优雅水城，魅力之源。大世纪威只尼斯为生A区活而定位铸报告造建筑一座城市的梦想本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。商业秘密声明本文内包含的资料属于世联地产顾问（中国）有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对世联地产顾问（中国）有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果世联地产顾问（中国）有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。发展商目标?控制风险控制风险?合理利润前提下实现快速销售合理利润前提下实现快速销售?如何打造一个有竞争力的产品如何打造一个有竞争力的产品目录宏观市场河源房地产市场客户分析物业发展建议目录宏观市场河源房地产市场客户分析物业发展建议世联观点认清市场形势及我们的发展策略——陈董及王石董事长的共同观点一、关于市场调整?本论房地产市场的调整时间最多3年，基本为2年，即2008—2009年。2年后，中国房地产业将呈现另外一种竞争格局——暴利时代的结束，利润空间变窄，企业发展的速度将越来越依靠核心竞争力。做实产业化的2年?王石认为前几年行业的快速扩张，与房地产产业化的进程其实是相悖的，而2年的市场调整将使得产业化包括绿色建筑、抗震建筑进入实质性阶段。二、顺势成功名，逆势成败寇?在2年的市场调整中，行业景气度下降、成交清淡，这是必须直面的现实，不能抱着幻想干等。其实从1993—1994年市场调整的经历可见，干等是等不过去的，只有主动出击，才是存活之道。三、主动出击?硬着头皮“降价”。哪怕遭客户围攻，哪怕业界意见纷纷，照降不误、照卖不误，只是要把降价的工作做实。?户型“大”改“小”。事实证明，小的户型无论是市场好的时候，还是不好的时候，都有市场。?尝试多家代理。开发商的业绩目标将会逼着他们尝试多家代理，以放大成交。四、世联策略?分析在售楼盘，除像“天麓”这样有独特竞争力的项目外，其他户型在150平方米左右的项目，是否考虑“大”改“小”。在此淡市下不利的情况下，销售经验告诉我们小户性产品可以较高的销售速度目录宏观市场河源房地产市场客户分析物业发展建议本报告是严格保密的。万隆公园1深业项目号楼盘分布在售万隆新域华清苑中心区雅居乐已售阳光水榭行政中心，高端楼盘集中区域；广晟凯旋城待售德欣豪庭代表楼盘：雅居乐、广晟凯旋城主流价格：3000-4000元/平米沁园邨臻和院世纪华府万隆骏景花园华业大厦三友居丰泽都市名苑碧水轩万隆华庭永乐花园丽日中心城河源广场文化广场片区商业文化中心，运恒花园二期中高端集中区域；广晟花园代表楼盘：碧水湾花园东江首府、益和花园益和花园东江首府主流价格：3000-4000元/平米长鸿花园二期比华利山庄宝源片区星河畔传统非热点片区湾万绿项目代表楼盘：恒信花园威尼斯花园碧水湾花园锦绣名雅二期老城区明珠华庭威尼斯花园——主要供应量在新城区供应量极少，使其成为热点区域振业馨园三期；威尼斯名园新丰江明珠——本项目周边楼盘质素差异较大。河源房地产竞争格局——”本报告是严格保密的。楚汉”争霸，中高端楼盘拉升市场价格商品房供应结构——高中低档皆有供应，中档楼盘为市场主流5000以上顶级楼盘：雅居乐（别墅）高档楼盘：雅居乐（平层）、华清苑3200—5000、东江首府中档楼盘：世纪华府、广晟凯旋城2200—3200、臻和院、阳光水榭、明珠华庭、星河湾畔、河源广场……2200以下低档楼盘：新丰江明珠花园、振业馨园3期……本报告是严格保密的。2007年三季度到08年底市场推售量约50万平米，其中小高层约30万平米，别墅约20万平米2007200820093季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度华清苑推出联排别墅3.4万㎡广晟凯旋城推出小高层33万㎡万隆·公园一号推出小高层20万㎡东江首府推出小高层为主，小部分别墅约33万㎡雅居乐1期推出小高层、别墅约72万㎡荣津·天琴半岛推出独栋、双拼别墅13万㎡世纪华府推出小高层，总规模6.5万㎡本项目推出7万㎡竞争项目推售时间表本报告是严格保密的。市场现状小户型受市场追捧明珠华庭销售速度明珠华庭一期户型配比一房100%户型面积（套内）套数套数比二房100%一房29平米769%二房80平米769%三房98%三房80-112平米14618%四/五房110-137平米46557%四/五65%房复式188-250平米536%复式36%合计　816100%广晟凯旋城一期户型配比明珠华庭销售速度户型面积套数套数比二房100%二房92508%三房75%三房109-12115425%四房140-16034957%四房61%五房173-174518%五房40%复式180-220132%合计561本报告是严格保密的。