金地国际花园周边商业调研报告目录1、周边商业基本信息2、投资回报分析周边商业基本信息调研商业项目情况及分布图河畔新城富都丽景在售浦江苑金水花城万科城塞纳家园国际花园出租万科新里程江南水乡艺术家园万科新榆公馆售罄万科城出售时间2006年商业类型底商、裙楼现在售价21000元/平米历史售价15800元/平米面积区间160-240平米层数1层高8米赠送面积无现在租金550元/平米·年：商业分布周边情况整体出租率不高，共有四家店铺开张：信用社、足道、宠物馆、PIZZA店万科新里程出售时2007年下半年间商业类底商型现在售北面16000元/平米价东面18000元/平米面积区51-195平米间层数1层高8米赠送面无积现在租550元/平米·年金：北面底商周边情受音乐学院和建筑大学：东面底商况影响，项目东南商业较完善，主要是网吧，旅社，餐饮和超市万科新里程底商面积分布图135118118153195511881041041171731738377747676761377676：未售123新里程东南面的已成型商业配套新里程8米高的沿街商铺万科新榆公馆出售时间2006年商业类型底商、裙楼现在售价12000元/平米历史售价6000元/平米层数1层层高底商7米、裙楼8米赠送面积无现在租金350元/平米·年：商业分布周边情况前期免租金引进了一些生活配套店铺，如饭店等。新榆公馆-社区配套临街商铺社区内部配套较完善，临街商铺、饭店和便利店满足小区的生活需求艺术家园金水花城出售时间5年前商业类型底商现在售价历史售价2000-3000元/平米层数1层层高3.5米（目测）赠送面积无现在租金490-500元/平米·年：底商分布业态情况配套商业较完善，有餐饮、超市、汽车美容、美发、诊所等北艺北面餐饮：面积184平米术租金10万/年家（包括物业和采暖费）东园商北面餐饮：面积184平米、业租金9万/年（不包括物业和采暖费）现状北面诊所：面积110平米、2年前租金4.3万/年现在租金5.3万/年（包括物业和采暖费）金水花城出售时间2006年商业类型出售时间：07年底商现在售价商业类型：底商、点商15000-17000元/平米层数：2层+赠送1层地下室层高：一层层数4.2米2层二层4.1米层高地下室一层3.6-2.64.2米售价售价：15000-17000二层4.1元/平米赠送面积送一层地下室，层高2.6-3.6单独点商2193平米，两层楼上，一层地下。售价3600万周边情况对面艺术家园和东面河畔的会所对商业网点售价起到支撑作用河畔新城实验小出租时间2005年学商业类型点商一期现在租金500元/平米·年历史租金7500元/平米每年涨50元/平米层数2层层高一层3.5米二层3.2米（目测）赠送面积无：已出租周边情况大面积会所，运动超市，：未出租女子美容及药店富都丽景出售时间2007年商业类型点商现在售价南面：10500元/平米西面：10000元/平米区内：9500元/平米层数1层层高一层3.5米（目测）赠送面积无租金情况190平5.5万/年：底商分布年涨幅5000周边情况大面积会所，运动超市，女子美容及药店塞纳家园出售时间2007年商业类型点商出售时间：5年以前历史售价商业类型：底商、南面：8000元/平米层数：一层层高：底商3.5（目测）层数1层03年售价：2000-3000元/平米现在租金：元层高一层/平米3.7·米（目测）年赠送面积无租金情况240平12万/年年涨幅5000业态情况餐饮、洗衣、理发店、超市投资回报分析在售项目数据横向对比项目面积区间售价优惠层数层高赠送面积（平方米）（元/平方米）金水花城260-56015000-一次性9.5折2层一层4.2米负一层地下1417000；天付二层4.1米室50%首款，三个月内付尾款，9.7折万科新里程51-195北面：一次性9.91层8米无16000折东面：18000富都丽景南面170-200南面10500无2层一层3.5西面