万国时代·系列报告之[广州香港北京天津]地址：广州市天河黄埔大道员村一横路华颖轩商务大楼二楼[全层]第1页网址：HTTP://WWW.WINGANG.COM前言·思路决定出路?这是一片贫瘠却又充满了理想的土壤?剑走偏锋，颠覆传统才是这片土壤在现实的狭缝中得以生根发芽的唯一出路?悉心的耕耘与扶植，种子方能在这片土壤中开花结果地址：广州市天河黄埔大道员村一横路华颖轩商务大楼二楼[全层]第2页网址：HTTP://WWW.WINGANG.COM目录第一部分第一部分项目竞争分析项目竞争分析项项第二部分第二部分项目主题定位项目主题定位目目第三部分第三部分项目产品定位项目产品定位市市场场第四部分第四部分目标客户定位目标客户定位定定第五部分第五部分商业经营定位商业经营定位位位第六部分第六部分项目价格建议项目价格建议地址：广州市天河黄埔大道员村一横路华颖轩商务大楼二楼[全层]第3页网址：HTTP://WWW.WINGANG.COM第一部分项目竞争分析地址：广州市天河黄埔大道员村一横路华颖轩商务大楼二楼[全层]第4页网址：HTTP://WWW.WINGANG.COM项目竞争分析项目项目SWOTSWOT分析分析市场调研基础上的竞争分析是项目定位最重要的依据和手段：SSWW?项目优势·StrengthsSO战略衍OO?项目劣势·WeaknessesWO战略T生T?项目机会·Opportunities战ST战略分略分?项目威胁·ThreatsWT析析战略?竞争分析综述地址：广州市天河黄埔大道员村一横路华颖轩商务大楼二楼[全层]第5页网址：HTTP://WWW.WINGANG.COM项目竞争分析城市卫星成像分析三桥：10万　　　[含暂住］枣园：固定5.9万　　　　暂住1.1万土门：固定7.2万　　　　暂住1.8万?宗地周围颜色表明：区域所处城市的非居住密集区?绿色实线：宗地为中心/半径1KM地址：广州市天河黄埔大道员村一横路第6页华颖轩商务大楼二楼[全层]?蓝色实线：宗地为中心/半径网址：HTTP://WWW.WINGANG.COM2KM项目竞争分析城市卫星成像分析地址：广州市天河黄埔大道员村一横路华颖轩商务大楼二楼[全层]第7页网址：HTTP://WWW.WINGANG.COM项目竞争分析城市卫星成像分析宗地费不村宗北。易落地面构，与成因铁项受路目围之的墙间常阻仅规隔有消，的地址：广州市天河黄埔大道员村一横路华颖轩商务大楼二楼[全层]第8页网址：HTTP://WWW.WINGANG.COM项目竞争分析城市卫星成像分析宗地不均东构为面成颓消败费的力生。产厂区，地址：广州市天河黄埔大道员村一横路华颖轩商务大楼二楼[全层]第9页网址：HTTP://WWW.WINGANG.COM项目竞争分析城市卫星成像分析宗地2.南0体常丰，规盛面万居商园人住业及。总的齿人主轮数要厂不消是高费项于群目地址：广州市天河黄埔大道员村一横路华颖轩商务大楼二楼[全层]第10页网址：HTTP://WWW.WINGANG.COM项目竞争分析城市卫星成像分析宗地限形效项西。成益目面的有西消限面费，是力人厂也数区极有，其限生有，产地址：广州市天河黄埔大道员村一横路华颖轩商务大楼二楼[全层]第11页网址：HTTP://WWW.WINGANG.COM项目竞争分析城市交通规划分析宗地地址：广州市天河黄埔大道员村一横路华颖轩商务大楼二楼[全层]第12页网址：HTTP://WWW.WINGANG.COM项目竞争分析城市规划用地分析地址：广州市天河黄埔大道员村一横路华颖轩商务大楼二楼[全层]第13页网址：HTTP://WWW.WINGANG.COM项目竞争分析城市规划用地分析宗地地址：广州市天河黄埔大道员村一横路华颖轩商务大楼二楼[全层]第14页网址：HTTP://WWW.WINGANG.COM项目竞争分析SWOT分析[优势]宏观宏观国家政策／辐射优势国家政策／辐射优势?西安是陕西省会，西北五省最大的中心城市［辐射优势］；?中国西部大开发的直接受益城市［国家政策优势］；?西安是大西北的“首都”，城市的发展伴随商业与住宅的空间，体现优的城市集聚效应与优势越来越明显［城市集聚效应］；优中观中观区位经区位经济济／／交交通优势通优势势势分?莲湖区“十五”期间经济年均15%的增长速度；分?地方财政收入连续三年在西安市区县领先[经济优势]；析析?GDP人均2450美元，城镇居民收入16692元，农村居民收入7300元；?项目处枣园路，是西安往西部城市的快速主干道［交通优势］微观微观老牌发展商／客运／物流配送优势老牌发展商／客运／物流配送优势?万国是西安的老牌地产商，知名度与美誉度兼有；?项目毗邻城西客运站，是西安通往陕西西部城市的主客运站；?周围工业园区较多，物流仓储较为完善；?