新南路壹号商业街招商策略提报项目目标建议的形成条件?整体项目开发理念、产品定位、市场定位和形象定位的分析。?项目前期的商铺建筑形态、商铺建筑结构、商铺外立面设计的大量工作与数据的提供。?对产品定位、商业定位、客户群定位和市场定位的思考。建议的形成目?标对项目整体商业运营起到指导性的支持。?项目的商业定位、业态设置、业种选择、商家定位与引进等方面制定工作计划流程，形成执行手段和方法的方向、目标和依据。?有助于防止今后项目在销售、商业运营、物业、企划推广等方面出现各个部门分割的状况。通过各方面力量参与协同作战，弥补招商资源的不足，多角度、多方位增强执行力度、促进商铺销售目标的最终完成。?是绿地品牌形象推广宣传的依据和条件，通过形象的市场推广和招商资源的累积，进一步提升新南路壹号该项目的品牌形象。项目位于闵行莘庄和松江新桥交汇处，项项目目区区位位?项目紧邻新南路，莘闵属于莘闵板块居住区级商业板中心块内主干道路，双向二车道；地铁1号线莘庄站?项目西南。东北各分别相邻板块内两大商业（巴比伦生活广场、弘钟0分巴比伦-4基休闲广场）。20时忙新南路，钟分15时明项目闲程车兴本项目路明中路弘基项目资源：所处大型住宅区和别墅区，项目资源为未来商业发展提供多条通路莘闵别墅区是上海发展最早、最成熟的别墅区的可能域，也是上海西南区离市中心最近的别墅板块之一。作为上海中档和经济型别墅最为集中的区域，莘闵别墅区现有龙祥公寓别墅项目近30个，别洲香墅总量10000多栋，作欧风丽景绿岛浅水湾为亚洲最大的成熟别墅十二橡树庄园区，莘闵别墅区环境幽同润加州绿洲比华利静、雅致、低密，畅阔云间水庄，宜居而舒适。丽水馨庭新南路壹号莘庄地区已经成为上海万科白马人口导入最主要的地区之一，未来5年人口预达安圣芭芭花园计当达到30万。闵闵行商圈行商圈莘庄、七宝是闵行目前形成的两大商圈。便捷的交通和大量居住人口聚集是闵行商圈形成的关键支撑因数。莘庄：分为行政中心和居住区.目前行政区的消费形式属于过路性消费，档次较低；依托春申版快大七宝型居住区（春申景城、万科假日风景、上海春城），属于片区日常消费，档莘庄次中档。七宝：依托七宝大型居住区（万科郎润园、），运动休闲配套设施齐全，档次较高，在建巴黎春天。七莘路乐购的人流量、档次、营业额在闵行大卖场中名列前矛；闵闵行商圈行商圈日用大卖场是闵行的主要商业形式?目前闵行有18家大卖场，2009上半年易初莲花实现社会消费品零石头.剪刀.布售额34.44亿元，龙城购物中心比上年同期增长麦德龙21.2%。乐购易初莲花锦江乐园?近年新开卖场七家：易初莲花七宝店热带风暴南方商城/家乐福、浦江店、乐购莘乐购农工商松店、家乐福七宝华联吉买盛店、好又多虹桥店大润发家得利世纪联华、易卖得梅陇店。九百家居易买德2009上半年零售总乐购百安居农工商额4.86亿元，对区域零售额增长的贡好爱广场献率为3.6%。家得利闵闵行商圈行商圈南方商城是整个闵行区域的南方购物中心在的布局上以家购物中心乐福超市、友谊百货、好美家建材超市三家龙头店为主力店，满足了工薪阶层、居民日常消费、家庭装潢的需要。一百二十余家品牌特色专卖店，涵盖了服装、小百货、通讯器材、家具、体育用品、电脑等多个方面。休闲娱乐包括：中、西餐饮、咖啡馆、茶室、电影城、游乐城、健身中心。药店、邮局、银行、旅商场规档行社、书城、美容美发面积业态等等一系列社区服务项名称模次目，坚持“以社区服务为导向，集购物、休闲、1F餐饮.化妆品.饰品娱乐为一体”的经营定10万,位，，已成为闵行地区2F-3F服饰4F家电通人气最旺的购物中心。南方五中营业讯5F渔猎休闲(电影商城层高面积院.电玩.网吧)家乐6.8万福闵闵行商圈行商圈莘庄、七莘路、东川路三块区域为闵行未来重点商业区七莘路莘庄东川路闵行商业十一五规划:向现代商业的转型，形成以社区商业为基础，以大型购物中心为龙头，以商业休闲街为特色的现代商业格局。积极引进精品百货店、品牌专卖店等新型商业业态，继续完善大卖场、超市、便利店等商业网点，规范发展商品交易市场，培育汽车和建材销售等新增长点。重点建设七宝、虹桥、莘庄、江川、南方商城、浦江等大型综合性商业中心，人口消人口消费费特特征征消费向东，消费习惯分为三大圈层?第一圈层：日常易初莲花消费就近的大卖徐家汇场，购物班车5石头.剪刀.布－10分钟；龙城购物中心麦德龙乐购易初莲花锦江乐园?第二圈层：日常购物南方商城，热带风暴南方商城/家乐福闵行区域唯一商乐购农工商业中心；华联吉买盛大润发家得利世纪联华九百家居易买德?第三圈层：周末乐购百安居农工商购物及休闲娱乐爱好广场徐家汇、虹第一圈层桥第二圈层家得利第三圈层人口消人口消费费特特征征每月在闵行卖场消费总额为500-800元。超市、商场和百货公司是闵行居民日常最常消费的场所闵行区居民在商场/百货公司的每月花费总额约为500-800元。