?中信东莞CLD项目前期报告20051121商业秘密声明本文内包含的资料属于世联地产顾问（中国）有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对世联地产顾问（中国）有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果世联地产顾问（中国）有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。需解决的问题①定位(基于2年内市场趋势)②物业发展方向高端(超前)CLD项目中高设计指导中端(主流)思路与解决模型项目发展空间项目限制条件市场判断(趋势/竞地块资源条件争)地块企业目标基本面方向选择(政策)中端中高高端定位选择建筑规划产品组合开发节奏FOCUS2007项目面临的竞争万科运河东1总建面积(m2)239505.15号星河传说土地面积(m2)95802.06容积率≤2.5建筑覆盖率≤25％绿地覆盖率≥30%凯旋城本项目格林小城景湖春晓世纪城东骏豪苑森林湖葛兰溪谷御花苑FOCUS竞争时间表06.345678910111207.12345678万科运河东1号：预计05年12月1期开盘容积率2.92期、3期、4期金众葛兰溪谷：预计06年初1期开盘，创新产品入市容积率1.65洋房为主力产品凯旋城：05年5月1日2期开盘中大户型高档洋房东竣豪苑：05年9月18日1期开盘，高端入市容积率1.782期小高层、3期高层星河传说：6500元/均价月均8－10套高价低速非市场化操作模式金地格林小城：05年5月1日2期开盘70万规模容积率1.53期产品森林湖：2006东莞市场颠峰之作，顶级豪宅入市后续中高密度产品建设控股项目：预计明年上半年开盘，容积率1.65洋房为主力产品本项目本项目本项目2424万建面，容积率万建面，容积率2.52.5，规模，规模//资源资源//指标属性存在差距指标属性存在差距现状市场价格箱体归纳6500单价（元/m2）50004500400037003300高档中高档低档中档档次300总价（万元）140906072别墅及40.733低密度产中高档洋房物业类型低档中档洋房品未来2年城区洋房价格水平变化趋势2007走势线6500650055005500550050004800480048004500450042004200金众葛兰溪谷建设控股项目万科运河东1号御花苑世纪城星河传说凯旋城森林湖2006走势线东莞中高档住宅距离拉近（别墅面积下降，洋房价格提升）。主流别墅发展趋势（嘉多利山花园面积区间（世纪城一（世纪城二期））期）400-500平米均价：6500均价：5000（早期传统别墅）均价：6000300-400平米200-300平米180-250平米180平米143平米152平米156平米200万-400万150万-200万总价区间120万-180万110万-160万50万-60万50万-60万60万-70万70万-80万（世纪城）（凯旋城一期）（凯旋城二期）主流中高端洋均价：4000房发展趋势均价：4000均价：4500价格趋势：东莞中高档住宅价格箱体进一步放大，项目发展空间及可选择方向进一步拓宽。2007走势线11096总价（万元）2005走势线9072别墅及低密72度产品50603740.7中高档洋房33中档洋房低档物业类型Question：本项目的价格箱体如何判定？2007市场价格箱体变化7000元/平米高端：森林湖/五环路项目/星河传说6000元/平米御花苑/世纪城/凯旋城中高端：5500元/平米？万科运河东1号/东骏豪苑5000元/平米金众葛兰溪谷/建设控股项目/景湖春晓中端：4500元/平米东莞传统哑铃型的客户结构决定其哑铃型的供应结构。未来的客户结构将随着东莞城市化进程而发生变化。资源型大面积独立未来将逐渐向别墅（400-500）纺锤体转变本地人、外高、企业中高管新移民随着东莞城市化进程的加速，大量外来中间阶层（白领、中产）工薪阶层的崛起2003－2005城区人口增长分析经济实用型多层平城区常住人口99.29万人中间产品空面（80-120）常住人口3年增长率15.35%隙的填充大专以上年均增长率135％数据来源：东莞统计局年均总人口增长量25.52万人未来客户：外来的中高端客户是东莞主要的客户构成，同时随着东莞发展会带来更多的客户资源。东莞市近年外商投资企业发展与深圳市、广州市对比表单位：家05年东莞购房客户构成外籍本省时间32%地点40%东莞市广州市本省外省外籍2004年------2003年14,0807,728外省28%数据来源：东莞房管所2002年14,0618,7272001年13,6128,3092000年13,8258,0001999年13,678----?2004年上半年东莞市实际利用外资15.90亿美元，比上年同期增长50.3%。?