200-240西面10000二层3.2区内：80区内9500江南水乡300-500北面：一次性减2层无10500500/平米万科新榆公50-14010000一次性9.91层7-8米无馆折浦江苑250-5517000-7800一次性9.82层一层3.9米送80~110折二层3.7米平地下室可租项目数据横向对比项目面积年租金租金净值说明（元/平米·年）11055000层高3.5米艺术家园18490000490-500层高8m万科新里程76800001052.622090000500每年加50/平河畔新城米500下半年出租富都丽景19055000289南面商业1层3.5米塞纳家园12045000375南面商业06年售价8000元/平米1层3.5米万科城160900005628米层高投资回报率计算预测说明：1、范围：万科城，金水花城，富都丽景、万科新里程的投资回报率。2、考虑到不同项目的不同，所有单价均折算成楼面一次性付款销售单价（包括赠送面积）3、年租金考虑周边租金和自身租金综合考虑4、由于浑南商业普遍刚起步，年租金涨幅越来越快，所以以周边商业近两年涨幅为准可以看成是保守估计。5、预测周期为5年46、5年平均投资回报率(=∑租金/售价（1+i）t)÷5t=0金水花城投资回报率计算加上地下室面一次性售价积后单价（元租金（元/平·5年内预期5年平均投资项目（元/平）/平）年）租金年涨幅回报率金水花城145501164049013.10%5.63%注：1、考虑到使用价值，地下室面积乘以0.5的加权系数。2、租金：以艺术家园为标准（见租金对比表）3、预期租金涨幅：根据艺术人家北面诊所：面积110平米、2年前租金4.3万/年、现在租金5.5万/年。推断出租金涨幅为13.1%万科新里程投资回报率计算租金一次性售价（元/平·5年内预期租5年平均投资回报项目（元/平）年）金年涨幅率万科新里程178201052.614.02%7.8%注：租金：(见租金对比表)租金涨幅：根据新里程东南角商业，两年由5万/年涨到6.5万/年，年涨幅为14.02%富都丽景投资回报率计算租金（元/一次性售价5年内预期5年平均投资回项目（元/平）平·年）租金涨幅报率富都丽景10500　289.510%3.37%注：租金:(见租金对比表)租金涨幅：根据实际业主开出的条件估计得出10%万科城投资汇报率计算租金（元/一次性售价5年内预期5年期平均投资项目（元/平）平·年）租金涨幅回报率万科城1580055210%4.27%注：租金:(见租金对比表)租金涨幅：根据实际业主开出的条件估计得出10%现时售价估算估算说明：1、范围：万科城，金水花城，富都丽景、万科新里程的现时售价估算。2、考虑到可比性，项目租金的计算用年总租金除以可使用面积。可使用积的计算方法为：a，如果该商业层高为7-8米，计算使用面积时用地面面积乘以2；b，如果赠送面积，赠送面积乘以0.5后算入使用面积。3、年租金考虑周边租金和自身租金综合考虑。4、未来5年涨幅根据4各项目过去涨幅得出。5、预测周期为5年。(∑租金×(1+i)t)/(5×预期收益率）6、现时售价=t=0各项目现时售价估计项目现时租金5年内租金预期5年内假定平均5年内假定平（元/平·年涨幅投资回报率为均投资回报率年）5%时的现售价为10%时的现格（元/平）售价格（元）万科新里程52614.02%139126956金水花城49013.1%127286364注：富都丽景289.510%70723536万科城28110%68603430金水花城和万科新里程信息补充项目销售率商业物业采暖费预留烟道情况管理费金水花城总套数340.75元/采用中央空没有预留烟道套，7月月·平调制冷和供13号开售暖，价格未，已卖出3定。住宅15套。其中拐元/年·平角一套22000元/注：平万科新里总量22套0.9元/23元/年·预留烟道，少部程，已售出月·平平分未留16套THANKS