东湖科技园项目前期营销提报东湖科技园项目前期营销提报—市场营销策划2011.8.12前言作为未来东台市城东新区中心地区的一个“综合体”项目，我认为《东湖科技园》应不仅仅是一个能够为开发商带来利润回报的房地产项目，对于这个片区、城市和她的人们而言，她还将承担其他的责任……报告框架项项目解目解读读运营运营目的目的市市场场解解读读项目核心价值提炼整合地方整合地方资资源植入源植入项目核心价值提炼项项目目营销营销体系体系设设想想Part1项目解读项目解读?项目位于东台市城东新区的核心区位；项项目目区区位位?项目东侧正对“新区政府”，交通(联合各方共同打造)及环境优势明显。?项目至未来的万名学子的大型学区及大型医疗机构约5~10分钟以内。项目宏观区位项目区位及周边重要资源火车站火车站本案本案新区政府新区政府本案本案沿海高速沿海高速东台镇政府东台镇政府医院医院大型住宅区大型住宅区住宅区住宅区大型学区大型学区项目解读经济经济指指标标?项目以“综合体”形象面市；?项目整体体量在区域市场处于中等略偏上水平；项目基本经济指标产产品品规划规划方案（未最方案（未最终终确定）确定）产产品品构构成指成指标标产品类别体量公寓150396.6㎡写字楼54189.6㎡商业？㎡酒店62736.2㎡用地用地经济经济指指标标地块性质综合用地公寓用地建造面积116925.8㎡+商业？150396.6㎡用途商业用地商业用地出让年限40年40年容积率3.0建筑密度≤35%≤35%项目解读方案中，方案中，将办将办公公区与区与公寓公寓区进区进行了行了较较好的分隔，好的分隔，从从而使后而使后期居住者期居住者与办与办公者之公者之间间互不干互不干扰扰，同，同时时在后期在后期销销售推广上也售推广上也较较能体能体现产现产品品卖卖点，后期管理也相点，后期管理也相对较为对较为便利。便利。建建议议小小区围墙区围墙和和办办公公区区域主体留有足域主体留有足够够的的行行车车道，如果道道，如果道路路狭狭窄，窄，会会使使写写字字楼楼的整体品的整体品质质下降。下降。项目解读价价值值点分析点分析城市副中心核心区位项目区位价值挖掘1区区位价位价值值主城、海丰、头灶西片集镇副城四灶等东部组团组团发展轴心主城南沈灶、梁垛等组团一主一副，双心一轴，三大组团项目解读价价值值点分析点分析项目区位价值挖掘1中心价中心价值值城市副中心行政核心区位，相关服务配套在完善2交通价交通价值值城市快速道路、区域经济动脉通道、国家沿海高速、火车站复合体系项项目目紧紧南接南接东进东进路，路，东东沿沿经经八路，八路，东东近距离是沿海高速，西近距离是沿海高速，西近火近火车车站，另西在城市站，另西在城市规划进规划进程下，程下，缩缩短了新短了新区与区与主城主城区区的距离的距离，交通，交通优势将优势将是本案是本案挥挥之不去的亮点，也之不去的亮点，也将将成成为项为项目的特目的特质标签质标签。。项目解读价值点分析价价值值点分析点分析主城、副城功能比主城、副城功能比对对：通：通过对过对主城、主城、项目区位价值挖掘副城的副城的产业产业、商、商业业、居住等、居住等规划规划功能的支功能的支撑支持情撑支持情况进况进行价行价值值比比对对，可以看出，主，可以看出，主1中心价中心价值值城市副中心核心区位城以前的城以前的规划规划在在发发展展东东台台经济经济速度速度较较快的快的高速、铁路、城市快情情况况下，主城下，主城区区之前的之前的规划规划等各方便已等各方便已经经2交通价交通价值值速道路复合体系不能不能满满足足东东台的新需求，而城台的新需求，而城东东新新区处区处于于开发状态开发状态，一切，一切规划规划都在新都在新发发展速度的基展速度的基3产业产业支撑支撑产业人口、企业落户对于项目的支撑础础上建立，另在地域上，有一定的上建立，另在地域上，有一定的区区域域优优势势，，衔衔接主城接主城区区，快速，快速发发展新城展新城区区也是也是东东台城市台城市发发展的核心展的核心战战略，新城略，新城区区的的竞争竞争核核心价心价值值在于在于发发展展刚刚起步，所以具起步，所以具备备“商“商业业++旅旅业业++居住”居住”一体的一体的现现代代综综合功能的合功能的产产品品能在能在总总体特征上体特征上显现显现其其优势优势；；项目解读价价值值点分析点分析项目产品价值挖掘在新城中心的标志性建筑—地标1中心中心标标志志！2综综合合产产品品综合体产品，完善的各项配套闹中取静虽处于新区核心位置，却将拥有3闹中取静完善的景观配套（接景）新区象征、核心地段规整统一的整体软性服务（物业4服服务务升升级级等）功能升级、价值体现项项目体量目体量虽虽然然尚属尚属中等偏上点，但其中等偏上点，但其产产品的品的实质实质却包括商、住、却包括商、住、办办公、生活公、生活配套、配套、软软性服性服务务等各等各个个方面，又方面，又处处于于进进入新城入新城东东的第一站的地段，其未的第一站的地段，其未来来可散可散产产生的价生的价值将值将是非常是非常值值得期待的。