SOHO康鹏大厦关系营销（狭义）策略方案鹊桥-地产运营机构C.Y.D2007/10/5目录-1-前言大客户方案居民区直销推广兼职复制式销售附件1：客带客优惠方案客人任人人执销人人人户员务员员行售员员员政激细配配流道选管激附件2：策励化置置程具择理励近期推广渠道-2-前言-3-前言?起源：关系营销理论是在80年代由西方国家营销学者提出并发展起来的。?理论：关系营销（relationgshipmarketing），以系统的理论为指导思想，将企业置身于社会经济大环境之中来考察企业的市场营销活动，认为企业营销活动的实质是识别、建立、维护和巩固企业和顾客及其诸如消费者、竞争者、供应者、分销商、政府机构和社会组织等相关利益主体的关系活动。?区别：传统营销理论强调的是过程性分析，只注重通过一次性交易、有限的顾客承诺来吸引更多的新顾客，提高销售额，实现企业的赢利目标。而关系营销不单纯注重一次性交易，更多是通过与顾客建立良好的合作关系来保留更多的顾客。?我们的理论：狭义关系营销，以单纯、片面的销售为主体，运用各种渠道，由销售人员主动推广产品并与潜在客户主动沟通，改变以往被动的“坐销”、等待销售的传统模式。最重要的是改变以往一次性销售、以硬广告吸引客户的营销思维，而是主动的与新老客户沟通并主动维系双方情感为目的，建立良好的伙伴关系，已达到保留更多客户、更多的老客户带新客户的口碑式销售效果。-4-大客户方案客-5-大客户方案1户政策3人小团5人大团a.未开盘A、统一3万定金，一个月内签约同时A、统一3万定金，开盘当日签合同并缴纳余下的房款。缴纳余下的房款。（当天人气）客B、集体获得2年物业费。B、集体获得4年物业费。户C、契税的50%折价于房款中。C、契税的80%折价于房款中。优D、维修基金50%折价于房款中。D、维修基金80%的折价于房款中。惠政策A、集体获得1年物业费。A、集体获得2年物业费。B、契税的20%折价于房款中。B、契税的50%折价于房款中。b.开盘C、维修基金20%的折价于房款中。C、维修基金50%的折价于房款中。备注：A、3人小团、5人大团。小团不低于3人（含3人），大团不低于5人（含5人）。B、原有优惠为基础，一次性优惠100元/㎡、按揭优惠50元/㎡。C、原有定金为基础，100㎡以下，6万/套；100㎡以上，10万/套。D、物业维修基金，35、55、65、75。人-6-大客户方案2员激励A、专职人员：原有薪资待遇不变。3人团购，奖励300元/套；5人团购，奖励350元/套。如达不到团购人数，专职人员不能获得全额奖励。（详见任务细化）B、非专职销售人员：可自由组织散客团购，不做另加奖励，遇客户归属问题，交由经理处理。不得积压客户，以作团购，具体事项由销售部细分。C、其他非销售人员（针对本公司非本项目销售人员）：只要成交，均奖励100元/套。接洽销售员，不做提成外奖励。D、销售对象单位或个体的组织人员：不论成交套数，最高奖励回扣500元/套。回扣根据个案具体敲定（不可高于500元/套）。任-7-大客户方案3务细化旨在针对专职人员[每月6套任务，方案正式执行后2个月内为积累期，2个月内完成6套。][第3个月开始，每个月完成6套任务。][没有完成任务，只拿已完成套数奖励额度的70%。][当月没有一套成交的，将该月任务累加至下月（如10月没有完成，则11月任务为12套，但11月没有完成12套总任务，其奖励为70%。），依此类推，且奖励制度跟随任务执行。]人-8-大客户方案4员配置大客户组人员构成[专职大客户主管1名（现有人员选拔），全面负责团购事宜，活动费用直接上报总公司。][销售经理，负责处理销售突发、难点等事宜，确定最终成交房号、价格，协调专职客户主管与非专职销售人员的工作配合。][财务专员1名，负责活动费用、客户回扣监督事宜，并协助专职大客户主管处理客户接洽。]-9-居民区直销推广执销行-10-人居民区直销推广售流员道程配具置[时间]：周六、周日全天；周一至周五11：30至2：00。[地点]：居民社区（商务大厦、酒店以液晶短片广告或易拉堡）[周期]：两周/1个社区[道具]：易拉堡、宣传桌椅、3折页、楼书袋、太阳伞……吸引客户[受众]：潜在客户有需求客户关注[人员]：人员2人[目的]：直接面对客群，打开消费市场，让更多的人知道项目的存在，加深形象认知度。一对一上门服务，相对延长客户谈语言打动话时间，更深了解项特点，增加成交可能性。-11-兼职式复制销售人人员-12-人兼职复制式销售员激员管励选理择人脉关系广、客人员选择：医药代表、保险人员、货代人员、导游……。户购买质量较高客户持相对应可人员管理：兼职，客户拿其名片或特购卡为其业绩证明。证明兼职人员身份卡、信函……来售楼处购房人员激励：按实际成交量奖励，100元/套。（可签订协议）意向客户由业务员促成购房，兼职人员可以获得相应报酬，业务员正常提成目的：广开客源门路，减轻市场所带来的客观以及项目主观压力，打开多元销售渠道，一切只为销售。-13-附件附件1：-14-客带客优惠方案方案一、送物业费，老客户送2年，新客户送1年，如一次所带新客源达到团购标准，新客户享受相应团购优惠而1年物业费不做累加；老客户则可享受500元/套奖励，同时另赠送2年物业费。方案二、累计积分，老客户连续性带来新客户，所赠送的2年物业费只按一次计算，回扣500元/套，按实际成交量计算。但每成交一套，则累计10点积分，累计达到50点积分，可以兑换现金，每点积分可以兑换100元。兑换后，积分归零。方案三、累计积分达到200分，可兑换现金，兑换后积分归零。或者可获得鹊桥vip卡，免费获得二手房资讯、减低民间借贷担保费。积分可保留到一定数量，由鹊桥公司按相应点数补偿相应奖品（解释权归公司所有）。附件2：-15-近期推广渠道[黄金线计划]——出租车车尾广告?墟沟至新浦专线出租车，20台；墟沟出租车，50台；?站名更换，“康鹏大厦站”。?交通指示牌广告。周期（月）单价（元/月/台）数量（台）总额（万元）6130705.469115707.2512105708.28[目的]：增加项目受众率，提高知名度。[黄金线优势]：受众面广、素质相对较高、视觉效果较深刻、相对成本较低。站名更改确立项目正面形象，增加潜在客户信任度。[备注]：更名费用暂不明朗。本次提案结束THEEND谢谢！