谨呈：深圳中信红树湾房地产有限公司中信红树湾四期销售执行报告版权声明本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅2007/5、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。报告思路项项目分析目分析开发开发商目商目标标市市场场分析分析销销售策略售策略具体具体执执行行竞争竞争分析分析2?2007年销售目标23亿，4期实现70％销售率（不含公寓）。?2007-2008年，建立中信红树湾在市场上的持续影响力。目标沟通3目标解析?2007年销售目标23亿，4期实现70％销售率（不含公寓）。世联观点：在确保回款目标及开盘热销势头的前提下，追求更高利润。?2007-2008年，中信红树湾在市场上的持续影响力。世联观点：强化中信红树湾的品牌影响力，建立自己的湾区生活标准，向市场兑现比肩全球的湾区生活，增加高端客户的“归属感”。4销售目标分解已售实现销售金额11.2亿剩余预计销售金额1.9亿合计13亿?三期07年1月开盘，目前销售到尾期，预计实现总销售额为13亿；2007年的四期销售金额目标为10亿。本报告是严格保密的。5销售目标分解9.8开盘时间6月7月8月9月9月8日10月11月12月套数销售率40％54％60％63％月销售130502010累计销售100张200张300张130180200210确保发展商年底实现10亿目标，本报告是严格保密的。6报告思路项项目分析目分析开发开发商目商目标标市市场场分析分析销销售策略售策略具体具体执执行行竞争竞争分析分析7项目分析项目共经历六次推售，实现销售总面积30.7推售历程万㎡，总套数1543套，销售金额41.75亿，实现均价1.36万元/㎡当天实现销售金额4.381.170.9亿5.6亿6亿1.66亿8.35亿亿亿当天实现均价896291482620312822109883377221600当天成交283套71套11套TH209套286套15套TH187套推出量300套108套13套TH400套455套15套TH261套新闻发布会正式亮相04.6.1210.3011.2005.5.178.289.1106.11.1107.1.6本报告是严格保密的。8项目分析项目高层共分五期推出，均价和户均面积均各期概况呈不断上升趋势。逐步奠定了项目不断升值的市场口碑。100000？93351260922351100005717231000261334341100182202217202242101一期二期三期四期五期户均面积182202217202242实现均价93351260922351套数571723261334341户均面积实现均价套数以上数据不含公寓和别墅本报告是严格保密的。9项目分析片区规划在不断地明晰，居住环境不断地成熟，片区发展提升客户对片区的认可度及对项目的信心。关键词：?道路畅通，绿植茂密?区间车开通及部分公交车启用?红树西岸入伙，御景东方一期售謦?深湾小学?深湾中学?欢乐海岸?中央公园?滨海医院?深圳歌剧院?口岸博物馆本报告是严格保密的。10项目分析四五期位于红树湾最后一块看高尔夫的地块，北区产品产品类型丰富（大平面、TH、公寓）。二期16栋一期三期四期经济指标：总建面9.1万，高层住宅+公寓共717套，其中：6.7万的住宅，共334套，2.4万的公寓，共383套四期期五期：五建面约9.2万，共366套；户均243高层的341套，户均387的TH25套本报告是严格保密的。11项目分析四期住宅户均面积202M2，主力户型集中在四期住宅产品121-168M2的3房及207-237M2的4房。【4期住宅户型比例】户型面积区间套数比例3房2厅121-1305817%18栋3房2厅153-1688726%4房2厅207-23712036%4房2厅184-185299%12栋5房3厅269-333206%11栋6房3厅350-384206%合计334100％本报告是严格保密的。12项目分析保留以往户型设计亮点。四期住宅户型仍保留的户型优势：【【四房二四房二厅厅，，235M235M22】】?空中院馆?入户花园?户型方正、通透自然采光【【三房二三房二厅厅，，130M130M22】】?二梯二户、二套房设计?部分全景GOLF空中院空中院馆馆入入户户花花园园本报告是严格保密的。13项目分析关键词：创新空中复式、全景GOLF四期住宅户型【11栋01户型，383M2，错层复式】四期户型创新点：40套?极其稀缺的错层复式?智能化电梯直接入户入入户户花花园园?46-48M2超大入户花园?挑高4.5M的高厅?双餐厅三套房设计?客厅、卧室全景GOLF景观?客厅、餐厅错层独立设计且南北通透?