长兴滨海水木花都商业部分市场定位及业态、功能设计建议项目定位根据2007年4月份对项目进行的研究，项目组对水木花都商业部分有以下定位：总体定位：集购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐于一体的“一站式”消费场所规模定位：长兴地区型购物中心，体量建议在48000平方米经营档次定位：以中高档商品为主，高档：中档：低档≈3：5：2经营目标定位即后期项目形象定位：在“一站式”消费场所的形象基础上，使项目发展成为“长兴的时尚消费中心”，最终要使项目成为“交流和聚会”的场所项目定位功能定位：以时尚服饰和娱乐文化消费为主题的区域性购物中心为主，结合部分社区型购物中心特征的集购物、休闲和娱乐为一体的现代Mall客群定位：长兴和周边区域的中高收入群体和青少年消费群体项目主力业态建议：1、社区配套型消费：购物中心；2、中高收入休闲娱乐购物消费：特色餐饮＋品牌服饰城＋酒店；3、青少年购物休闲娱乐消费：青少年广场项目规划设计建议及原则建筑风格建议：以现代时尚风格为主，不同功能建筑群落构成的地区型商业中心配套设施规划原则建议：1、适度性原则：各种类型商用物业对于配套设施的要求也不同，设施的配套应符合项目的整体风格、档次水平，每一个类型的项目要配套与之相适合的设备设施。2、实用性原则：设施配套要遵循适用、适量原则，避免无谓的浪费3、超前性原则：要使项目经营能够持续兴旺，并保持市场的竞争水平，设施配套必须具有超前意识，发展商应对未来几年商用物业市场的发展趋势作出准确的预测，制定适当的超前策略。规划的整体原则：1、考虑到整个商业中心的狭长地块特性，从商业人流动线角度考虑，需保证整个商业中心的整体人流，避免商业死角；2、考虑到整个商业中心的商业购物氛围和迎合长兴逛街与休闲相结合的消费特性，规划户外休憩场所、内部夜步行街、儿童游戏广场等。项目具体业态规划设计示意图根据项目业态定位，结合项目地块实际情况，我司认为地块西面应设置12000方的购物中心（考虑到人流吸引及购物中心装卸货等因素）；地块东面应设置9600方的酒店；中间部分将设置品牌服饰、餐饮、配套设施等其他业态。为了满足社区型购物中心的发展，项目应设置有300个左右的地下停车场，并安排好电动车、自行车等非机动车辆的位置。购物方中心：12000品牌服饰、绿酒店：餐饮等其他业态化带9600方项目建筑设计建议建筑设计建议一：整个商业分为三座建筑——酒店部分、购物中心部分、其他业态组成的中间部分，其中购物中心与中间部分建筑有空中通道相连。建筑设计建议二：整个商业分为二座建筑——酒店部分、购物中心与中间部分合而为一的建筑。购物方中心：12000品牌服饰、绿酒店：餐饮等其他业态化带9600方项目具体业态说明——关于酒店（9600m2）建议裙房3层，每层各1600m2；裙房上面4层，每层各1200m2。在整个酒店中带2000平米以上适合婚宴的中式餐饮和少量休闲业态（如足浴、桑拿、美容美发）。这一酒店的引入一方面缘于整个区域酒店的缺失，一方面着眼于水木花都和邻近居民的婚宴需求、品牌服饰市场商业配套；另一方面着眼于适应未来县前街中央商务区和回龙山公园的商旅需求。购物方中心：12000品牌服饰、绿酒店：餐饮等其他业态化带9600方项目具体业态说明——关于购物中心（12000m2）购物中心4层，每层各3000m2；建议2－3层为超市；1层为手机卖场、肯德基、必胜客、休闲服饰、休闲餐饮；4层为电影院（1500m2）、KTV（1500m2）。购物方中心：12000品牌服饰、绿酒店：餐饮等其他业态化带9600方项目具体业态说明——中间部分（26400m2）中间部分4层，每层6600平方米。