于中心区的边缘，正如纽约的中央公园、上海的徐家汇—虹桥沿线、深圳的香蜜湖片区等，都已经成为当地豪宅片区的典范。羊山区：行政中心区浉河区经济商业区本案本案平桥区绝佳的地理位置使本案成为信阳真正意义的城市CLD而本项目位于行政中心区（羊山区）与经济中心区（浉河、平桥区）的黄金结合点，成为“三区鼎立”格局下的城市居住核心，加上项目独有的水域资源、绿色资源，将成为信阳大城市格局下的绝版城市绿肺，媲美纽约市的中央公园！优越的地理位置将使这里成为信阳市真正意义上的城市CLD（中央生活区），成为信阳市上流人群心神向往的天赋美地。【小结】优越的区位优势，使本项目具备成为信阳市高档住宅引领者的先决条件，同时也决定了项目的发展方向：A、宜居典范：住在龙湖，成为信阳人之所向，为信阳人居树立标杆。泛城区的纯粹居住领域，与繁华城市中心保持了一定距离，又兼享两个成熟组团的城市资源，必然成为未来信阳主流人群的聚居地。住在龙湖，工作在浉河、羊山，在“修身齐家”与“治国平天下”之间自由切换！全新的居住模式让信阳人居步入一个新的篇章。B、增值保值：独特的地理位置，稀缺的自然资源，带来长远的保值升值空间。同致行认为楼盘的升值潜力是理性购房者非常看重的要素，即便是自住者同样非常关注楼盘的保值升值空间。城市向东、向北的发展格局，决定了本案地处主流居住区的强大优势。项目周边规划中交错连接的的快速干道，使市内交通与区域性交通紧密衔接，形成市域交通一体化，规划中的多条城市快速路，穿过京广铁路将项目与中心城区紧密联结，届时本案的区位优势会更为明显，升值潜力不可估量！二、项目景观资源分析【水系资源】水景满足了人们依水而居、崇尚自然的心理，已经成为高尚住宅的必备条件。在物理上，水景对植物的生长、空气湿度和温度的调节都十分有利，可以提升楼盘环境质量，柔软、流动的活水丰富了景观的虚实、动静层次。在开发效益上，天然水景和人工水景之间的巧妙融合，整个楼盘价值将大为提升。中心湖泊——核心景观5万平米龙湖，为项目提供了绝佳的水景资源，对湖岸线适当改造修饰，创造核心的景观价值。小型池塘——补充景观。结合项目整体规划予以适当保留，成为组团景观中心。【坡地资源】利用丰富的坡地资源，改变传统平铺、直线的景观规划，打造出高低起伏的坡地景观，依地势造景，构建起伏错落的秀丽风景，打造立体的多维创意空间。【植被资源】大面积的原生态植被，观赏性好，适应性强，拥有人造园林不可比拟的优势。还能为项目提供一处天然“氧吧”，能很好的改善区域小气候。项目所处的丰富湿地、山水资源，有力的提升了项目的居住价值。背山望湖，拥林孕秀，独特的山水资源让项目的贵气与生俱来。项目的园林规划应在适当改造的基础上充分利用这些得天独厚的稀缺资源，同时赋予深厚的文化内涵，使本案园林景观不仅在视觉上赏心悦目，更是从文化品位上散发出独特的魅力。【小结】丰富的自然景观资源，为项目导入更多的发展方向，更大的奠定项目的居住价值和生活价值及不可限量的投资价值：公园生活：大面积的绿化为项目建造城市中的公园，把家安在公园里，把大自然对人类慷慨的恩赐纳为私有；有氧生活：空气中弥漫的高浓度副氧离子，让我们多了一重健康的保障；休闲生活：依托周边良好的自然生态环境，在社区生活配套设施中导入休闲、健身、娱乐、益智等多元概念，使居住者充分放松自我，在繁华的都市喧闹中享受休闲逸趣生活。生态型：为城市打造生态名片，尊重原生的自然环境，建筑与自然融为一体，强调人与自然的和谐共融。度假型：充分享受大自然阳光、湖泊，构建一个融度假、居住于一体的大型度假社区，回家就是度假的开始。三、一期产品特征分析1、产品类型分析户型栋数（栋）面积（m2）套数（套）百分比花园洋房8125－2188617%电梯高层738－18341283%合计15/498100%产品类型以带电梯的小高层和高层为主，是项目价值产生的主体，同时带来整体规划的低建筑密度。花园洋房以亲地性和产品舒适性提供更多的价值提升，为项目树立一个价值标杆，对项目的形象和品质都是很好的提升，同时也填补了信阳高端住宅产品的空白。2、户型面积区间一期户型面积区间跨度大，房型从一房到六房，覆盖各个面积区间户型面积套数（套）面积（㎡）百分比（m2）套数合计面积合计六房二厅201.36881610.881610.882.82%五房二厅161~17824243993.163993.167.00%四房三厅183~21816901518.612951.0422.72%四房二厅128~1407411432.44三房二厅88883047799.834532.5260.57%118~13121626732.72一房二厅70.2436682528.643921.486.88%一房二厅38.69361392.84合计/48449857009.08100%段，具有丰富的产品线，满足客户的多种需求。3、户型面积配比面积配比图示六房二厅3%五房二厅一房二厅7%7%六房二厅五房二厅四房三厅23%四房三厅三房两厅一房二厅三房两厅60%以三房中小户型为主，120㎡左右的三房二厅占总户型面积的60%，其次为四房户型占23%，符合当前市场主流购房者的需求面积。4、户型结构分析A、主力E1户型：三房两厅两卫，127.81㎡生活阳台次卧凸窗预留壁柜大面积阳台270度观景窗户型优势：?户型南北通透设计，动静分区，干湿分离；?阳光餐厅，让就餐的心情更加明朗；?客厅4.2米大开间，更显主人阔绰大气；户型劣势：?入户门与主卫生间门正对；?两卧室北向点评：户型面积适中，功能布局合理，于细节处显示出产品创新品质，顺应信阳购房者的需求，引领信阳楼市回归产品核心竞争力。B、户型拼接户型的细分与灵活拼接，使产品的供应范畴扩大，满足多种客户需求的同时，顺应了国家“90/70”的政策导向，也减少设计过多大户型的风险。【户型拼接１：】E1户型（三房两厅两卫，127.81㎡）+E4户型（一房一厅一卫，38.69㎡）=四房户型（166.50㎡）【户型拼接2：】E2户型（三房两厅两卫，119.61㎡）+E3户型（一房两厅一卫，70.24㎡）=四房户型（189.85㎡）四、项目核心卖点分析地段资源篇【城市核心1级辐射圈】——城市地理中心地段优越“好房子应该是有价值的房子，地段则是这一价值的表层体现。”好的地段决定着一个区域未来发展方向与投资力度。在很大程度上，也决定着该区域未来的升值潜力。地段是一个综合的概念。对于崇尚地段论的购房者而言，地段更多的包括环境、治安、绿化、配套、基础建设等等因素。而对于一些有超前意识的置业者来说，政府的高标准规划决定地段未来前景，意味着高品质生活氛围。信阳城市中心向东转移，羊山片区将成为城市未来新的市中心，本项目位于新城市中心一级辐射区、新老中心连接带，由于政府的支持，这一区域在未来交通、生活、居住环境等各方面均具有不可比拟的优势。【稀缺资源，稀缺价值】——信阳城区唯一坡地湖居物业许多事物的价值都在于它的稀缺性，甚至是唯一性的特点，“山水无价”，以面向未来的眼光看，资源的不可再生性和稀缺性决定了资源的价值，而占