滨州花卉市场地块策划报告滨州花卉市场地块策划报告2007年10月实战专家全程服务滨州花卉市场地块策划报告项目定位策划的思路开发目标理解调研成果汇总SWOT深入分析三个维度分析项目定位策划产品及客群定位营销推广策略产品规划设计其他关键操作策略实战专家全程服务滨州花卉市场地块策划报告目录第一部分本案开发目标第二部分市场研究分析第三部分市场定位策划第四部分产品规划建议第五部分营销推广手法第六部分项目风险规避实战专家全程服务滨州花卉市场地块策划报告第一部分项目开发目标实战专家全程服务滨州花卉市场地块策划报告本案开发目标—合理回流资金、实现经济效益最大化实现经济效益最大化整盘均价达到3500元／平方米合理回流资金有一定现金回流保证实战专家全程服务滨州花卉市场地块策划报告那么，本地块特征是否对开发目标提供支持？实战专家全程服务滨州花卉市场地块策划报告实现开发目标的条件地块是否具有开发均价3500地块自身条件元/平方米的产品的条件？市场是否能够接受均价3500市场条件元/平米的产品？实战专家全程服务滨州花卉市场地块策划报告3500元/平方米对目前滨州城市房地产价格来说属于豪宅标准那么，本地块是否具有开发豪宅的条件呢？实战专家全程服务滨州花卉市场地块策划报告地块开发豪宅所需要的条件1、城市中心地段或者自然环境绝无仅有的区域2、区域内的配套或自然资源可以为地块提供更高的产品附加值实战专家全程服务滨州花卉市场地块策划报告地块位置地块位于黄河一路和渤海七路交叉口东南。向北距离滨州市商业中心约2公里向南过大堤即是蒲湖公园和蒲湖水库向东为205国道向西为滨州新城区实战专家全程服务滨州花卉市场地块策划报告地块现状东西长100米南北长150米总占地面积约15000平方米规划建筑面积7万平米容积率4.6目前本地块内为未拆迁房实战专家全程服务滨州花卉市场地块策划报告本地块开发有不利因素本地块开发有利因素?周边目前生活环境还比较差，还?本地块位于滨州绝版地块存在平房等破旧建筑，短期内无?为滨州城区人口密集区域法改善．，人气旺盛?周边有滨州花卉市场，科技市场?其交通、商业等配套设施等原因，本案所在区域人流混杂比较完善，居住人口主要是中低收入人群?项目以南为蒲湖公园和蒲湖水库实战专家全程服务滨州花卉市场地块策划报告那么，本地块开发不利因素能否转化为有利因素呢？本地块开发本地块开发有不利因素有利因素实战专家全程服务滨州花卉市场地块策划报告周边目前生活环境还比较差，还存在政府通过旧城改造改善区域的居住自平房等破旧建筑，然环境短期内无法改善．?滨州花卉市场，科技市场等原因，本区域地产价格提升案所在区域人流混改善片区居住人文杂，居住人口主要环境是中低收入人群实战专家全程服务滨州花卉市场地块策划报告位于滨州城市中心区域蒲湖公园和蒲湖水库紧地块具备开发豪邻本地块宅的条件交通、商业、医疗、教育等政府配套设施完备实战专家全程服务滨州花卉市场地块策划报告市场是否接受均价为3500元/平方米的豪宅呢？实战专家全程服务滨州花卉市场地块策划报告第二部分市场研究分析实战专家全程服务滨州花卉市场地块策划报告滨州市场宏观经济分析2005-2006年全市GDP增长情2005-2006年全市人均可支配况收入情况900829.02120001172680011500700667.2760011000500人均可支配收入GDP(亿元）1050010241400（元）300100002009500100090002005200620052006由以上两图可以看出，滨州市的经济增长速度迅猛，滨州市民的生活水平不断提高。实战专家全程服务滨州花卉市场地块策划报告滨州每百人拥有耐用性消费品数量统计109876摄像机5家用汽车4钢琴32102002年2003年2004年2005年2006市民开始从生活温饱型向生活舒适型转变实战专家全程服务滨州花卉市场地块策划报告滨州市市民房产居住情况2006年滨州市市民人均住房面积达到24平方米全市居民中有12.8%的人拥有两套或两套以上的住房实战专家全程服务滨州花卉市场地块策划报告近三年滨州住宅整体供销情况年份上市面积（万平销售面积（万平销售率米）米）200518810013%200624314318.5%2007341.518724.2%合计772.243055.7%?截止07年10月滨州三年来的住宅供应面积约为772万平方米，住宅销售面积约430万平方米；即未来将有342万平方米的存量住宅面积有待消化；实战专家全程服务滨州花卉市场地块策划报告近三年滨州供应和销售量增长迅速2005—2007年住宅供应情况上市面积?滨州近三年来，从总体供应400350情况来讲，整体供应量在增大，300250三年来的销售率近55.7%，这200上市面积是典型的买方市场，房地产行业150100面对着比较大的市场竞争5002005年2006年2007年?