汇商广场营销执　　行方案汇商广场目录赛罕区政府重点扶持建设项目宏观经济分析营销策略房地产市场分析推盘节奏背景分析环渤海经济圈与呼推广策略市城市发展战略营销方案媒体分析项目分析及SWOT推广手段项目解析产品解析推广费用客户定位入市方案一分析产品定位项目运作定义入市方案分析入市方案二分析卖点提炼入市方案三分析价值体系定位汇商广场目录赛罕区政府重点扶持建设项目营销策略宏观经济分析背景分析推盘节奏房地产市场分析推广策略营销方案项目分析及SWOT项目解析媒体分析产品解析推广手段客户定位推广费用产品定位项目运作定义价格策略卖点提炼价值体系定位销售方案销售节奏销售方式汇商广场背景分析——宏观经济分析赛罕区政府重点扶持建设项目呼和浩特商业投资环境分析总体经济走势：2006年全市经济整体保持了较高速度的增长，GDP突破900亿元，达到900.1亿元，比上年同期增长18%；工业生产状况：2006年全市规模以上工业企业实现增加值229亿元，同比增长28%。固定资产投资：2006年全市累计完成固定资产投资508亿元，其中房地产完成50.2亿元，同比增长43.91%。城镇居民人均可支配收入城镇居民人均可支配收入维持稳步增长水平，达到14055亿元，同比增长12%。消费品市场全市累计实现社会消费品零售总额359亿元，同比增长18%。财政收入：财政收入实现111.8亿元，增长36.6%；引进外资：引进区内外资金336亿元，增长21.8%；引进外资4.8亿美元，增长19.9%。汇商广场背景分析——房地产市场分析赛罕区政府重点扶持建设项目房地产投资2006年呼和浩特房地产市场投资达到50.2亿元，年均增长速度为75.67。土地公开市场2006年呼和浩特通过土地公开市场完成国有土地出让56宗，供应面积436.585公顷，板块供应赛罕区2006年度土地供应量为132.8万平米，排在全市各板块第一位。展望2006年呼市房地产施工面积大幅增加，但是当年竣工率仅为18.0%，使2007年的市场的供应量必然增加。汇商广场环渤海经济圈与呼市城市发展战略赛罕区政府重点扶持建设项目呼和浩特位于中国三大经济圈之一环渤海经环渤海地区包括北京、天津、辽宁济圈和内蒙古呼、包、鄂金三角交会点，拥、河北、山西、山东和内蒙古中部有得天独厚的经济优势和地段优势。地区(呼、包)二市，陆域面积112万平方公里，2.4亿人口。是中国最大的工业密集区和科技力量最强大的地区，科研院所、高等院校的科技人员占全国的四分之一。同时也是中国对外开放口岸最集中的地区，是最大的粮食、煤炭、原油等进出口物资中转基地。汇商广场拉开城市框架，拓展城市空间赛罕区政府重点扶持建设项目城市区域功能定位蒙生元态··文工休化闲业··商·人旅贸人居游·居·物人流居··旅政游务汇商广场城市化对城市发展的要求赛罕区政府重点扶持建设项目城市的辐射扩张和和发展趋势中心城市通过重组、重构自身的增长极，并这种极化效应扩散到都市圈与城市带，并逐步将都市圈内的各中小城镇吸纳进来，推动区域城市化，加强中心城市的竞争力，辐射更广的区域范围。呼和浩特城市空间发展战略：“西联（联合——与土左旗的金山开发区联手发展）、东理（梳理）、北控（控制）、南拓（开拓）、中疏（疏解）”。集中力量，引导城市全力向南发展，开拓城市新区。形成“双核心、多组团”的城市空间结构。北抑鸿盛高科技园区金川开发区西联市中心东移如意开发区南拓金桥开发区欲隆工业园城市的聚集辐射和扩张汇商广场竞争对手——主要竞争对手赛罕区政府重点扶持建设项目汇商广场竞争对手——次要竞争对手赛罕区政府重点扶持建设项目汇商广场项目解析——经济技术指标赛罕区政府重点扶持建设项目建筑面积：124998.2万平米占地面积：20161㎡容积率：6.2建筑密度：48%总套数：1165间总销面积：88367㎡类型可销面积可销套数面积区间公寓20403.34㎡32331㎡——109㎡SOHO28296.36㎡50435㎡——106㎡写字楼25984.34㎡26652㎡——213㎡商铺13683㎡7275㎡——300㎡1165汇商广场项目背景资源条件赛罕区政府重点扶持建设项目项目的启动将对环渤海经济区域的推动、呼和浩特市产业的优化、城市功能的整合带来巨大的影响和促进。项目背景资源条件大环境——呼市城市发展趋势中环境——区位和环境资源小环境——地块和市场资源呼呼建城紧周周项项开呼呼市市设市邻边边目目发市市与经现经呼在在的规力缺人国济代营市建建区模度乏民际腾制城国的的位和加大消呼接飞造市际呼深周大型费市轨的业运会市受边使的力文的引名营展行化市的项复和一擎城理中政中民道目合投张的念心中心的路面型资城城的心认交临商意市市具可通重业识名平体和格大中强片台落推局机心实崇遇汇商广场目录赛罕区政府重点扶持建设项目营销策略宏观经济分析背景分析推盘节奏房地产市场分析推广策略营销方案项目分析及SWOT项目解析媒体分析产品解析推广手段客户定位推广费用产品定位项目运作定义价格策略卖点提炼价值体系定位销售方案销售节奏销售方式汇商广场赛罕区政府重点扶持建设项目项目的SWOT态势项目最值得张扬的优势区位优势：项目位于呼市南拓发展的核心位置。