黄冈八一●王府广场项目全案策概念报告⊙武汉居明房地产顾问有限公司⊙2007年11月11日14／6／11群策群力．众创辉煌1注：下文中的“八一●王府广场”及指本案项目锦绣家园后文有所解释14／6／11群策群力．众创辉煌2黄冈=？王府广场》黄冈，八一●王府广场？要全面了解本案，我们必须认清本案所处的客观环境，首先从黄冈、八一●王府广场这两个客观主体入手……14／6／11群策群力．众创辉煌31区域市场概述14／6／11群策群力．众创辉煌4黄冈位于湖北省东部，大别山南麓，长江中游北岸。北接河南，东连安徽，南与鄂州、黄石、九江隔江相望。黄冈市党、政、军机关驻地黄州，是中外闻名的文化古城，西距省会武汉78公里。全市国土面积17446平方公里，占湖北省总面积9.4%。全市总面积中，平原占12.10%，黄州区城镇总人口29万，全市总人口730万。14／6／11群策群力．众创辉煌5黄冈市直工业企业相对较少，年均完成工业增加值6.亿元全市无大型的，太子奶、富驰化工、东联盛、汇源支柱企业，相等5家企业产值过亿元。在骨干企业对其它同等级的推动下，市直工业初步形成食品饮县市整体经济料、纺织、机电、医药等产业共同发发展滞后。展的格局，以汇源、太子奶为龙头企业的食品饮料业规模可达20亿元以上；过去传统的有色金属压延业，兴起一批如兴和铝业、高科压铸、电线电缆等企业，产值可达3亿元以上。尤其是市直工业企业出现一批具有核心竞争力的产品，如真空咖啡壶、齿轮减速机、微型电机、电子铝箔、电子薄膜等产品科技含量较高，市场前景较广。14／6／11群策群力．众创辉煌6我们在进行市场实地调查的过程中发现，目前黄冈房地产市场发展将驶上快车道，人们对房地产的消费习惯正经历着转折性改变，社会整体经济得到提升，房地产消费群体对房屋的质量将有更高的要求。随着经济实力的增涨以及一批高品质楼盘的介入，对当地房地产整体供给产生质的提升。14／6／11群策群力．众创辉煌71、黄州区城市规模较小，城市总人口不足30万。居民消费水平较对不高，主要以日用生活，购物，为主。高水平的消费不多。投入于汽车和房产的比较很低。2、黄州全市教肓产业发达，拥有全国知名的黄冈中学，黄州中学等优秀名校，年升学率都在90%以上。亦是黄冈对外的主要品牌。每年都有很多外地考生为了升学募名而来。3、黄州在不断发展与革新的过程中，逐渐形成三块不同特色的区域：以胜利街与青去街为龙头的老城区板块、以新黄商为中心的中坚板块、以商业街为新兴点的枚一路板块。14／6／11群策群力．众创辉煌81、以胜利街与青去街为龙头曾经的繁华的老，城区无力板块承受今天时代的变迁22、以新黄商为中心的中坚板13短暂火热块过后，城市的发展的脚步继续前进3、以商业街为新兴点的枚一黄州的新流潮路板块在此登场，火爆势头渐涨渐热，势必将是未来的中心港14／6／11群策群力．众创辉煌9八一●王府广场！？我们处于一个什么样的行业环境……？区域内行业状况如何……？我们有哪些可竞争对象……14／6／11群策群力．众创辉煌102区域内同产业调查14／6／11群策群力．众创辉煌11黄州区域的房地产发展起步晚，但开发商善于学习外地先进开发理念，各楼盘起点较高，在项目的规划与设计方面颇费了些心机，同时也引进了不少武汉等地的专业顾问机构，在营销推广方面有所进步，因而逐步开始呈现百花齐放的格局。目前黄州共有房地产项目近20个，已成功开发的项目不足5个。绝大多数都在开发过程当中，都集聚在黄州中心城区。郊区项目为数较少。仅国际华城、畔山林语、逸景花苑等。主要以多层和高层为主，房型较为单一，面积大。规划规模大、主题定位明确的高档项目甚少，但目前所开发的楼盘当中生活配套较为完善，也主要基于中心城区的原故。14／6／11群策群力．众创辉煌12黄州中心城1850元/㎡﹥区多层房价﹤截止2007年11月2200元/㎡黄州中心城2000元/㎡﹥区高层房价﹤2400元/㎡多层：一般都有一定的规模，但规划不是很大，小区内绿化配套不定期到一定的水平。因为都是在中心城区，所以生活配套都很到位。高层：虽然黄州的高层项目不多，但对该地的房价起到了很大的拉升作用。但是普遍存在配套设施不完善绿化环境不足等现象。14／6／11群策群力．众创辉煌13在房型上，黄州楼盘主要以三室两厅为主，比例占市场份额的70%以上，面积多在125—140㎡；部分楼盘建有一定的四室两厅，面积大都在135—170㎡左右。市场上在售楼盘两房两厅等中小户型供应较少，整个市场房型房房★★型型跟武汉、鄂州等地相比较，显得较大，但因为单价不高，还能够为市民接受。黄州楼盘销售对象主要包括两部分：一是县城原有居民，包括来黄州经商的生意人士，因为住房更新换代、结婚、分家等，需要购买房屋；二是周边县城的乡镇企业主、个体经营户、政购买★主体府公务员、学校教师、外出务工回乡购房等等，他们希望通过在市区买房将户口、子女就学等迁到市府，过上城里人的生活。