目录1、仪征城市规划………………………………………………………………………………………………………………………22、2007年仪征房地产发展趋势分析…………………………………………………………………………………………………33、个案分析……………………………………………………………………………………………………………………………54、SWOT分析…………………………………………………………………………………………………………………………65、产品建议……………………………………………………………………………………………………………………………86、推广计划……………………………………………………………………………………………………………………………157、SHOW稿……………………………………………………………………………………………………………………………228、服务部分……………………………………………………………………………………………………………………………241、仪征城市规划1.从道路建设入手，加快城市化进程仪征是宁、镇、扬“银三角”地区的几何中心，“十一五”期间，仪征政府将重点发展道路建设，一种主要包括沿江高等级公路二期工程、扬天线、扬冶线盘刘段、岔林公路岔月段改造工程、解放东路东延、城东大道路桥工程以及通乡、通村公路改造、液体化工码头等项目，并争取宁通高速公路扩容工程开工。这将在很大程度上促进了仪征房地产的良性发展。2.三个发展方向共同促进仪征房地产长远发展“十一五”，仪征将加快城市化建设的步伐，总体上以坚持“两个重点，三个特性”的思想原则，为仪征长远发展多谋利益。从规划局和建设局等相关部门获悉，仪征城市发展主要以向北、向东和沿江区域方向发展，这也是由仪征城市自身的特点决定，仪征南有大连化工、西有仪征化纤，发展受制，致使城市副中心向北、向东发展，并努力打造南部滨江生活岸线。滨江——主要是滨江生活岸线区域的规划建设、城建重点工程前进西路的整治工程以及前进路西延工程等，但该片区的房地产市场发展还有待道路建设的逐步完善。向东——现在以建材城为主，人居氛围不足向北——根据“十一五”发展规划要求：争取宁通高速公路扩容工程开工，伴随着宁通高速的北移，该片区将拥有一定的增值潜力。本案地处万年大道最北端，现该路段两侧布有万博园和都市枫林两大楼盘，但周边生活配套仍显滞后，人气有待拉升。2、2007年仪征房地产发展趋势分析数据参考一：700.0房屋建筑施工0面积房屋建筑竣工600.080070面积0建筑业施工产70060500.0值600500米500400.0元方400亿平400：万30300.0位：3000单位20单200200.010010000100.0020022003200420050.0房屋建筑施工面积房屋建筑竣工面积建筑业施工产值02002002002002345条形图时期线形图1.市场供应量保持一定增长，但销售并非十分景气从仪征02—05年的房地产发展相关参数来看，房屋建筑的施工面积和竣工面积均保持较快的增长势头，供应量逐年增多，而与之相对应的施工产值增幅相对较为缓慢，说明两者并未形成稳定的正比比例，随之带来的将可能是存量房的增加，在没有好的购房政策激励下，这种供过于求的形式会继续延续至年底，甚至是2007年。2.06年开始，控制商品房施工面积，市场出现收缩现象据仪征市房管部门提供的数据表明，今年全市商品房施工面积计划为60万平方米，比去年同期减少了14．3万平方米，其中住宅面积和商业用房面积分别为45万平方米和15万平方米，同比均下降7万平方米，这一系列市场收缩信息从一个侧面反映仪征房地产正从高速升温转向平稳调整。3.仪征市民消费倾向在一定程度上制约住宅需求量的上升首先，仪征居民购房消费倾向不高。近年来，仪征城乡居民储蓄存款大幅增加，城乡居民消费倾向不高，六月末，仪征居民储蓄存款余额高达75.04亿元，1至6月新增存款7.17亿元。居民储蓄倾向居高不下制约了消费规模的扩大。其次，购房动力仍显不足。当前仪征工薪阶层和高端人群仍然是购房的主要群体，这个群体的消费水平虽然在逐步提高，但总体上仍维持在一般消费水平上。对高档消费品的需求还需要一段购买力积累储备期，无形中在制约住宅需求量的上升。4.“国十五条”新规对未来楼市的影响新规规定：“自2006年6月1日起，各城市（含县城）年度（从6月1日起计算）新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到70％以上。”如果细则一旦落实，未来楼市中小户型便会集中上市，产品容易形成同质性，竞争加大，从而抑制住宅价格快速上扬，因此短期内大面积住宅可能较为紧俏，南京就是一个实例，以时间序列来类推，仪征也有可能出现这一现象。