紫薇·尚层提案二零零七年三月市场篇市场篇LOFT产品市场调研结论市场篇LOFT产品市场调研结论1、LOFT产品作为住宅有较好的市场接受度，目前在售项目市场反应皆好；2、目前市场上的LOFT产品大多为中小户型，单层面积集中在50～100m2之间，层高在5.2m以上；3、市场上的LOFT产品大多存在开间过小的情况，使室内功能的划分不尽合理；4、购买的客户群大多为年轻人；5、客户普遍希望开发商来作夹层，减少后期装修的成本；6、具有较好公共空间的产品深受客户喜欢，如巧克力公寓的电梯间；7、客户对LOFT产品的装修较迷茫；8、目前的产品存在一梯多户的现象，品质较差；市场篇LOFT产品建议1、产品宜采用板式布局，单（北）向走廊，二层南北通透，开间保证4.2m以上，户型尽量方正，层高5.2m以上；2、户型面积在50～70m2和80～110m2区间；3、产品面对年轻客户，符合其生活习惯和喜好；4、产品尽量短板式，避免一层户数过多，提高产品品质；5、在营销推广期间，做样板间，向客户提供装修建议，降低客户对产品装修的疑惑；6、提高公共空间的档次，提升产品的品质感。产品篇产品篇一、项目概况紫葳紫葳··尚层项尚层项目位于目位于西安市太白南路西安市太白南路东侧东侧，丈，丈八路以北，位于高新八路以北，位于高新区区二二钟火车次次创业区与创业区与原高新原高新区区的的联联楼站结结点，是科点，是科研教研教育、育、国国防防科技和高新技科技和高新技术产业术产业的集的集合点。南接新型工合点。南接新型工业园业园，，北承高新北承高新区区建成建成区区、西接、西接高新区管高新二次高新二次创业区创业区CBDCBD、、东东委会邻电邻电子工子工业园业园。。本案项项目占地目占地84.6484.64亩亩,,代征代征绕城高速地地28.828.8亩亩,,净净用地用地55.655.6亩亩。。入口用地性用地性质为综质为综合，合，5050年使年使用年限，用年限，现现余余4545年。年。产品篇产品类型产品定位写字公楼寓可自由分割的平层商业LOFT----能办公的住宅由公寓、写字楼、商业三种物业组成产品篇产品配比写字楼：平层（150～300m2）—————30%{产品组合配比公寓LOFT：（50～100m2）——70%小商业（1+2层临街独立商铺，2.03万m2）商业{集中大商业（大型生活购物，1.77万m2）产品篇商铺用途底层商铺的用途大型超市发廊便利店服装店花店咖啡屋面包屋1000016018050040030050商业面积共计3.8万平方米产品篇商铺用途产品篇商铺用途产品篇规划总体思路总体思路生的放结活产性合品、地复块形合态特性点营与造充，个分时性尚表化现前，卫以社的个区社性的区化开产品篇规划总体思路分期开发二期开发再总开体发分面两超期北开边发的先，二开期发一期开发。朝南面的一期，产品篇规划总体思路前卫独特时尚先锋大胆的非对称建筑形式，突破千篇一律的横平竖直，在空间关系上强调丰富的变化产品篇户型类型户型A产品篇户型类型户型B产品篇户型类型户型C户型特点：1.8.4米和6米柱网空间相互组合，形成4.2米，6米,8.4米不同面积区间LOFT单元，2.5.6米的两层高的空间，可自由组合变化的魔术空间单元。3.进深2米左右的入户花园设计，可作为多功能使用空间。4.南北通透，单外廊设计，观景大露台。5.两层均设洗手间产品篇产品形象定位总体形象定位---创意文化时尚概念社区公寓形象定位—时尚人士的理想家园写字楼形象定位—前沿产业的聚集地营销篇营销篇销售总目标快速去化，迅速占领市场实现三低一高：低成本、低投入、低价格、高收益营销篇销售阶段划分2009年4月2008年101日月1日2008年3一月一2009年102007年121日2009年3月月1日月一30日2007年8月一3日七个月1日2008年92007年4月2008年2月六个月尾盘期19日一月30日30日—2007年11月三个月持续热销期30日七个月2007年7月强销期30日四个月开盘期三个月内部认购期预热期销售周期预计30个月（两年半）内清盘。07年4月19日开始诚意登记，8月1日开始内部认购、12月20日开盘、09年10月清盘。营销篇推盘策略推盘策略：分批推盘，控制上市总量、低开高走，拉开价格空间2008年10月~2009年3月第三阶段商业利用商业的人气再带2008年3月~2008年9月动写字楼及剩余房源的销售第二阶段办公借热销之势，推动2007年4月~2008年2月办公写字楼销售第一阶段公寓快速占领市场，掀起购买高潮营销篇价格策略价格策略：采用低开高走的价格策略，迅速销售一期产品，抢占市场，聚集销售卖场人气，快速建立项目的市场知名度和产品美誉度。结合多频度、小幅度的价格提升方法，实现全程目标均价。