复复地天地天赋赋33号楼号楼产产品策品策划书划书?汇报汇报框架框架建筑方案建筑方案设计设计建建议议项项项项项项项项目目目目目目目目面面产产产产开开开开面面基基基本本本本品产产产产临临临基项品品品户户型型设计设计建建议议发发发发临础础础项项项策策品品品品的的的的础目目策策背背背背研研研研目目划划划评评评评核核核核定定定定划景景景景究究究究建建建建公共公共区区域域设计设计建建议议估估估估分分分心心心心位位位位分问议议议议析析析析问问问题题题题设备设设备设施建施建议议项项目目开发开发背景分析背景分析?项目规划条件?开发目标?项项目目开发开发背景分析背景分析项项目目规划条规划条件件总建筑面积：83670㎡其中：地上建筑面积：54070㎡地下建筑面积：29600㎡住宅建筑面积：47762㎡商业建筑面积：6200㎡地下车库及设备用房建筑面积：29600㎡绿化率：30％容积率：4.24机动停车位：地上5辆，地下380辆?项项目目开发开发背景分析背景分析开发开发目目标标??本本项项目目开发应开发应立足于立足于“品牌塑造”“品牌塑造”和和“相“相应应收益”收益”。。??土地价土地价值值的提的提炼炼证实证实投投资资价价值值的提升的提升。。??高价高价值值的土地的土地创创造出造出高附加价高附加价值值的的产产品品。。项项目面目面临临的核心的核心问题问题?项项目面目面临临的核心的核心问题问题从供需市场特征考察：??本本项项目目33号楼号楼是否有成是否有成为为“豪宅”“豪宅”的可能性的可能性？？??33号楼与号楼与22号楼号楼的的关关系系与与和和谐谐性？性？基基础础研研究究?高端公寓市场项目的选取与分布?高端公寓市场供应状况?高端公寓市场销售状况与成交价格?高端公寓市场未来发展趋势预测?高端公寓市场项目的选取与分布（共计23个项目）2北京房地北京房地产产市市场单场单价价1800018000元元/m/m2以上高以上高档档公寓分布公寓分布图图Naga上院、北京花园、银泰中心、东方之子、九号公寓、公园大道、顺景园、维多利亚花园、皇石国际公寓、银钻公寓、昆仑公寓、US联邦公寓东部区域、华远裘马都、新城国际3期、世界城、星河湾二期西部区域万城华府、缘溪堂、西城晶华、立方庭、锦官苑、融泽府、长河湾?高端公寓市场供应状况⑴取证供应量⑵取证供应量的户型配比⑶截至07年2月份的现供应量⑷现供应量户型配比⑴取证供应量（以下数据均来自北京市房地产交易信息网）区域项目名称取证量取证面积Naga上院10446577.34㎡顺景园145101917㎡银钻公寓87061642.84㎡北京花园12436101㎡银泰中心26055621.99㎡东方之子7726495.15㎡昆仑公寓2310514.63㎡US联邦公寓29360377.19东部区华远裘马都650143157.8㎡域九号公寓24270368.53㎡公园大道948227952㎡维多利亚花园21439988㎡皇石国际公寓16625740㎡新城国际三期49280282.11㎡星河湾二期22888776.95㎡世界城71961219.7㎡合计55551136732.23㎡万城华府566173636.23㎡缘溪堂300122825㎡西城晶华79978892.08㎡西部区立方庭67534151.92域锦官苑二期15624990.42融泽府7620090.79长河湾11-13楼4516296.59合计2617470883.03㎡总计81721607615.26㎡由上表可知，截至2007年2月份单价在18000元/㎡以上的北京市高端公寓的市场供应量为8172套，取证面积接近161万平米。其中西部区域的高端公寓项目达到了2617套，取证面积47万㎡，超过总量的四分之一。由于北京城市发展、规划的侧重点以及土地的稀缺因素，导致北京高档公寓市场供应项目主要集中在东部地区，而东部地区的市场竞争也要大过于西部地区。⑵取证供应量的户型配比户型配比区域名称300㎡以下300—400㎡400—500㎡500—600㎡600㎡以上合计东部区域457482%69513%1112%1262%491%5555西部区域200576.6%49819.1%582.2%431.6%130.5%2617合计657980.5%119315%1692.07%1692%620.76%8172?无论是东部区域还是西部区域的高端公寓市场，300㎡以下的户型供应量最大，共有6312套，占到总供应量的80％；?其次是300－400㎡之间的户型产品，占总供应量的15％左右。?其中西部区域市场300－400㎡的产品所占比例要高于东部区域，由此可见东西部之间的主观市场判断有所不同。