100%复式40%在售主力户型——110-150㎡四房为河源的主力户型主力户型套内面积（M2）220㎡200㎡180㎡160㎡140㎡120㎡市场主力100㎡80㎡60㎡40㎡项目东广明沁星德锦怡益温雅新丰江晟珠园河欣绣景和馨居江明首凯华邨湾豪名云花家乐珠花府旋庭畔庭雅天园园园城本报告是严格保密的。市区月均销售面积约2.4万平米，2007年预计销售约29万平米河源市区在售中高端楼盘在售楼盘月均销售约20-30套建面月均销售项目名称位置产品类型主力户型均价客户组成(㎡)量企业主、高管高层大平东江首府新城沿江东路50万4房182-216平米4500元/平米约40套、深圳广州客面户公务员事业单广晟凯旋新城建设大道33万小高层4房140-160平米3300元/平米约30套位职员，30%，行政中心区城外地长城世纪3房110平米、4二期2600元/30-40%为珠新城建设大道6.5万小高层-华府房130平米平米三角客户40-50%为深公园西路，行华清苑3.4万联排别墅318-334平米4500元/平米约5套圳广州东莞等政中心区珠三角客户40%本万隆·永和路与新风8.7万小高层3房120-140平米3000元/平米约20套地，40%外地路交叉口公园一号，20%港澳小高层，2800元/平米东方比华河源宝源路10030%为珠三角16万层高4.72房88-90平米（含装修价约30套号客户利米小复式500元左右）3房118-131平米新丰江明小户型外地客宝源沿江路南5.4万小高层、4房120-170平2500元/平米约25套户居多珠花园米中高端项目能实现本报告是严格保密的。高价，一般具备：大盘、品质、区位9月27日《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》的发布对房地产市场产生巨大影响10月12日晚由世联地产代理的9.14日调9.27日通资源型楼盘城市原筑在惠州开盘，均息知价平层6000，复式8000，别墅15000，当晚销售率达70%，这说明新政对于自住目的客户影响较小，但同时客户对产品要求逐步提高。黄金周本报告是严格保密的。新政后河源投资性大盘销售难度加大，自住型楼盘刚性依然存在建面月均销售项目名称位置产品类型主力户型均价客户组成(㎡)量深圳广州客户高层大平东江首府新城沿江东路50万4房182-216平米4300元/平米约8套、公务员、企面业主、高管公务员事业单广晟凯旋新城建设大道33万小高层4房140-160平米3300元/平米约4套位职员，30%，行政中心区城外地二期2600元/长城世纪3房110平米、430-40%为珠新城建设大道6.5万小高层平米（暂无货-房130平米三角客户华府供应）40-50%为深公园西路，行华清苑3.4万联排别墅318-334平米6400元/平米约0套圳广州东莞等政中心区珠三角客户40%本万隆·永和路与新风8.7万小高层3房120-140平米3000元/平米约12套地，40%外地路交叉口公园一号，20%港澳小高层，2800元/平米东方比华河源宝源路10030%为珠三角16万层高4.72房88-90平米（含装修价约10套号客户利米小复式500元左右）3房118-131平米新丰江明小户型外地客宝源沿江路南5.4万小高层、4房120-170平2500元/平米约8套户居多珠花园米本报告是严格保密的。市场产品结构——小高层是主流，TOHO、别墅较多，多层情景洋房为空白多层情景洋项目高层小高层TOHO别墅房雅居乐???市华清苑?臻和院?场广晟凯旋城?空明珠华庭?世纪华府?白新丰江明珠花园?东江首府??本报告是严格保密的。竞争分析江北新市区，推盘量大、预计将有22个项目同期发售华清苑人民公园万隆公园1号深业项目岭南·温馨家园市政府行政中心雅居乐碧洋华庭市民广场润隆居河德润世家德欣豪庭广晟凯旋城河源火车站建设路碧洋家园源怡景云天在售五星级酒店沁园邨待售大金色领地翡翠星城长城·世纪华兴业居御福花苑府东江首府臻和院道益和花园长鸿花园某项目比华利山庄本报告是严格保密的。丽日城市广场项项目目概概况况项项目目区区位：新市位：新市区区河源大道（河源大道（临临新新丰江）丰江）项项目占地：目占地：1022010220平方米平方米容积率：6-7本本项项目目容积率：6-7建筑面建筑面积积：：约约6.56.5万平米万平米新新丰丰商商业业面面积积：：约约22万平米万平米江江住宅面住宅面积积：：约约4.54.5万平米万平米100限限高：高：100米米本报告是严格保密的。别墅市场销售惨淡4个月前公园西联推出10华3.318-6400路，行排套，4清4334元/政中心别个月仅万平米平米苑区墅销售2套联排别墅市场惨淡216500联雅新城6143-—一个月排居黄沙万2037000内无销别平米元/售乐大道平墅米平米本报告是严格保密的。片区内竞争对手列举与分析（考虑出于