南波湾项目整体形式分析和营销思路目录1、光谷片房地产市场2、周边项目情况调研究3、项目概况4、项目SWOT分析5、产品建议与核心价值定位6、项目推广策略7、项目推广运做流程8、销售计划9、推广媒介选择建议10、结语南波湾项目整体形式分析和营销思路一、光谷片房地产市场蓬勃迅速发展起来的光谷：2001年，国家计委、科技部批准武汉成为国家光电子产业基地，“武汉?中国光谷”从此诞生；在随后的6年时间里，20多家世界500强企业驻足，17家本土公司上市，2006年光谷年产值超过1000亿元；目前，东湖高新区工商注册企业累计11647家，平均每个工作日诞生6至7家新企业，整个光谷从业人员14.5万人。2006年光谷居住人口已达60万，预计2010年总人数将达到100万，技工贸总收入2000亿元，工业总产值1500亿元，财政收入60亿元。产业升级一直是带动其他行业的迅猛发展，特别是房地产业。2007年，产业升级带来新的发展机遇，随着中芯国际、富士康项目的签约及动工，光谷产业园迎来新的发展契机，面临新一轮产业升级，产业带动下的住宅、商业、商务需求得到释放。光谷产业园的发展将聚集大量科技人员与智慧阶层，区域活力与创新力进一步增强；大型企业带来大量衍生及相关产业效应，光谷成为中小企业聚集地；良好的创业氛围释放创新活力，创意型、智慧型企业将丰富光谷产业链，光谷活力进一步释放。即将告别纯居住开发时代的光谷未来5年“光谷”地区居住和工作总人数将达到15—20万。优良的自然环境；不断发展的道路交通网络；光谷广场、关山公园（在建）等市政基础建设的不断深入，即将启动的地铁2号线，关山“教育线”与东湖高新“产业线”在此聚合，光谷片区已经成为全国房地产大鳄的必争之地，该片区地块成交地价频频抛出新高，今年8月，其中首块地EP（2007）009号地块，在经历三个小时四家单位惊心动魄的激烈争夺之后被紫菘地产以5047元的楼面地价竞得，不仅刷新6月27日葛洲坝地产竞拍成功的EP(2007)008号马鞍山森林公园地块的2970楼面地价，而且也打破迄今为止武汉市土地交易史上的武昌片区土地搂面地价成交记录，成为名副其实的“新武昌地王”项目。该片区市场呈现出“面粉比面包贵”，由此成交价分析光谷片区市场即将会发生巨大变化，后期市场将会完全跳出单纯住宅开发格局，转向更为立体的、复合的、多层面容商业、商务、娱乐、居住、休闲等多种类开发模式，竭力配合政府规划动向，以4C标准打造光谷核心区，在光谷腹地打造“4C”即：CLD—中心居住区、CCD—中心商业区、CBD—中心商务区、CRD—中心悠闲区。当然这也对开发企业的综合应对能力提出更大挑战，“光谷板块”将成为引领武汉城市发展及体现未来居住价值的高品质楼盘集中地。激烈的光谷房地产之争与此对应，2007年上半年，在产业带动下，光谷房地产市场实现前所未有的跨越式发展，上半年房地产价格涨幅超过50%，位居全市首位；分析价格增长的主要原因，还是由中芯国际、富士康等巨型企业以及世界城的商业效应带动下促成，但是值得注意的是，目前产业带动的效应有提前透支的迹象，后期住宅价格增长幅度将会减缓。同时，2007年上半年光谷住宅过快增长势必引起政府部门的关注，将通过加大住宅供应等方法平抑价格涨幅，同时，清江山水、万科魅力之城、锦绣龙城等大盘项目入市将加剧区域竞争，后期光谷住宅市场竞争激烈。二、周边项目情况调研：南波湾2期周边楼盘调查表楼盘名称建筑类别物业类型项目地址价格占地面积建筑面积容积率绿化率车位开盘时间入住时间备注锦绣龙城二期多层、小高普通住宅武汉东湖新技术开发起价：5000元/平方米62873㎡99797㎡1.5936%5542007-4-262008-6-30层、高层区民族大道与中环线均价：5300元/平方米交汇处最高价：6200元/平方米光谷中心花园高层商住楼珞喻路光谷中心花园起价：暂无51735㎡115856㎡暂无暂无≤1202005-11-25暂无均价：5500元/平方米0最高价：暂无江南家园2期多层，小高普通住宅民院路与南湖南路交起价：5600元/平方米6万㎡11万㎡1.7646%5002006-12-22007.12，2008谓语城层界处均价：6500元/平方米.5最高价：8000元/平方米剑桥·立方寓高层精装修公寓武昌珞瑜东路76号起价：5300元/平方米120000㎡10000㎡0.835%暂无2006-12-22008.1.31（华中科技大学新体均价：6000元/平方米育馆南面）最高价：6800元/平方米卧龙·剑桥世家多层、高层普通住宅东湖开发区珞喻路叶起价：5995元/平方米120000㎡250000㎡2.1035%暂无2007-82007-12-31麻店均价：6300元/平方米最高价：6955元/平方米万科城市花园多层、小高住宅东湖