中海案例研究2014年6月11日星期三中海地产案例研究a.中海发展历程b.中海发展模式c.中海管控分析c.中海规划设计及产品发展d.中海人力资源2008年11月07版权所有，不得翻印第2页日中海地产案例研究中海地产发展阶段研究：内地地产业务可分为探索期、发展期和扩张期三个阶段扩张期2002年-至今发展期1992-2001?2002年8月8日，深圳中海实业有探索期限公司更名为中海地产股份有限公司1988－1991，标志着中国海外集团在内地地产业务及管理架构的重新整合?2002年12月，长春公司成立，中海?1992年8月20日，中国海外集地产业务拓展至东北地区团整合香港和内地地产业务，以?2003年5月，南京公司成立中国海外发展有限公司的名义在?2003年10月8，中山公司成立香港联合交易所挂牌上市?2004年1月15日，中海地产西安公?1992年10月9日，中海发展（司举行揭牌成立仪式，标志着中海地?1988年8月8日，深圳市政府上海）有限公司注册成立产业务拓展至西北地区中心城市正式批复中国海外建筑工程有限?1993年8月9日，中海发展（广?2004年6月8日，中海发展（苏州公司在深圳设立分公司州）有限公司注册成立）有限公司成立?1989年4月29日，深圳公司第?1998年6月8日，中海发展（北?2004年11月22日，正式组建佛山一个地产项目海富花园正式破土京）有限公司批准成立。公司?2005年8月26日，成立宁波公司动工，标志着中国海外大规模投?2001年6月27日，中海兴业（资内地房地产的开始成都）发展有限公司正式挂牌成?2005年11月28日,中海地产股份有立，标志着中海地产业务拓展至限公司更名为“中海地产集团有限公西南地区司”。?截至到目前，中海地产进入了内地19个城市2008年11月07版权所有，不得翻印第3页日中海地产案例研究a.中海发展历程b.中海发展模式c.中海管控分析c.中海规划设计及产品发展d.中海人力资源2008年11月07版权所有，不得翻印第4页日中海地产案例研究中海地产发展模式研究：采用的物业持有和物业发展并重的稳健策略，平衡长短期投资回报，虽然2002年到2007年它的主营业务收入复合增长率达到了21.1%，但仍远远低于采用“快进快出”模式的万科50.7%的复合增长率中海、万科主营业务收入情况对比“集团将构建以住宅为主4,000,000、商业为辅的业务结构，3552661坚持‘精品永恒’理念，3,500,000重视投资物业，平衡长、短线投资资源配置，逐步3,000,000提高投资物业比重，以获得长期稳定回报。力争四2,500,000中海至五年投资物业盈利比重2,000,00017918331663255占集团盈利的20%，……,万科增强平衡市场风险能力，1,500,00010558851091023实现公司利润增长目761797862448639266793076标。”1,000,000638006766723457436——《中国海外发展有限500,000公司2006年年报》0200220032004200520062007注：中海收入单位为万港币；万科收入为万人民币；资料来源中海、万科年报2008年11月07版权所有，不得翻印第5页日中海地产案例研究中海地产发展策略研究：以开发“精品”“高端”定位产品，强化全价值链主要环节，但其利润率远远高于采用“规模复制”、“分工，整合”的万科“集团实施全国性的品牌扩张中海、万科销售利润率情况对比策略，永恒追求精品，在不同的城市开发出同档次最好的产30.0%品，……在为客户提供喜爱的楼盘的基础上，不断提升物业25.4%的销售能力和水准，提升利润25.0%率”21.1%21.2%“集团收购华艺设计顾问有限20.0%公司和中海物业管理有限公司中海，并进行有效经营整合后，已15.0%13.4%13.6%12.8%12.8%万科形成从产品设计定位、开发、11.5%销售、物业管理、客户服务等10.1%完整的一条龙业务链，能为客10.0%8.4%8.5%户提供全方位，综合性的卓越服务，创造最大化的附加价5.0%值”0.2%——《中国海外发展有限公司0.0%2006年年报》200220032004200520062007注：中海收入单位为万港币；万科收入为万人民币；资料来源中海、万科年报2008年11月07版权所有，不得翻印第6页日中海地产案例研究中海地产的区域布局研究：集中在中国经济快速发展的珠三角、长三角、环渤海和国家经济发展的重点城市的核心或新兴区域?2006年，中海地产确定大连、天津、济南、青岛为未来重点发展的城市，完成环渤海区域布局；?2007年，中海地产进入了珠海、大连、青岛、沈阳和天津，内地进入城市达到19个；?2007年，中海地产土地储备达2358万平方米，新增土地储备主要分布于成都、长春、重庆、杭州、沈阳和青岛等城市。