在以外源经济为主的经济体系中，利用外资一直保持平稳增长趋势，外商直接投资比重相对较大。东莞外资利用统计政府04年对高端低密度市场控制，使其开始逐渐进入减速发展期市场快速发展阶段特征：市场快速发展阶段特征：减速发展期特征特征55：政策因素影响大：政策因素影响大2004年初，政府快速发展期出台停止别墅用地的供应2000年初~2004年在此之前获得审批的项目相继入发展期御花苑、世纪城、星河传说等新兴项市，现度引起发目的推出，以其各市场火爆，消费90年代末~2000年自独特的产品及营者需求受到触发启动期初销给东莞豪宅市场，但这一政策会市场由90年代末的带来了强大的冲击导致未来1、2高潮期步入平稳发展力，市场呈现出供年的别墅供应逐90期需两旺之势年代初步减少，市场会东莞豪宅开始概念景湖花园、愉景花园诞生93年旗峰山项目的水景园林曾一出现供不应求局下新世界花园的开时轰动市场，陆续又面发兴建，将香港豪有多个别墅项目推陈宅的规划设计正式出新，充分保证了市引入东莞场供量高端需求强劲，低密度市场稀缺性逐渐显现，市场呈现追捧现象。25别墅预售面积急剧下降，市场20供应被政府有效的控制1510东竣豪苑9.18开盘至今，叠加售罄，独栋剩5套，5洋房销售仅30％。02004年7-92004年10-2005年1-32005年4-62005年7-9月11月月月月别墅销售面积（万）2.723.084.286.049.88在别墅销售不断攀升的情况下，别墅累计空置面别墅批准预售面积（万）11.2512.1411.519.192.63积基本保持不变，说明客户购买别墅主要用于改物业价格变化图别墅价格变化善居住。住宅价格变化资源来源：东莞房协160%12140%10120%8100%680%460%240%02004年10-20%2004年7-9月2005年1-3月2005年4-6月2005年7-9月11月0%别墅销售面积（万）2.723.084.286.049.8804年10-11月05年1-3月05年4-6月05年7-9月别墅空置面积8.6210.2311.1110.8710.25别墅价格在一路攀升，且增幅明显大于住宅整体增幅（低密度产品）城区后续供应量预估：05－07低密度产品主要来自于森林湖、御花苑，景湖和东峻等有少量供应，预计供应量在2年内在20多万项目名称区域容积率总建筑面积（m2）后续量（推出时间）06年下半年后续供应中信森林湖南城0.9866万2006年上半年独立别墅＋联排TH＋洋房东峻珊瑚湾畔南城1.7848万2005年下半年少量独栋＋小高层御花苑南城0.9955万2005下半年联排TH＋洋房景湖花园南城2005下半年少量TH,洋房世纪城南城1.3357.8万2006上半年洋房金众项目南城1.6534万2006年上半年洋房建设控股南城1.6543万2006年下半年洋房景湖湾畔南城1.730万2005下半年洋房运河东1号南城2.929.8万2006年中小高层湖畔湾东城1.832万2005下半年少量别墅＋洋房万科城市高尔夫东城1.536万2004.11洋房景湖春晓东城243万2005下半年洋房天骄峰景东城2.847万2005下半年洋房星河传说东城1.0992万（住宅51万）2005下半年洋房理想0769万江1.549万2005下半年洋房东莞市场购买大户型的中高端需求量占到市场总体购房需求的25％（套数比）左右。2525％％25％从成交价格来看，140平米以上的户型价格承受能力较强。从成交速度来看，180平米以上的户型销售难度较大按房价划分，房价3000元左右是市场销售单价的主力；结合实际销售情况，洋房单价达到4000-4500元已属高档洋房系列，而这些高价楼盘的主力户型一般在120平米以上。按05年1－9月供应量，城区的住宅面积在135万，中高端住宅的年消化量（供需基本平衡）预计在50万左右。各类户型销售的面积比住宅套数比面积比8024％（80户均）17％80-12051％（100户均）46％120-140东莞市批准商品房预售项目情况表（2005年1-9月）25％（160户均）37％160以上镇区名称批准预售面积住宅城区217127110987东城804089519796南城921722589756万江237254137275常平445740366311长安407686323131虎门347751341353塘厦283767258538厚街321677283651客户趋势：中高档住宅客户主要来自两块，高端客户寻求替代，传统洋房客户因人口增长而增加。未来中高端洋房客户客户特征客户的具像描述购买动机东莞本地有钱人客户层面窄，对价格不太敏感非常注重项目的尊贵感、身份感和居