项目临马路长达600米，平整而方正，商业角度的可视性极佳；地址：广州市天河黄埔大道员村一横路华颖轩商务大楼二楼[全层]第15页网址：HTTP://WWW.WINGANG.COM项目竞争分析SWOT分析[劣势]区域形区域形象象草草根根阶层阶层聚集区聚集区?本项目地处三桥区与莲湖区交界处，多为效益不佳的厂房片区，整体发展较为滞后，是目前西安普遍认为是草根阶层的区域；?就目前城市区位来看，处二环与三环之间，不是城市商业及住宅的热点区域，普遍市民的认知度较低；劣劣?项目周围的繁华度欠缺，城中村较多带有杂乱的边缘城市形象；势势传统传统商业商业氛氛围围传统传统商业商业难难以以立足立足分分?莲湖区经济虽然发达，但宗地周围缺乏有实力的规模投资群体；析?枣园路是城市的快速干线，车流大而人流不大，对传统零售商业而言，析难构成强有力的支撑；?枣园路被路中绿化岛隔离，马路两侧人流通行不易；宗地与路受绿化带隔离，商业氛围大打折扣；住宅区域住宅区域档次档次区域区域档次难档次难以以走走高高档档路线路线?枣园路一带属老工业区，城中村分布广泛，兼且配套设施不全，交通不畅，周边配套设施不完善，缺乏生活氛围，导致楼盘价格一直在低位徘徊；?作为区域的居住习惯，往往是项目周围组成的基础群体，其购买力决定大户型的豪宅难以形成项目的主力。地址：广州市天河黄埔大道员村一横路华颖轩商务大楼二楼[全层]第16页网址：HTTP://WWW.WINGANG.COM项目竞争分析SWOT分析[机会1]城市发展机会城市发展机会西西咸咸一体一体化化／／补涨概念补涨概念?西安－咸阳城市一体化的发展规划，莲湖乃至本路段是此概念下的受益者；?城市以东－南为发展龙头，西区发展严重滞后，补涨行情呼之欲出；机机区域市场机会商业/专业市场／物流机会会会区域市场机会商业/专业市场／物流机会分?《莲湖“十一·五”规划》，沿莲湖路——大庆路——枣园东西路一线，分大力发展现代物流业[商业·批发专业市场/物流机会]；析析?《莲湖“十一·五”规划》，彻底解决区内城中村的问题，意味着该群体的社区商业迎来了发展机会［社区配套商业机会］；?汉城路一带面临拓路和城市基建改造和完善，期间现存的市场面临迁移的局面［医药专业市场、酒店配套专业市场的机会］；?酒店配套橱具市场目前只辐射陕西若干城市，整个大西北尚未有较大规模的专业市场，商家期望拓展更大的市场［酒店配套辐射机会］；?周围现有［甚至西安不少］专业市场规模均较小、经营档次低、以临建棚架为主、形象差，难以形成集聚效应，无法形成竞争力［专业市场机会］；?周围小市场多，为此客群配套酒店服务存在机会［酒店业机会］；?为上述客群服务的餐饮娱乐也同样存在机会［餐饮娱乐业机会］地址：广州市天河黄埔大道员村一横路华颖轩商务大楼二楼[全层]第17页网址：HTTP://WWW.WINGANG.COM项目竞争分析SWOT分析[机会2]区域住宅机会区域住宅机会城市城市改造改造机会／机会／供求失衡供求失衡机会机会?区域一带有众多的厂区及小市场，而可售住宅很少，区域的住宅市场有广泛的基础；?《莲湖区“十一·五”规划》中强调要彻底解决区内城中村的问题，也意味着现有35个城中村庞大的居所需求；机机会会住宅产品机会住宅产品机会现现代代／／简约简约／／清新清新//实实用用之机会之机会分分?西安适中的户型的面积需求庞大，实用型的居所存在良好的机会；析析?西安住宅建筑多为火柴盒模式，缺乏时代感；现代清新简约、线条流畅的建筑具备热销的潜力；住宅主题机会住宅主题机会新概念新概念／／水景水景主题的机会主题的机会?西安常年缺水，作为生命之源的物质，是城市居住理想的载体；?新加坡主题楼盘在发达城市已成崛起之势，同类风格主题在西安住宅市场尚未出现代表之作，打造一个极至的清新住宅市场具有广泛的空间。地址：广州市天河黄埔大道员村一横路华颖轩商务大楼二楼[全层]第18页网址：HTTP://WWW.WINGANG.COM项目竞争分析SWOT分析[威胁]区域竞争格区域竞争格局局区域与区域的竞争／区域与区域的竞争／本本区域竞争区域竞争?西安其他区［尤其是城市中部、南部］，往往密集的商业和住宅联成一体相互促进，已构成市场的主导地位，兼且规划建设中的项目众多，与本案推出时将形成竞争格局，其潜在的威胁较大；?就目前莲湖区范围而言，姑且不提城内的竞争，即使是二环以内、土门、玉详门，至少也是区域的热点，潜在的威胁也不容窥视；威威?胁项目周围无论是商业还是住宅，都较为独立，可借势的东西极少；胁商业竞争格局专业市场多而全／空间面临挤压分分商业竞争格局专业市场多而全／空间面临挤压析析?西安整体的商业市场不断拓张，各细分市场越来越多，空间越来越有限；?项目周边多为批发业，且起步较晚，兼且区位影响力不足，市场份额易被其他区域挤压；?项目可发掘的专业市场，其经营权与产权难以一体化；?越来越多