类别墅产品定位报告一座城市的上游生活上游【院?落】类别墅产品定位报告策源机构/重庆策通/2007.1类别墅产品定位报告1、2重庆类别墅产品需求分析、区域经典个案3?、【】4上游?院落产品基本定位、【】上游院落产品亮点设计类别墅产品定位报告第一章重庆类别墅产品需求分析（数据来源：立业；数据样本数量：230；数据采集时间：2006.12）类别墅产品定位报告1.1类别墅产品客户年龄分析8070605040302010025-3030-3535-4040-4545-5050-55人次367363311314百分比15.731.727.413.55.76.1【结论】重庆类别墅产品主要消费年龄层集中在30～40岁之间，总比重达到59.1%。其中30～35岁的比重达到31.7。类别墅产品定位报告1.2类别墅产品客户从业分析6050403020100政府机关邮电/IT商业/贸易金融/投资科研/教育旅游/饭店交通运输健康/医疗农林渔牧房地产媒介/广告汽摩/制造法律/司法文体/娱乐社会服务退休/待业人次22955327571221261855285百分比9.63.923.913.932.235.20.95.22.67.82.25.512.22.2【结论】在行业调查中明显表现出公务员、商贸、金融业所带来的高收入人群，是类别墅主力购买人群。类别墅产品定位报告1.3类别墅产品客户家庭年收入分析60504030201008-10万10-15万15-20万20-30万30-50万50-100万100万人次4948573823123百分比21.320.924.816.5105.21.3【结论】家庭年收入的集中范围在8-20万左右，以普通的三口之家（夫妻两人工作）来推算其个人年收入在4-10万左右。类别墅产品定位报告1.4类别墅产品各形态消费权重分析160140120100806040200花园洋房联排别墅叠加别墅双拼别墅独栋别墅人次140479925百分比60.920.43.93.910.9【结论】花园洋房的强势主流地位无法撼动。类别墅产品定位报告1.5类别墅产品各面积段消费权重分析70605040302010080-100㎡100-120㎡120-150㎡150-180㎡180-220㎡220-250㎡250-300㎡300㎡以上人次34164453129125百分比1.917.827.819.613.512.65.22.2【结论】客户的主力需求面积段在100-250㎡这个大区间。120-180㎡类洋房需求量最大；180-220㎡类别墅需求其次。类别墅产品定位报告1.6类别墅产品各风格消费权重分析6050403020100中式北美英伦法式地中海现代简约西班牙其他人次413421242334512百分比17.814.89.110.41014.822.20.9【结论】顾客喜好分散。没有任何符号确立绝对强势。唯品质主导。西班牙（弗莱名戈、协信TOWN城）和中式（东方王榭）的风格选择最多。类别墅产品定位报告1.7可承受套内单价分析70605040302010035003500-40004000-45004500-50005000-55005500-60006000-65006500-70007000-80008000以上人次244644728209781百分比0.919.127.820.412.28.73.933.50.4【结论】3500～5000元/㎡的单价区间（趋洋房产品的参照区间）获得强力支撑。5000～6000元/㎡的单价区间（趋别墅产品的参照区间）获得局部认同。类别墅产品定位报告1.8可承受套内总价分析3530252015105030-3535-4040-4545-5050-6060-8080-100100-120120-150150-200200以上人次61732292530232820128百分比2.67.413.912.610.9131012.28.75.23.5【结论】在总价承受能力上表现出各水平段较为接近，这说明购买类别墅产品的客户有着更多的感性认知，更看中产品表现力及煽动性，对总价敏感度不高。类别墅产品定位报告1.9置业次数分析140120100806040200第一次第二次第三次四次以上人次331166912百分比14.350.4305.2【结论】二次、三次置业占到主流，说明在这类人群向往的是一种更高的居住需求。1.1.9购房目的类别墅产品定位报告1.10置业目的分析160140120100806040200改善居住休闲度假投资生活社交自己养老为子女购买给父母养老人次1431815132498百分比62.27.86.55.710.43.93.5【结论】改善型置业强势主导。其余各种置业目的均零星分布，也表现出重庆多次置业比较含糊的储备型特征。