14／6／11群策群力．众创辉煌14他们买房究竟有什么意图？14／6／11群策群力．众创辉煌1512自用﹠投资14／6／11群策群力．众创辉煌16购房自住的群体是黄此类型购房人群占黄州房地产市场的主导州地区目前总体消费消费力量，其中以本量较少部分，因为现地购房人群为主，各阶段黄州房地产消费行业、并未各阶层人士呈现出大量需求市多以自用投资自住为购房目场，但的。他随们消费房地产的主导着当地经济发展以及思想就是希望有一套城市地位的提升，未品质较好、价格适中来此类消费群体将会的房子，能安心从事呈现出较快的增长势自己的事业且为家人头。找到一处舒适的住处。14／6／11群策群力．众创辉煌1790%10%自住投资14／6／11群策群力．众创辉煌18客户群体的界定：a．市区居民；b．周边县城来市府置业人士；c．外地来黄州经商人士。⊙无房人士或没有完全属于自己的房屋⊙收入稳定且有购房需求⊙传统思想较重，认为有房才能安家立命⊙面临分家或成家的青中年男性⊙周边乡镇来黄州打拼人士，没有属于自己的宅基地⊙手上资金有限，购买私房资金压力较大且不能向银行贷款⊙年龄介乎35—50岁之间，有一定经济基础⊙少数人群属于黄州中高阶层人士14／6／11群策群力．众创辉煌193区域内可类比项目调查14／6／11群策群力．众创辉煌20对手世纪名城阔●HOUSE主要竞争对手♀可竞争对手调查♀14／6／11群策群力．众创辉煌21总占地面积：37423.89㎡车库面积：约4500㎡总建筑面积：92450㎡建筑覆盖率：41%住宅部分建筑面积：约40000㎡建筑容积率：2.08公寓部分建筑面积：约20000㎡绿化率：30%商业部分建筑面积：约27000㎡停车位：约160个摩尔城黄冈·摩尔城由黄冈商业步行街开发建设有限公司联合湖南省永州市城市合作银行总投资二亿元倾心打造的鄂东南首个体验式复合型尊贵生活圈，是黄冈市政府年度重点招商引资、重点扶持开发项目。摩尔城位于成熟商圈东门路口，交通便利，人流畅旺，地段绝佳。　　黄冈·摩尔城占地约60亩，南北端点直线长约400米，东/㎡西端点直线长约300米，总建筑面积近10万平方米，整个摩尔元城建筑风格时尚简约，布局合理，由商业物业区和商住生活区两00大部分组成，共分尚品·万商广场、黄冈商业步行街和、SOHO23现代公寓、520·阳光华府四大空间建筑组团。商业物业部分由黄冈商业步行街沿街式商铺和尚品·万商广场。商场式商铺有序结合，遵循人车分流、商住分离原则。摩尔城高品味规划设计前卫时尚的SOHO现代公寓，户型多样、个性化的520·阳光华府品质生活区，摩尔城是集人文商住、购物休闲、餐饮娱乐、商务办公、创业投资等于一体的现代地产综合体，宜商、宜住、宜投资。14／6／11群策群力．众创辉煌22总占地面积：约76.49亩总建筑面积：约17万㎡建筑容积率：2.08绿化率：40%坤泰名居黄冈坤泰名居位于黄冈市宝塔路（原黄冈市丝绸厂），总用地面积约76.49亩，总建筑面积为约17万平方米。建筑类型有板式多层住宅、小高层住宅及复式公寓。周边交通便利，配套设施齐全，第一、二期已开发完毕，三期将于明年启动。　　作为黄冈市少有的大型生活社区，遵循以人为本的理念，项目对生活设施的打造同样不遗余力。小区内将规划建设休闲广场/㎡和大量的健身器材，让业主时时保持健康的身体。政府不断加大元对项目所在区域的建设，各种生活配套设施越来越完备：多路公00交在此穿行，交通网络四通八达；毗邻火车站商圈，时尚潮流尽23在掌握中；新车站、温州商贸城、区政府环绕四周，生活购物方便自如；紧邻的黄冈中学、宝塔中学；市三医院、市第一人民医院名医相伴。　　坤泰名居将建设成一座大面积的绿化小区，由钟楼花坛、绿地、林荫、步道等系列景观小区休闲构成，并配有健身慢跑石路、老年人休闲区、儿童游戏区等设施。各种元素和谐统一，形成空间立体绿化效应，层层景致，层层延伸，是市内社区难得一见的大型绿色小区。14／6／11群策群力．众创辉煌23总建筑面积：约28000㎡绿化率：40%车库：2300㎡世纪名城“世纪名城”面临黄冈西湖一路，南北朝向，由两栋塔楼并排面成，总建筑面积约为28000㎡，总户数约为170户。共计19层，第一、二层为商铺，是黄冈目前最高的建筑，亦是本案的主要竞争项目之一。已于2007年10月开盘，已实现销售40%。/㎡户型设计是世纪名城的一大特点，均以客厅为中心，元家庭内部公私分离，居寝分离洁污分离，设计尽可能减少开向客80厅门洞的数量，走道短捷，提高面积的使用率和舒适度，适应现24代生活方式。设计凸窗以及转角落地窗，以扩大室内空间和丰富临窗景观。在建筑较好的朝向设计了观景阳台，为住户提供了更多户外的空间。14／6