东部区域各项目供应量户型配比户型配比项目名称300－400400－500500－600300㎡以下600㎡以上合计㎡㎡㎡Naga上院-80--24104顺景园281828683145银钻公寓870----870北京花园124----124银泰中心22024-16-260东方之子-6485-77昆仑公寓--21-223US联邦公寓2894---293华远裘马都60446---650九号公寓152532935242公园大道663285---948维多利亚花园2122---214皇石国际公寓165--1-166新城国际三期48471--492星河湾二期9266243313228世界城67146--2719457469511112649合计555582%13%2%2%1%?东部区域高端市场中，300平米以下的户型供应量最大，为4574套，占东部区域高端公寓总体供应量的82％，为东部区域高端公寓的主流产品；?其次是300－400平米之间的户型供应量为695套，占供应量的13％；?户型面积越大的产品，供应的楼盘数量越少，供应的套数也有限。西部区域各项目供应量户型配比户型配比项目名称300－400400－500500－600300㎡以下600㎡以上合计㎡㎡㎡万城华府245321---566缘溪堂21166574313300西城晶华7972---799立方庭675----675锦官苑二期156----156融泽府6691--76长河湾11-13楼45----452005498584313合计261776.6%19.1%2.2%1.6%0.5%?西部区域的高端公寓产品仍然以300平米以下为市场的主流产品，供应量为2005套，占西部区域高端公寓市场总供应量的76.6％；?300－400平米之间的户型供应量也较大，达到了498套，占西部区域高端公寓市场总供应量的19.1％；?拥有400平米以上产品供应量的项目较少。⑶截至07年2月份的现供应量区域项目名称现供应量（套）Naga上院85?顺景园139截至2007年2月底，北京市单价银钻公寓785在18000元/平米以上的高端公寓现北京花园11银泰中心55供应量为4521套，占总供应量的东方之子40昆仑公寓2055％；东US联邦公寓244部华远裘马都476区?其中东部区域的高端公寓供应量域九号公寓166公园大道57为3482套，占总现供应量的77％维多利亚花园114皇石国际公寓71；新城国际三期419星河湾二期159?其中西部区域的高端公寓供应量世界城641合计3482为1039套，占总现供应量的23％万城华府121缘溪堂175西城晶华421；西部立方庭111区锦官苑二期131?东区供应量约为西区供应量的三域融泽府43倍，东区高端公寓的竞争要远高于长河湾11-13楼37合计1039西区。总计4521⑷现供应量户型配比户型配比300－400300㎡以下400—500㎡500—600㎡600㎡以上合计区域名称㎡东部区域289783％34410％973％1053％391％348275.316.84.71.3西部区域78217449212％131039％％％％81.43.231.15合计367951811％1461263％524521％％％?在4521套现供应量中，300平米以下的产品数量最多，并且东部区域约为西部区域的3.7倍；?西部区域仍然在300以上的大户型产品供应比例上要略高于东部区域，但实际供应套数仅为东部的一半。东部区域各项目现供应量户型配比户型配比项目名称400－500500－600300㎡以下300－400㎡600㎡以上合计㎡㎡Naga上院-66--1985顺景园261828643139银钻公寓785----785北京花园11----11银泰中心2120-14-55东方之子-3271-40昆仑公寓--18-220US联邦公寓2404---244华远裘马都43046---476九号公寓85482634166公园大道3324---57维多利亚花园1122---114皇石国际公寓71----71新城国际三期41171--419星河湾二期713917239159世界城60138--264128973449710539合计348283%10%3%3%1%?东部区域3482套的高端公寓中，300平米以下的产品现供应量为2897套，占东部区域全部现供应量的83％；?300－400平米之间的产品现供应量为344套，占东部区域全部现供应量的10％；?400平米以上的产品现供应量所占比例较少。西部区域各项目现供应量户型配比户型配比项目名称400－500500－600300㎡以下300－400㎡600㎡以上合计㎡㎡万城华府4081---121缘溪堂885482113175西城晶华4192---421立方庭111----111锦官苑二期131----131融泽府3661--43长河湾11-13楼37----37782174492113