一层建议：药店300平方米＋24小时便利店（100平方米）＋部分餐饮（1000平方米）＋其他业态（银行、电信、家纺产品、箱包）3200平方米＋青少年运动服饰特区（2000平方米）二层建议：品牌服饰专卖店6600平方米（女士特区）三层建议：针对孕妇和0－5岁婴幼儿的母婴商场（母婴日用品食品小超市、婴儿用品专卖店、孕妇服装、童装、婴幼儿教育书店、童车玩具、卡通书屋等）1500平方米＋会展表演1000平方米＋品牌服饰专卖店男士特区（4600平方米）四层建议：特色餐饮3000平方米＋游戏中心（游戏厅、溜冰场）1000平方米＋健身、培训广场、书店、数码精品店/品牌数码店（2600平方米）购物方中心：12000品牌服饰、绿酒店：餐饮等其他业态化带9600方商家访谈我们根据项目可能的发展方向，选取了餐饮、卖场、休闲、三类商家进行了深入访谈，就商家开点选址时考虑的主要因素以及建议等进行了探讨，从商家经营的角度为项目定位提供参考。餐饮类商家选址考虑因素餐饮类商家在开店选址时要考虑四大因素：是项目周边人气的考虑，也可理解为对地段的考虑。是对硬件配套的考虑，包括水、电、气、排污管道等配套要符合餐饮类商家经营的要求。如果是选择某种规模化的特色餐饮区的话，此类商家还比较看重开发商或者物业管理者对整体项目的推广，譬如以出租的形式对外进行招商，然后负责整体项目的宣传推广，提升项目作为餐饮休闲特色区的知名度和美誉度。还要考虑进驻时机上的把握，餐饮类商家喜好抢占先机，喝头口水。大型卖场商家选址考虑因素卖场类商家选址考虑的因素较多.1、消费力，区域内人口的数量以及消费能力。2、规模，看同区域内有无同类级别的大型卖场进驻。3、发展成熟的区域，核心商业区，成熟住宅区，也是他们最热衷的区域类型等。4、集群性。5、物业合理性。满足卖场的基本物业要求。休闲娱乐类商家选址考虑因素1、相对于餐饮卖场类消费是以满足日常基本需求为主的特点。休闲娱乐和健身消费的目的更在于丰富业余生活和提升生活品质，此类消费者一般具有较高的收入，所以此类商家在开店选址方面，主要考虑项目所能辐射到的区域内消费人群的消费能力。高档住宅小区、商务办公区域以及一些具有丰富景观资源的区域是此类商家较为喜好的选址区域。2、商家也考虑交通通达性、物业结构、项目周边环境等等因素。而且此类商家对商铺的租金承受力较高，是商业项目招商的主要对象。部分商业品牌选店时看重要素?肯德基（采访对象为行政主管）?面积在300平方米以上?要餐饮功能，有烟道，楼上不能有居民?电力/水力方面的要求?位置要好。?舒适堡（采访对象为行政主管）?人群?场地环境：层高、停车、物管?菲力伟健身房（采访对象为行政主管）?市场氛围?层高?基础设施：下水道要粗，中央空调位置与外机的位置要方便实用?水电商家选址考虑要素模式图餐饮行业物业要求建议厨房：（1）按照行业要求附属面积与餐厅经营面积的比例是1：1，实际操作中，部分有条件的店铺，可将库房、冷库等区域规划在其他区域。（2）厨房的排烟设备、上下水管线、隔油设备、三相单相电源、强电、弱电电路等设施要齐全，并根据厨房大小、客流量等情况确定和调整上下水管线的粗细和隔油池的大小，一般来说，隔油池不小于80㎝×150㎝，下水管道最好是明沟与暗沟相结合，尽量减少直角，上水管道直径为4㎝，下水管道直径是上水管道的5倍。备餐间及传菜通道：大厅附近需设有便于服务员取菜的备餐间及卫生安全的传菜通道，以保证食品的卫生、餐厅的整洁及上菜的速度。库房：用于储存一些餐厅运营必备的物品，库房面积要根据餐厅面积的大小来确定，并有相应的防火、防盗设备，以保证安全。员工电梯和通道：多层建筑中，电梯及通道要做到客户和员工分离。厨房制作区应备有直通停车场的货梯，便于设备及原材料的运输。厨房与消费区不在同一楼层也可提供小食梯，大小在1㎡左右。物业要求：框架结构。配套设施：提供空调及200KW的用电量，有充足的自来水供应，有油烟气排放通道，有污水排放、生化处理装置，位置在地下室或一、二、三楼均可，但忌分布数个楼面。THANKS！