得期待的。项目解读小小结结本本项项目的核心精髓，目的核心精髓，并并不不仅仅仅仅在于建筑在于建筑设计设计、、复复合的功能、便捷的合的功能、便捷的立体交通立体交通条条件、核心的件、核心的区区位……，他是他位……，他是他们们集合在一起以后集合在一起以后综综合的合的生活方式、以及生活方式、以及对对于整于整个东个东台新城未台新城未来来城市形象的一城市形象的一种种引引导导，，对对于于未未来来入住入住业业主身主身份份价价值值的一的一种种彰彰显显。。Part2市场解读市场解读新新区区周周边边房地房地产产市市场动态场动态6月份房产均价为5500左右城东预开盘“东城名苑”价格为4500新区房价是主城的80%左右市场解读随着市政基础设施建设的推进和房地产行业的综合将提升区区域住宅域住宅个个案表案表现现，新城东板块的发展将越来越成熟，这与其整体规划和区域资源优势有着一定的关系。对于本案而言，一方面未来可借助大区域的成熟而收益；另一方面，未来的销售竞争压力也较大。新城东楼盘和商业分布及发展情况市场解读竞争对竞争对象象11北极星综合商业广场总占地67635平方，总建筑面积127436.1平方，位于延经八路路西，东进路南侧，城东医院东侧，和平路，雅居路之间。土地性质相同。北极星综合商业广场项目内部配套:公寓、欧式风情街、超市主力店；按期设计的风格估计起楼宇为智能化管理系统。周边配套：城东医院、大型学区，东台镇政府，新区政府，交通便利。项目介绍：北极星综合商业广场建造总面积127436.1平方公；寓为高层建造37393.6平方；商业体量为81121.5平方；容积率为1.75。市场解读户型特点户型配比?“外置全封阳台房型面积建造面积?景观入户，视野开阔?房型实用面积大两房两厅一卫73.191.3?房型单一，但因量小，反是其优点两房两厅一卫75.294.0两房两厅一卫71.689.5市场解读住宅市住宅市场场小小结结区域板块目前在售楼盘均价在4500元/㎡左右（住宅产权房，房价是由1东城名苑做的市场引导价）2目前市场在售楼盘产品户型主要以三室二厅、两室室二厅房型为供应主力3目前市场在售楼盘的主力面积为100-140平米本本项项目住宅目住宅部部分分产产品品与与目前市目前市场场的的供供应应主力的主力的契契合度不高，合度不高，属属于于填补填补空缺空缺市市场场。。今今后后除除了了区区位价位价值值是本是本项项目的明目的明显显亮点以亮点以外外，建，建议议，公，公司司应应加强加强项项目目软软性服性服务务方面包方面包装装，，并并通通过对过对于于项项目目综综合性价合性价值值的的挖挖掘，掘，来来增加增加项项目的价目的价值值。。市场解读写写字字楼楼&&商商铺铺市市场场分析分析写字楼市场?目前东台市几乎没有好的写字楼，如有稍好些的也就是电信、移动等大型物业有少量办公区域出租。?由于东台市区域经济的腾飞，在打造的城东新区经济将会有一定量的写字楼市场需求，另交通的升级，从而拉近了副城与主城区的距离，这将为城东新区这个副城带来写字楼需求市场，只是这个市场需要一个周期方可形成；商业市场?目前的城东是处于初期打造过程中，中期必将需要商业服务业来支持新区的成熟和发展，但因新区的城市容量有限，所以不会需要太多的商业服务业来支撑，因此，商业、服务业的打造在于开发商的速度和对引进商业的配合度，如我们先期拿下商业的，也就是对于整个新区来说，我们站在桥头堡的最佳位置了。市场解读总结总结1城东新区属于初期打造过程中，短期的市场需求会有一个引导释放的过程本案产品未与主流市场契合，须有效的针对深挖本案产品的客户群体，期2利用商业来提升整个综合的区位优势，得以提升价值区域的写字楼及商业市场目前处于零起步，市场连疲软状态都算不上，但3区域里的学区、行政机构、医疗服务在快速形成，所以对写字楼及大型商业有所需求，因市场量的原因，需求不大，所以引商将是所以商业地块企业最想完成的，若想成，一个字“快”。本本项项目的目的办办公公产产品品占到占到了不小的配比，而了不小的配比，而此此市市场场的成熟度有的成熟度有赖区赖区域域经济经济的的发发展，展，因此因此办办公公部部分的去分的去化存化存在一定的在一定的风险风险。。个个人人认为认为，，应应利用目前城利用目前城东东新新区区打造打造初初期的期的状态状态，利用，利用学区学区和和规划规划住宅住宅区来区来引入商引入商业业品品牌牌，利用商，利用商业类产业类产品品来积来积聚聚项项目的整体目的整体影影响响度，商度，商业业引入的的机引入的的机会随区会随区域建域建设设形成形成稍稍纵纵即逝即逝的情的情况况；；Part3运营目的作作为进为进入公入公司全司全面面运运作的第一作的第一个个大型