此区位将是呼市科研、工业、仓储、商贸、住宅、办公和文化娱乐为一体的多功能、综合型的新区。产业优势：项目是呼市向世界展示“国际制造业名城”的主力形象和服务平台，是新呼市与国际接轨的一张城市名片项目最需要改变的劣势发展商品牌较弱，缺乏行业知名度项目周边的商业业态环境还不够成熟项目最应该把握的机会新城市中心区的发展给项目提供巨大升值潜力城市南拓、塞罕区的发展、金桥开发区的建设，将对本项目提供强大的支持项目最应该正视的挑战呼市与本案相关项目的开发建设，使本项目的销售、招商面临一定威胁，会造成部分客户“分流”或“截流”汇商广场项目解析赛罕区政府重点扶持建设项目SWOT分析：优势劣势1、政府扶持建设项目，独家享受政府提1、对于目前写字楼来说进行期房销售供的“退税政策”难度较大2、购买并入住企业，银行贷款，担保公2、目前呼市市场写字楼销售缓慢，对司给以融资担保本案有很大影响3、项目软、硬件配套设施齐全，是企业3、项目位于地理位置较偏，周边商业发展的最佳战略平台配套设施不齐全4、齐全的业态组合,投资、升值潜力巨大4、发展商品牌较弱，缺乏行业知5、紧邻二环路,交通畅通,出行方便名度机会威胁1、呼和浩特市整体经济形势将持续快速增1、全国房地产市场处于宏观调控、大力整长，赛罕区发展迅速治阶段，政策变动比较大，尤其是对于商业2、近两三年内，呼和浩特房地产业发展前地产，潜在风险比较大景看好，投资项目逐年增加2、项目所处区域的商圈尚不成熟，相关商3、区域内同类产品较少，本案的建设填补业配套较少，与市区同类产品竞争比较激烈了本区域综合性一站式商务需求的空白3、随着呼市商业地产的开发量逐年加大，4、项目设计时尚新颖，规模庞大，为产品各个区域的商业地产项目都有着较强的人流的发展创造了空间分解作用5、自治区60年大庆的到来，吸引了大量外地客商项目的竞争与经营战略项目的机会与挑战并存，优势与劣势同在，怎样获取竞争优势，怎样以己之长，克敌之短，利用机会，战胜威胁和挑战，化危机为生机是【汇商广场】项目整体营销策划案的核心精要汇商广场赛罕区政府重点扶持建设项目机会/优城市引擎概念：利用新呼市城市大发展的机会强利用机会强化优势势战略化项目的区位优势，突出项目巨大的增值空间。机会/威胁利用机会避免或减轻面财富动力概念：强调项目的区位优势带来的巨大战略临的威胁和挑战升值潜力。吸引客户，避免“分流”或“截流”劣势/威胁弱化劣势以应对外来的品牌构建：强化企业品牌与项目品牌建设，提高企战略威胁和挑战业的知名度、美誉度和客户的忠诚度。汇商广场赛罕区政府重点扶持建设项目WT战略――建立企业品牌与项目品牌（核心策略之一：迅速确立“城市运营商”品牌）强化企业品牌与项目品牌建设，提高企业的知名度、美誉度和客户的忠诚度，弱化企业及项目品牌劣势，化劣势为优势，战胜来自竞争对手造成目标客户被“截流和分流”的威胁和挑战。汇商广场赛罕区政府重点扶持建设项目总体策略——迅速确立项目品牌以呼市“城市运营商”的名义，树城市运营商品牌――营造区域中心，超越同构竞争，迅速确立呼市商业综合体品牌地位战略主题——一个城市的图腾汇商广场整体营销策略设计赛罕区政府重点扶持建设项目营销策略设计的目标使[汇商广场]迅速成为城市万众瞩目的焦点，以“汇通天下、商贾四方”启动本项目，储备大规模关注人气、消费客流和目标客户。引发投资关注，树立“一个城市的图腾”的项目地标形象和开发商“城市运营商”品牌形象。汇商广场赛罕区政府重点扶持建设项目总体策略思路?开发策略：大规模、大配套、高姿态――专业合作?产品策略：低成本、中价位、高质量――降低门槛?营销策略：大营销、大传播、大服务――快速销售汇商广场赛罕区政府重点扶持建设项目营销开发理念问题“是物业经营不是商品经营”理念“做足区位的文章”理念“打好产业牌”理念“树城市运营商品牌”理念――营造区域中心，超越同构竞争汇商广场赛罕区政府重点扶持建设项目项目形象定位【汇商广场】一个城市的图腾汇商广场赛罕区政府重点扶持建设项目图腾是视觉文化图像类型的第一种范型。图腾是普遍存在的一种原始信仰，它是人类文化的基础，构成现代人文化的原型。图腾是一面旗帜，图腾是一种精神，图腾是凝聚力，图腾是兄弟般的情意，图腾是人类共同的美好理想。汇商广场项目传播推广策略设计思路赛罕区政府重点扶持建设项目项目传播推广策略设计思路（核心策略之二：以区域线、城市线、产品线三条线炒作。）沿城市线、项目线、产品线三条线炒作，互相弥补，互相渗透。通过