2006年中海地产全国性城市布局示意图2008年11月07版权所有，不得翻印第7页日中海地产案例研究中海地产城市经营策略研究：进入城市后，选择城市主流或拥有发展潜力的地段在城市中精耕细作、深度发展中海地产成都布局图中海中海格林威治城常春藤中海名城2008年11月07版权所有，不得翻印第8页日中海地产案例研究中海在成都的发展策略4产品定位5产品系列产品类型32中海名城低容积率住宅城南高尚生活区1城中海城南核心圈中7中海兰庭高层公寓8南1的高品质纯住区6城南1号项目?以“中海城南核心圈”为战略翠屏湾指引，联动城南四项目，把城南的资源整合发挥到极致，并有利于寻找区域开发的机会常春藤花园纯居住性质的高档定位城市青年白领精品小高层和投资客户城城市河景豪宅?中1龙湾半岛双拼别墅、叠拼别通过树立城区豪宅标杆，建立墅、高层洋房价格与影响力高点格林威治城电梯公寓、商务公寓、集居家、休闲、消费、商务?城西新兴区域超大盘运作，更精装小户型公寓等多功能的复合社区多赋予自身城市运营商的角色?城中海国际社区别墅、多层、高层与城市功能融合的多产品线运作，大、中、小盘1西电梯公寓大规模国际社区结合?中海注重对文化氛围的塑造2008年11月07版权所有，不得翻印第9页日中海地产案例研究a.中海发展历程b.中海发展模式c.中海管控及组织结构c.中海规划设计及产品发展d.中海人力资源2008年11月07版权所有，不得翻印第10页日中海地产案例研究集团公司（中海地产股份公司）内部管理架构中海地产股份有限公司总经理深圳管理委员会经营副总行政副总总建筑师营销副总财务总监采规营营设客经投发购行人划销销计合物户营资展管政力设策财资审策管约资服管发管理公资计划务金计划理部部务理展理中关源中中部部部部部部部部部心部部心心项目一部项目二部项目三部2008年11月07版权所有，不得翻印第11页日中海地产案例研究区域公司（以成都公司为例）内部管理架构中海发展（成都）公司总经理副总经理总工副总经理行人投设工营客政力资财计程销户物合公资发务管管策服资约关源展部理理划务部部部部部部部部部项目一部项目二部项目三部2008年11月07版权所有，不得翻印第12页日中海地产案例研究项目部（以深圳阳光棕榈园项目）内部管理架构?阳光棕榈园地处深圳市南山区前海湾畔阳光棕榈项目部?占地面积18.5万平米?建筑面积35万平米地盘经理?分三期开发地盘副经理结材内监粮构料业理单工工工工工程程程程程师师师师师2008年11月07版权所有，不得翻印第13页日中海地产案例研究集团公司定位集团公司战战略管理中心略管理中心资资本运本运营中心营中心经经营营监控监控中心中心资源管理中心资源管理中心业务业务指导指导中心中心??集团地产业务集团地产业务??重大投资管理重大投资管理??经经营营计划计划管理管理??高高层层人力资源人力资源??策策划方划方案案评审评审开发与管理??设设计方计方案案评审评审战战略规略规划划??债债权、股权权、股权融融??资资金计划金计划管理管理开发与管理??ITIT管理管理与服与服务务??营营销方销方案案评审评审??集团地产业务集团地产业务资管理资管理??预算控制预算控制?企业文化建设??供供应应商商选择评选择评核战略实施过程??融资担保管理?企业文化建设核战略实施过程融资担保管理??财财务分务分析析心心??品牌管理品牌管理审审监控监控职职??经营目标考核经营目标考核??公公共关系共关系管理管理能能??集团地产业务集团地产业务??审计审计战战略实施结略实施结果果评价与战评价与战略目略目标标调调整整2008年11月07版权所有，不得翻印第14页日中海地产案例研究区域公司和项目公司定位区域公司项目公司区区域域开发中心开发中心项目开发中心项目开发中心经经营管理中心营管理中心施工管理中心施工管理中心??区区域域地产发展地产发展??项目策项目策划划??人力资源管理人力资源管理??项目进项目进度度趋势趋势研究研究??方方案设案设计计??财财务管理务管理??工程工程质量质量??区区域域政府政府关系关系??分分包包商商选择与选择与??项目项目考核考核??现场管理现场管理核维护管理核维护管理??行政管理行政管理??安全管理安全管理心心??市场市场调查调查??采购采购职职??物业管理物业管理??签证签证能能??项目前期项目前期接洽接洽??工程管理工程管理??客户客户关系关系管理管理??验验收收??项目项目可可研报研报告告??销售销售2008年11月07版权所有，不得翻印第15页日中海地产案例研究a.中海发展历程b.中海发展模式c.中海管控分析c.中海规划设计及产品发展d.中海人力资源2008年11月07版权所有，不得翻印第16页日中海地产案例研究中海规划设计与