高新技术开发区起价：暂无约600亩暂无1.2136%暂无2007-22008-4-30仅剩（四期）层关山一路南端大学园均价：6800元/平方米路1号最高价：暂无2套光谷软件园·企多层写字楼、别武汉·中国光谷关山大起价：5600元/平方米37700㎡17666.340.4643%822007-04-262007.6.30业公馆墅道1号均价：6000元/平方米㎡最高价：6400元/平方米光谷·坐标城高层普通住宅东湖新技术开发区关起价：暂无36405㎡54766.8㎡1.5735%3152007-6-302008.12（二期C区）山大道与南湖南路交均价：6300元/平方米汇处最高价：暂无保利·心语小高层、高普通住宅、东湖技术开发区南湖起价：暂无424750㎡637316㎡1.536%30602007-9-222008.12.31层、多层、别别墅农业园均价：5200元/平方米墅最高价：暂无由以上市调数据所示：该区域房价平均都在5500元/平方左右，区域获批容积率不高，周边项目占地面积都比较有规模，且开盘时间和交房时间均大都在07年和08年间，在这个时间段内该片区市场倾推大量的房源，同质化竞争比较激烈，前期销售有短暂压力。但随着时间的推移，伴随着房地产房地产市场一片叫好，南波湾项目的越到后期越进一步的完善，，预计明年年初该区域平均价格可以突破5800-6000元/平方。三、项目概况项目区位图展示:（一）、项目现状“南波湾小区二期”项目地块位于水蓝路以北，中南财经政法大学以南，紧挨中环线和民院路,沐浴南湖、汤逊湖的清新空气。总用地53853.79平方米，总建筑面积110080平方米，容积率为1.99，住宅建筑面积为107212平方米，住宅居住户数1107。由8栋11层的小高层和4栋18层的高层组成。（二）、项目配套设施生活设施幼儿园中南财经政法幼儿园、玉龙岛幼儿园、利堡幼儿园、小学光谷实验小学、鲁巷小学、中南民族大学附属小学教育中学华师一附中新校区近在咫尺，目送孩子进学校。关山中学高校中南民族大学、中南财经政法大学、华中科技大学、武汉科技学院医院东湖医院光谷门诊部、关山医院综合商场鲁巷广场、苏宁电器银行工商银行、建设银行、民生银行交通设施公交线路583,739,811,168,570小区内配套会所,花园,停车场,保安系统,健身中心,水电、基本配套设施尚有，整体配套情况有待完善高品质楼盘聚集目前该区域已集中了一大批的高品质楼盘住宅项目，如锦绣龙城，销售均价已经超过5000元/平方米，同时光谷商业圈中心发展崛起，各大知名商家云集宝地，也将带动区域其他项目价值得以一定释放，不断成熟的配套，良好的地理位置，加上科学的规划该区域楼市个将有更加美好的未来。（三）、规划理念:在规划上运用“大绿洲”概念为主体，以“诗意地居住，健康的生活”为主题，。各幢楼自然的灵性此起彼伏排列现代主义的建筑风格，恢弘壮观，错落有致,使业主有居住在花园中，提升居住环境的综合素质，塑造有品位的新居住文化的底蕴。四、项目SWOT分析S、优势分析1、道路宽敞，不拥堵，交通便捷，开车来往无忧。2、该项目北邻浩淼南湖，具有一定的水环境资源，初步形成得天独厚的景观优势，良好人文氛围高尚社区形象。3、大面积的绿化环境营造绿色居住空间，健康人文生活。4、项目户型面积配比合理实用、户户朝南。5、以环境为主干道，以地下为主要停车方式，充分做到人车分流6、变频供水，生活用水与消防用水分开防止水污染7、双回路专用电缆供电自备发电机组8、地域紧邻中南政法大学有浓厚的文化氛围W、劣势分析1、从建筑本身上来看：外立面是比较大众化，缺少可提炼卖点之处。2、项目所在地理位置比较偏远，本区域人口和流量基数有限，武汉主要高收入和意想购房人群不多，周边座落几个武汉大学高校，学生人口居多，整体购买力不比市区。3、基本配套设施尚有，但为数目不多可供选择性范围不大，整体配套情况有待完善，4、从生活角度来看，交通欠方便表现在离城区距离上偏远。5、项目南面有货运铁路干线，难免受到火车偶尔来往的噪音影响。6、项目东面业态氛围、人流等比较杂乱。7、在南波湾一期开发时，入住率低，因某些缺陷遗留的不良影响。8、项目产品中有一部分房源有黑卫。9、顶层复式结构面积过大，总价过高销售有一定难度。O、市场机会分析1、区域经济的高速发展辐射周边城市，吸引外来购房者2、大政策环境还是普遍向好，武汉房市发展迅速，周边大型项目的涌现形成扎堆效应，片区居住环境正逐渐形成，根据我们现场去附近几个楼盘调查，房价从去年至今上涨近千，房产品产销两旺。3、富士康入驻武汉，光谷经济圈现已基本成型，为该区域房地产市场发展注入了关键性的活力元素，将进一步带动房市和房价的新高。4、城市化进程步划加快，农村人口大量涌向城市买房。汉口居民传统观念有较大的改变，普遍接受生