购物地点的时间基本在30分钟以内品种齐全、价格实惠、购物环境是居民选择消费地点的首要因数食品和服装是闵行居民节假日最高的开支。二口或三口之家,个人收入3000-6000元/月为主流摘自《闵行商业市场调查报告》。。人口消人口消费费特特征征特征一:消费模式单一，在闵行的消费支出主要为大卖场的日常用品采购。由于闵行区外来购房人口与闵行户籍人口相当，因此在闵行的消费时间主要为下班后采购日常生活用品。单一的居住模式造就单一的消费模式，因此，大卖场成为居住区满足生活用品采购的主要来源。特征二:就近消费.区域性消费原则，在闵行区域到消费地点不超过半小时车程由于闵行道路系统错综复杂，消费区域随着道路阻隔而自然形成，如今春申、莘庄、七宝、古美均形成各资的商业卖场集中区域，辐射范围也限于各区域内。特征三:大卖场消费比较频繁,对商场的要求不高，满足基本的日常用品采购需求由于日常消费在附近卖场解决，因此去卖场的频度较为频繁，平均一周1-2次。主要选择位置近、种类多、价格实惠的卖场消费。摘自《闵行商业市场调查报告》区区域域商商业业莘庄将打造成上海新兴地区商业中心之一地理位置:莘庄地区位于上海西南，土地面积约２０平方公里。是闵行区行政和文化、公共活动中心所在地.人口规模:由于城市大规模交通设施建设和房产开发，莘庄地区成为上海人口导入的主要区域之一。现有总人口１２万人，其中常住人口约１１．５万人，外来人口３万—５万人。预期未来五年将达到３０万人。发展机遇大莘庄：打造城市副中心交通带动新发展????莘庄，作为轨道交通发展捧红的一个传奇为人们所熟知，一号线带动了区域跨越式的发展。而根据《闵行新城总体规划（2006-2020年）》，未来的闵行新城范围内，将有七条轨道交通线贯穿其中。此外，根据虹桥综合交通枢纽路网配套规划，闵行新城近期建设重点中，还将新增“一纵三横”快速道路，包括辅助快速路、北翟路、青虹路、漕宝路快速路。辅助快速路与机场高速A15公路将形成缓解环西一大道、环南大道交通压力的的辅环，为虹桥综合交通枢纽、浙江方向、浦东国际机场之间提供一条便捷的快速通道。发展机遇?大莘庄：商业配套日益齐全?大莘庄地区共将形成66万商业体，其中包括友谊南方商城：面积14.4万平；莘庄龙之梦：面积5万；地铁上盖综合商业：面积12-14万；莘庄仲盛：面积28.5万；绿地新南路：面积4万商业区域，媲美徐家汇：面积70万商业体量。?商业汇聚升级，再造一个徐家汇。大莘庄商圈的形成，将对徐家汇商圈客流形成一个有效地截流。莘庄地区已经成为上海人口导入最主要的地区之一，未来5年人口预计当达到30万。发展机遇?大莘庄：交通网络不断完善?京沪高铁、A8、虹桥枢纽基地的建设，上海西南逐渐承担起连结长三角一体化的核心枢纽功能。上海西南交通枢纽，直接对接虹桥枢纽中心，进出上海的西南门户；莘庄地区已经成为上海人口导入的主要区域之一，未来5年总人口将达到30万人。?大交通改善的价值提升：1）依托轨道交通一号线、五号线，并通过沪闵高架延伸段连接外环线、四号线、沪宁、沪杭高速公路、沪杭高速扩容至6车道。2）A8收费站南移，且开拓地面辅道。3）银都西路隧道开通。4）2011年金山铁路支线开通。区域商业区域商业莘庄建设三级商业网路,本项目属于1.莘庄老镇中心商业区主要社区商业项目：莘松路、体系沪闵路“十字型”路口新建的块状集聚型“综合社区商业商业商务”。规划面积：１０万平方米。?中心商业区：商贸走廊2.上海莘城中心商业区主要项目：“仲盛商业中心”和地铁莘庄站站厅商业。“仲盛商业中心”：总建筑面积约２８万平方米?社区商业:南为华联吉买盛区域、西为农工商区域、西北为莘庄乐购区域、中为世纪上海莘城商业中心联华区域、东北为华润万佳区域。?现代商贸走廊:七莘路沿线（莘庄段至七宝段）街区两侧相关地块集聚现代大型专业店、大型莘庄老镇商业中心综合超市、文化休闲中心、图书文化用品中心、小型商业休闲街、大型室内滑雪运动休闲中心等新兴商业服务业业态，成为体现区内城市形象和功能、第三产业特色、多业态多功能集《上海市闵行区莘庄地区商业发展规划纲要》-------未来8年上海莘庄商业配套设施,将发生根本性的改变和提高，莘聚、条状块状相结合的“闵行大道”。庄地区商业将依托闵行区行政中心所在地、道路交通网络、人口大量导入等优势，形成一个“镇中心商业区——社区商业体系——现代商贸走廊”的三级商业发展网络，使之成为上海新兴地区商业中心之一。莘松路铁路以西路段，商业的发展区区域域商商业业莘闵板块商业主要分布四个区完全取决于住宅的拉动域，全部为满足居民日常消费为需求主。。?乐购（莘松店）：二层卖场，一层好美屋，一家酒店及餐饮KFC等——满主周边居民日常生活用品采购需求，中档。?巴比伦商业广场及弘基广场：三层