营销篇在制定传播策略之前,我们先对项目卖点和主力购买人群做一个回顾营销篇项目卖点[五大升值指数][四大核心卖点][两大市场价值]1、CBD近邻A：LOFT产品2、靠近管委会★产品独特性B：入户花园3、周边高档社区环绕★升值潜力巨大C：酒店大堂4、紫薇品牌D：酒店物业管理5、交通便利,到机场20分钟营销篇主力客户群28--35岁——主力群体诠释★十大性格素描★十大时尚元素★十大行为特征★十大行业预测营销篇主力客户群★十大性格素描★独立★自信★个性/热爱自由★激情/创造性★崇尚简约★实用主义★文化★即时享受★思想前卫★珍藏理想营销篇主力客户群★十大时尚元素★动感地带★畅销书★数码产品★拍照手机（如MP3、DV、DC）★纯棉制品★山地车★艺术品（如摄影、绘画、陶艺）★吉他★时尚杂志★笔记本电脑（如时尚、名牌、青年视觉、新周刊）营销篇主力客户群★十大行为特征★旅游★上网★纤体★户外运动★泡吧★DIY★SHOPPING★热爱自然★速食/素食/西餐/★朋友欢聚咖啡营销篇主力客户群★十大行业预测★创意★贸易★信息咨询★机关公务员★商业艺术★金融证券★网络/IT★服务行业★媒体★自由职业者营销篇业主语录姓名：王先生年龄：33岁职业：交大老师“这种结构的房子很适合我，我可以一楼带学生，二楼居住”姓名：赵先生年龄：32岁职业：材料供应商“我觉得这种房子很时尚、现代”姓名：李先生年龄：32岁职业：个体经营我选择这种房子是觉得很好玩，没钱还可以装富”姓名：王小姐年龄：25岁职业：白领“觉得价格便宜，样板间很漂亮”营销篇选择LOFT的原因可以一层办公二层居住价格便宜，时尚、现代选择LOFT的原因样板间很漂亮很好玩花很少钱，还可以装富营销篇引爆市场点如何引爆市场---LOFT创新点强调单元概念创新点体现“个性”空间的“空”营销篇营销模式导入概念营销建立概念营销模式营销篇营销模式概概念念营销营销被知，熟悉段建立概念的差异性认阶形成忠诚购买阶段三三阶阶段段营销篇营销模式的新种一国是是理被T，认F式的知LO求熟，模追式悉活模阶生所活段人生外想“LOFT”概念营销LOFT是一种工作及生活方式的代名词LOFT是以艺术类人士为主导的全新办公居住模式当LOFT在社会上受到LOFT倡导一种自由、想象、前卫的广办公文化范的认知后就会拥有一LOFT是美国办公文化的重要组成部批忠诚的追随者，形成分忠诚购买。营销篇营销模式国外LOFT?一位建筑师在马德里的工作室?一位艺术家在伦敦的画室营销篇一位艺术家在伦敦的画室位于房屋中央的楼梯构建了这所住宅的脊柱。这幢住宅经过设计能够举行大型聚会，这就是为什么各楼层和平台处的天窗都具有视觉联系的原因。16个音箱环绕住宅布置则是另一个因素。这种室内效果有点象中国的迷宫，它不断地使你产生新的惊喜，不断有角度的转换和无法预料的视觉景观效果。营销篇一位艺术家在伦敦的画室营销篇一位建筑师在马德里的工作室恩里克?巴达吉这位马德里建筑师在一幢曾经由他设计的建筑中，设计了自己的工作室。工作室的基本特征是较大、较高的中央空间和便于设计人员工作的空间。设计中另一个重要的设计要素就是光线，中央有天窗，周围三面墙都设有百叶窗，他们会随全天日照的变化而变化对于巴达吉而言，空间的“空”是建筑中最重要的设计要素之一营销篇一位建筑师在马德里的工作室营销篇名人LOFT?陈逸飞私人会所陈逸飞私人会所陶艺工作室画廊营销篇传播策略1公寓先公寓先行行，，概概念念炒炒做，做，主主题题炒炒做做““创创意文化意文化,,时尚时尚生活生活2长期蓄势，短期引爆。通过蓄势集聚人气，传传播策略播策略通过相关主题活动激发人气3????????????非非常常规规操操作，大胆作，大胆炒炒作，作，控制控制产产品的品的销销售售节节奏奏，，价格价格逐步拉逐步拉升。升。营销篇传播主题创意文化、时尚生活“创意”主题诠释“创意文化、时尚生活”的概念非常丰富，诠释的空间很大，而且比较新颖，市场差异性明显。这一概念的核心是“时尚”“创意”、“时尚”与“生活”。三者之间的关系，建立起以创意文化、时尚生活为内涵，以追求自由、新鲜的居住环境为居住模式。“生活”从字面的理解上，突出了创意、时尚和居住三个层面，“创意文化”体现出倡导充分个性的生活空间，“时尚”体现着一种对现代生活品质的追求，“生活”则表达在注入创意与时尚元素后的一种全新的生活方式。营销篇阶段性传播主题尾盘期紫薇尚层，持续强销期时尚生活的方向把握财富，强销期瞄准未来的CBD发现新机会开盘期商务蓝筹股熊掌●鱼兼得，事业家共享内部认购期小空间大面积，时尚生预热期活更上一层楼一个精彩卓越的空间即将出现营销篇媒介选择单位：万份60华商报西安晚报三秦都市报50604030393820100华商报西安晚报三秦都市报营销篇媒介选择陕西电视台西安电视台收视点收视成本收视点千人成本频道频道（1800-2200）15秒（1800-