三梯二户，主仆分道全景全景GOLFGOLF带书带书全景全景GOLFGOLF主主卧卧4.5M4.5M客客厅厅房房本报告是严格保密的。14项目分析2.4万建面，47-53m2的1房2厅为主四期公寓产品。【4期住宅户型比例】户型面积区间套数套数比单身公38267%寓1*141-47205%19栋1*247-5328474%1*213121%2*288-156226%2*3153287%顶层110210%合计　383100%本报告是严格保密的。15项目分析关键词：可上下打通，左右拼合，户户阳台四期公寓户型凸窗，景观资源丰富。空中院空中院馆馆本报告是严格保密的。16项目分析12、18栋在前三期基础上产品更为舒适；四期产品汇总11、19栋为小区唯一产品。栋数套数面积区间梯户比景观户型特色综合素质空中院馆12栋120207-237m23梯2户高尔夫景观多套房设计主仆分道小区中心园林景观；少空中院馆18栋174120-180m22梯3户数户型看深部分户型带入圳湾及华侨户花园城内湖景观错层2层通高超大入户花园11栋40270-380m23梯2户高尔夫景观；4.5米高厅设计，电梯直接入户深圳湾及华可上下打通，侨城内湖景左右拼合，空19栋38338-158m26梯16户观，少数户中院馆。阳台型看高尔夫凸窗设计景观本报告是严格保密的。17项目分析一二三期为项目后续积累了很好的客户基础。成交客户分析重复购买一期一期上上门门客客户户55335533，其中，其中业业主主61861882829898二期二期上上门门客客户户30073007，其中，其中业业主主7727724949三期三期上上门门客客户户19461946，其中，其中业业主主221221?12097，一二三期积累了大量的客户，这批客户在不同的区域重复置业着，在不断地成长，经济实力越来越强，仍然是项目的有力支持者和传播者。本报告是严格保密的。18项目分析亲友介绍和地块包装效应作用日渐明显。成交客户分析认知途径40%34%32%35%29%30%23%23%24%25%19%18%16%20%12%15%10%7%9%8%7%10%4%5%5%5%2%3%2%2%5%1%0%信邮牌短直绍志告台介杂广电楼楼友纸）、、边亲报盘墙视幅周围电条过、（注体过关一期二期三期路曾本报告是严格保密的。19项目分析随着项目价格的提升，升值口碑广泛传播，成交客户分析自住所占比率减小。70.00%60.00%50.00%一期40.00%二期30.00%20.00%三期10.00%0.00%白假友资住资他空度亲投自投其给虑买考时同住居业主语录：“升值了可以考虑卖”18%8%“太想赚钱了，不准备自己住”“升值空间很大，涨到一定程度准备出手”17%57%“配套还不完善，不方便，不住”不准备即时入住入住不一定肯定不住本报告是严格保密的。20项目分析随着项目价格的提升，客户对开发商品牌及物成交客户分析业管理的关注度逐渐上升。40%购房关注点35%?对发展商品牌、物业管理30%的关注度在不断上升，关注25%点在从有形价值向无形价值20%转变。15%10%5%?地段价值仍是项目的核心0%价值。牌值型境划格理置通观品升户环规价管位交景商筑业展建一期物二期三期?升值的口碑在不断地扩大发40%最认可的方面，周边环境日渐成熟，但对35%价格的认可度明显降低。30%25%20%?物业管理的满意度从一期15%起都较弱，须不断提高服务10%及管理的水平。5%0%牌值计境观置通套理格本报告是严格保密的。品升设环景位交配管价21商型理边业展户地周物发一期二期三期项目分析住宅客户意向价格集中在2.5万以下，公寓客户意四期意向客户分析向价格集中在2.8万以下，3万均为客户的敏感。意向价格25000以下8%0%0%0%25001-2800028001-3000030001-3200039%53%32001-3500035001以上公寓公寓价格意向?一半以上的住宅客户意向价格集中在25000以下，39％集中在25001-28000，而300000%0%0%11%25000以下的单价是客户的敏感点。42%25001-2800028001-30000?30001-32000公寓客户多能接受的2.8万以下的价格；347%32001-3500035001以上万是客户敏感点；大多数客户要求带装修销售（带1000-1500元/m2的装修）本报告是严格保密的。22项目分析结论?四期产品线丰富，公寓类产品及11栋错层复式为整个小区稀缺产品；?四、五期产品综合素质高，四期在承接整个中信红树湾项目基础上，为五期更高端的形象做铺垫。?一二三期积累的大量客户，需要持续客户经营，扩大口碑传播；?让客户认可价格并迅速买单，需要不断在客户关注的服务、体验、现场、营销上下功夫，营造客户对项目的“归属感”。23