由此可见区域住宅市场供应量2005—2007年住宅销售情况和需求量相对而言较为平衡，由此可见区域住宅市场供应量和销售面积需求量相对而言较为平衡。200180160140120100销售面积8060402002005年2006年2007年实战专家全程服务滨州花卉市场地块策划报告近三年滨州住宅整体价格上涨迅速价格25002000200016001485.11500价格100050002005200620072007年滨州房地产均价为2000元/平方米2007年与2006年房地产价格涨幅高于2006与2005年的涨幅，滨州房地产价格涨势迅猛。滨州市民已经接受均价高于2000元/平方米的产品实战专家全程服务滨州花卉市场地块策划报告区域开盘住宅项目开发规模楼盘体量（万平米）1816141210楼盘体量（万平8米）6420秋园园园都园春嘉花嘉名花世中市仕家湖盛滨都名渲望升天晖间杜华华春时高在本区域绝大多数楼盘的供应量控制在10万平米左右区域地段的稀缺性致使在本区域没有开发规模较大的楼盘实战专家全程服务滨州花卉市场地块策划报告区域各档次产品销售比例统计楼盘名称销售价格销售比例华天滨州嘉园150092%春晖都市花园200072%望湖花园230065%华升盛世春秋240069%名仕嘉园250077%渲家名都280083%在本区域内价格低于2000元/平方米和高于2500元/平方米的楼盘销售情况较好2400元/平方米以上楼盘销售情况随着销售价格的上升越来越好实战专家全程服务滨州花卉市场地块策划报告市场分析结论?住宅近几年持续大量供应，未来供应增长明显；市场供需?住宅销化量增长迅速，预计未来增长仍很强劲；?区域目前住宅产品由中低档向中高档升级，但高档豪区域产品宅产品还很少出现。?产品同质化严重，整体缺乏产品亮点和产品差异；?区域集中了大量中低端住宅购买客户，住宅消费存在明显界面；区域客户?区域住宅价格因为目标客群购买力原因，同质化产品存在较大价格抗性．实战专家全程服务滨州花卉市场地块策划报告依据市场情况，本案必须寻找竞争蓝海，高端产品在本市场稀缺，从市场情况来看，市场可以接受有较高的产品附加值同时价格较高的产品。实战专家全程服务滨州花卉市场地块策划报告第三部分市场定位策划实战专家全程服务滨州花卉市场地块策划报告本项目SWOT分析优势（S）：劣势（W）：?地块面积相对狭小，不利于做产品规划?紧邻滨州第一商街渤海七路?周边环境短期内不会有很大?临湖水景，紧邻蒲湖水库改善?公园绿地，临近蒲湖公园?周边没有形成高档居住氛围?土地成本高威胁（S）：机会（O）：?区域保持开发热度，有同行?区域环境在未来会得到改善进入竞争威胁?区域市政生活配套会得到升?市场接受产品需要时间，在级一定程度上会影响开发商的?区域住宅价格持续上涨回款速度?创新产品可吸引部分高端客户实战专家全程服务滨州花卉市场地块策划报告开发目标的实现策略——三维策划实现价值最大化价值最大化销售回款保障通过竞争分析形成核心竞争力实战专家全程服务滨州花卉市场地块策划报告寻找合理的价格定位区间竞争压力销售回款速度合理的价格区间价格为保证一定的现金回笼速度，同时降低竞争压力，本项目的价格定位区间定在高端市场更加合理实战专家全程服务滨州花卉市场地块策划报告实战专家全程服务滨州花卉市场地块策划报告项目客群定位本案客群区间实战专家全程服务滨州花卉市场地块策划报告本案主力客群构成?私营企业主?国有企业中高层领导?医生?大学教师?公务员实战专家全程服务滨州花卉市场地块策划报告本案客群需求特征?价格敏感度较低、要求生活品位?有耀富心理，强调个人的社会地位和结交人群?对项目的环境及内部设施配套有更高的要求实战专家全程服务滨州花卉市场地块策划报告那么，可根据需求客群对本案进行市场定位实战专家全程服务滨州花卉市场地块策划报告本项目市场定位滨州市中心绝版滨州市中心绝版CityHouseCityHouse＋私＋私密密式式中中央景央景观观顶级顶级豪豪宅宅实战专家全程服务滨州花卉市场地块策划报告第四部分产品规划建议实战专家全程服务滨州花卉市场地块策划报告配套规划建议?环境规划：采用中央式景观组团风格水景概念、泛会所概念?会所设计：运动设施、休闲设施、特色服务?智能化设施：安防系统、楼宇监控系统、一卡通系统、INTERNET网路接入系统实战专家全程服务滨州花卉市场地块策划报告100m方案1：示意图一梯两户三单元设计楼体阶梯状排列17F17F中央景观轴与小组团交相辉映17F17F取得销售面积的同时便于景观17F组合设置17F临街商业为半围合底商150m楼座下一体车库15F地下车库（电梯直达）15F人车分流系统15F15F商业车库出15F入口15F入口广场实战专家全程服务滨州花卉市场地