3、个案分析项目名称总占地产品类型本期上市量均价销售得房率房型及配比主力面积开盘期交付期总建面（元/M2）率幢数户数（㎡）万博花苑（三20.7万多层、别墅、11370215090%多93%二房16%90～100/05.606.6期）30万商铺（层高别墅9栋商业4200100～160三房80%1F5.8+2F3.8）四房3%都市枫林（一6万多层7(共22240206070％89%二房25%100/05.8.2806.12期）9万幢)（1700起）114～126三房75%三房40%银都-锦绣家园8万多层8（共37192（共2000～250072%90.5%二房31%90/05.9.3006.12（一期）13万幢）1000余2230100～120户）（车库980，阁楼三房69%860）博览家1.3万高层、3298260080％86%三房29.5%129～14505.4.2306.3.303.18万商铺四房48.3%商铺22%辉煌真景（一1.4万高层、3208240050％86%二房33%111～14205.8.3006.7.30期）5.4万办公、（2栋16三房50%公寓层，1幢12层）四房15%金鑫花苑（一7.1万多层5~6F、商铺15672230070%90%二房27%90～100多04.805.10期）12.8万商铺4000左右三房65%四房8%仪征房地产市场供应充足，9月份又将有陆续新盘推出，如位于仪征汽车工业园的凤来仪花园，占地134.6亩。现有诸项目去化周期较长，总销1.5亿的市中心多层产品正常的去化周期持续在两年。4、SWOT分析1.优势（Strengths）◆开发商实力雄厚，注重人居舒适性，提供供暖、增容等服务◆产品设计根据市场量身定制◆仪征西、南两方受到工业污染制约，城北空气质量高，最适宜居住◆现在的中高档楼盘集中在万年大道上，已将此处塑造成中高档居住社区◆产品定位以中小户型、超大户型这些仪征最受欢迎户型为主，满足不同客群需求，加快去化速度2.劣势(Weaknesses)◆地处城市最北端，距离市中心较远◆周边竞争项目案体量大，将造成市场的去化压力◆周边竞争个案较多，竞争压力大3.机会（Opportunities）◆根据仪征政府规划，2005年，已完成了万年南路两侧的详细规划，万年大道北段生活区和宁通公路北移、高架桥的建设等规划项目都进入规划提案中，整个仪征市真州镇的发展和城市扩建将向东北方向发展◆目前市场楼盘竞相抬高房价，大大超出仪征市民承受能力，本案以低价入市，将大大激发购买热情◆已上市产品多以大面积三房为主，而总价相对低的经济型两房较少，是市场空缺◆本案定位中高档多层，性价比高，容易被消费者接受4.威胁(Threats)◆06年新政国家将住宅建筑面积比例配比做了规定，未来中小户型将大量上市挤占市场，加大竞争力◆近几年相继出台的政策给楼市未来带来不确定因素◆仪征外来人口不多，主要依靠本地及周边农村购房者，市场有限，这样只能在有限的市场内争夺客户◆市场存量房不断增多，整体供应量依然居多，市场整体去化速度也很慢总结※在房产市场调控政策迭至的大环境下，仪征作为县级市其房产投资背景相对教为稳定，风险较小；※从仪征发展规划看，北区的居住环境无疑是最理想的，板块的升值潜力巨大；※市场上供应：多层、小高层、联排、叠加等产品，但以多层产品最受欢迎，小高层去化速度缓慢；酒店式公寓主要为投资性产品，仪征投资者甚少，市场有限；联排、叠加等高档房产品也有一定需求；户型以经济型两房两厅一卫、三房两厅一卫（小三房）、舒适型四房两厅两卫为主；※普通住宅商品房价格区间在1900～2600之间，价格仍是当地居民考虑购房的主要因素，低价入市，有很强的冲击力；※目前销售的产品还没有考虑附加值的重要性。本案加强这些配套，注重人性化生活便利的设计将提高性价比，增强竞争力。五、产品建议1、总体规划建议A.规划空间建议★规划概念建议依据地块在仪征所属的地理位置，以及本项目所具有的特色，找寻市场的产品区隔，建议将该项目塑造为高档住宅社区。在建筑空间布局上，应因地制宜，设身处地的为业主打造精品空间。★规划布局建议小区在地块的东南角设置了单身公寓的产品，现仪征的住宅消费多以长期自住为主，单身公寓的需求不大。建议将9层的单身公寓，改为4层的综合办公用房，减小开发风险。项目的初步方案中，别墅的体量过大，将会影响去化速度，影响资金的回笼，建议减少别墅的体量。在产品的组合上，建议在地块最北侧设置一排5F的多层住宅，最南侧设置4F的多层住宅，以阻挡小区外的嘈杂环境；5F多层住宅的南侧设置两排4F的多层住宅。地块的中间部分，东侧为别墅区，西侧为4F的多层住宅。A.道路系统建议小区建议分三期推出，商业办公及别墅作为第一期，最北侧的三排住宅作为第三期，余下的多层住宅作为第二期。因此，在道路