类别墅产品定位报告第二章区域经典个案（北部新区）类别墅产品定位报告2.1北部新区类别墅市场分布复地上城弗莱明戈奥林匹克花园天湖美镇/东方王榭协信TOWN城类别墅产品定位报告2.1.1龙湖·弗莱明戈-总占地面积约20万㎡，总建筑面积约20万㎡，容积率为1。-一期的主力户型为110㎡—160㎡的三房或四房，少量200㎡—300㎡的底跃与顶跃户型。其中，底跃配有40㎡—60㎡的私家花园，顶跃则有40㎡—80㎡的超大露台。即使是平层户型，也拥有3—4个功能完全不同的空间。-传统的花园洋房常是四到五个单元排在一起，而弗莱明戈却只有独栋、双拼两种建筑形式，即一栋小洋楼最多只有两个单元，与别墅并无二致。而且项目内所有独栋、双拼小洋楼外立面均按照别墅设计的手法，就每一栋做整体立面设计。-二期的户型以112㎡—270㎡的大户型洋房为主，和一期一样，仍然采取独栋和双拼的小洋楼建筑风格，且采用的材料也和蓝湖郡别墅的材料保持一致。-好望山的洋房是沿山体而上修筑的，其视野比较开阔，景观面宽，其西班牙风情的社区主旋律时刻散发出一种别样的异国情调。在户型设计上，其采光和通风的效果都很不错，在布局和结构上，以享受和奢侈型为主。类别墅产品定位报告【热销因素】1、材质的使用和别墅相同，提升了花园洋房的居住品质。2、花园洋房的设计采用独栋和双拼的别墅的设计风格，满足了消费者的虚荣心。3、10000㎡体育中心和5000㎡商业街不仅完善了生活，更是提高了该项目的生活品质。4、北部新区作为将来重庆富人的聚集地，也为其吸引了不少人气。5、走高端花园洋房路线，成为最接近别墅产品的花园洋房，满足这部分客户群的销售需求。6、龙湖强大的品牌号召力。类别墅产品定位报告2.1.2金科·东方王榭-项目总用地13.5万㎡，总建筑面积18万㎡，容积率为1.24。整个项目分为四个居住区，分别以：御园、留园、个园和瞻园命名。-该项目以中国传统的元素为基础，流露出一种深厚的中国文化底蕴。户型面积范围从130㎡—230㎡不等，全为中大户型，主力户型面积在140㎡—160㎡。采用4+1的形式，顶楼分别为182㎡和233㎡的跃层，其余全为错层结构。-从户型设计上来看，在“院、错、推、露”等常规设计基础上，更为底楼增设独立私家会所，满足了消费者更多层次的生活。类别墅产品定位报告【热销因素】1、坐拥天湖美镇完善的生活配套，规划中的商业街将会提供更完善的生活服务。2、运用独特的设计，结合中国文化的风格，更加的注重细节的处理，打造中国传统风情的院落生活，在该区域内具有一定的排他性。3、现场表现力强，极尽各种感官煽动设计手法。4、金科强大的品牌号召力。类别墅产品定位报告2.1.3奥园项目总用地3373亩，总建筑面积达250万㎡。整个项目分四～六期开发，预计在2010年可以建设完成，建成以后整个项目可以供6万人居住。该项目以奥林匹克花园独特的运动健康的生活理念为其主题概念，户型面积范围从94㎡—151㎡不等，全为中等户型，主力户型面积在107㎡—138㎡左右。现代简约建筑风格。从户型的布局上看，因为是板式花园洋房，因此整体的采光效果不错，通风效果很好；从户型设计上看，讲究客厅、卧室的大开间，以享受型为主，功能分区明显，多数户型都采取了入户花园的设计，提高了居住的档次。类别墅产品定位报告【热销因素】1、项目规模大，规划配套完善，包括交通、商业、饮食、学校等生活必需配套。2、主力户型面积范围迎合了目前重庆市场大多数消费者的需求和能力。3、市场定位准确，与区域内的其他花园洋房项目相比，走经济型路线，反而形成差异。4、价格优势及折扣优势。5、奥林匹克花园全国性的品牌号召力。类别墅产品定位报告2.2区域类别墅产品市场分析2.2.1面积段分布弗莱明戈84836667套内面积120～180平米的类别墅产品东方王榭为目前在售项150目的主力产品，在市150场中占有50很大的50份额奥林匹克花园32882111930%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%80-100㎡100-120㎡120-150㎡150-180㎡180-220㎡220-250㎡类别墅产品定位报告总价2.2.2总价区间分布(万）150以上120-150100-12080-10060-8060～80万的趋洋房主力总价。50-60100～130万的趋别墅主力总价。45-5040-4535-4030-35龙湖·弗莱明戈金科·东方王榭奥林匹克花园类别墅产品定位报告2.2.3面积段去化情况面积区间金科·东方王榭龙湖·弗莱明戈180m211套/月7套/月奥林匹克花园22套/月150~180m2130套/月137套/月120～180平米主流面积产品销售速度较快19套/月120~150m2115套/月97套/月17套/月120m2类别墅产品定位报