融侨·左海湾花园洋房交流会RONGQIAO_ZUOHAIWAN汇报内容花园洋房体量的可行性推导价格期望怎样实现针对项目一期设计方案以及产品设计的意见左海湾基础经济指标融侨半岛左海湾总占地面积191万㎡75.99万㎡总建筑面积350万㎡167.99万㎡容积率1.832.21绿化率35.57%64%建筑密度14.97%15.6%规划套数30000余户13500户规划停车位－6570个左海湾寻找融侨洋房市场空间市场蛋糕152.8133.148.227.324.724.422.519.210.210.81.810.08.80.51.04.06.60.7南岸区渝中区江北区北部新区九龙坡区重庆市30-40万40-120万120-150万数据来源：网上房地产即时成交数据餐刀的思考花园洋房如何挤占类别墅、多层的市场空间南岸区中高端物业如何挤占北部新区的市场空间寻找融侨洋房市场空间供应解构需求解构花园洋房04-07年3月供应江北区渝北区,6.0意向群体来源南岸区,3.1巴南区,13.5九龙坡区,1.212.6%12.6%31.8%高新区,7.9渝中区15.2%北碚区,10.519.7%大渡口区,3.519.2%29.8%40.4%居住区域九龙坡区南岸区工作区域北部新区,22.0独栋别墅,2.5中高端人群需求结构04-07年3月供应结构类别墅,2.56.30.02.83.17.21.81.74.13.66.314.15.86.613.6花园洋房,24.79.71.8别墅0.012.92.93.8多层小高层,43.4高层花园洋房类别墅小高层63.171.875.481.6高层,26.8寻找融侨洋房市场空间个案借鉴项目名称属性楼盘均价入市时间总套数销售套数销售周期销售率龙湖大城小院城市型50002007-4-15256200多套10天85%龙湖好望山郊区型47002006-9-166904507个月65%金科东方王榭郊区型48002006-12-24840500余套4个月60%同景国际郊区型31002006-12-134804085个月85%抽样项目：2006年9月——2007年4月累计销售约1500套、约24万方、按照品牌企业占60%市场份额估算，2007年预计市场消化量约40万方。寻找融侨洋房市场空间供需牵引力区域需求分割融侨洋房市场空间物业结构分割空间价值与品牌分割　2006年2007年2008年2009年南岸区26.529.132.135.3渝中区1.82.02.22.4江北区3.23.53.94.3北部新区3.33.64.04.4九龙坡区1.41.51.71.9总南岸区市场空间36.239.843.848.2花园洋房市场空间12.713.915.316.9左海湾花园洋房价值实现价值曲线对比发现项目的差异化元素差异化元素下的核心价值延展项目定位方向判断价值体系构成发现融侨洋房的核心价值花园洋房价值曲线☆☆☆融侨洋房高△☆△△△☆☆☆☆△☆◆☆△△◆中◆◆△△◆◆◆◆◆◆龙湖洋房（品牌洋房）△同景洋房（普通洋房）低区位价值销售单价配套功能物业管理生活概念开发品牌社区规模景观资源产品创新数量稀缺差异点下的价值梳理交通便利辐射全重庆生活便利闹中取静价值提升创新产品区域价值更强稀缺性多种物业社区规模更大多种物业+人员复杂景观优势明显需要改善价值影响力较大自身配套完善引导的价值江景资源需规避的问题湖景资源重点突出价值坡地地貌交通便利优势价值的提炼辐射全重庆生活便利闹中取静价值提升创新产品稀缺性多种物业花园洋房多种物业+稀缺物业人员复杂城市中心需要改善价值城市影响力较大融侨品牌自身配套完善需引导的价值地段稀缺景观江景资源需规避的问题坡地的层次感坡地湖景资源内湖景观重点突出价值洋房坡地地貌绝版长江资源定位关键词提炼城市都市洋房生活方式景观长江边上的花园洋房坡地富有变化和个性的洋房洋房长江坡地花园洋房城市别墅级享受接受程度更广稀缺资源项目定位方向长江边上的融侨花园洋房别墅级都市花园洋房生活群落献给那些想要留住山和水的重庆人五大主力构建左海湾花园洋房价格支撑创新性产品的打造适度控制产品面积打造地方特色产品城市核心洋房的稀缺多功能附加提升价值景观无所不用其极别墅级花园洋房产品创新都市洋房生活方式融侨配套左海湾规划设计方案及产品建议定位方向下的产品设计方向别墅级都市花园洋房生活群落都市洋房生活方式独立圈层社区打造长江边上的花园洋房景观最大化原则富有变化和个性的洋房因地制宜富有地方特色总体规划设计原则建议原则一、阶层感原则三、层次感尽量保证花园洋房的集中性，便于打造整充分利用项目坡地的性质体品质感。过于分散，使建筑更加具有层次感不利于管理、也不足，并根据坡地打造富有个以支撑总体价值。保性的灰空间。障花园洋房的相对独立。原则四、组合性原则二、景观最大化景观最大化原则，充分利花园洋房总体预计约40用江景，湖景景观。万方，体量较大，应当具有不同的物业类型，不排除别墅、洋房甚至小高层洋房的出现。总体规划建议花园洋房应当占据最好的景观资源，以达到别墅级洋房条件，是价格的重要支撑。设计原则下对项目一期设计方案的评价一、景观利用不够、风向考虑不足主视线方向江风风向主景观面项目洋房的摆放与主景观面垂直，大多斜视江景，没有充分发挥出景观的优势，另外由于洋房两边多为建筑，届时局部必将形成横向风，平行景观面摆放建筑不但可以最大化利用尽管，同时也可以使通风更加良好。设计原则下对项目一期设计方案的评价二、研究地形坡度、景观最大化通过坡地最大化景观，同时利用坡地，使建筑更加具有层次感、本身项目地势具有天然的坡地，可以人工对地形进行一些改造，使坡地属性更加明显。设计原则下对项目一期设计方案的评价三、研究地形坡度、建造具有地方特色的洋房典型的平原设计具有地方特色“横平竖直”的归还设计，很难实现，应当根据地势不同，结合重庆传统建筑特色构建具有一定特色和趣味的整体建筑组合形态。设计原则下对项目一期设计方案的评价四、洋房统一规划、与高层尽量规避建议1、扩大隔离带利用植物进行隔断建议2、通过朝向避免对视现象建议3、对相邻建筑进行调整，增加遮挡构件。花园洋房被高层保卫，处于“被窥视”之下，其品质感必将受到较大影响，建议尽量使融侨洋房集中规划，最大化避免影响，如果条件不允许，则建议加宽中间隔离带的尺度，通过景观长廊的形式自然隔断。五、产品设计建议建筑风格建议——现代建筑风格龙湖大城小院更加具有城市感万科水晶城与原有风格相协调花园洋房容积率在售花园洋房容积率水平在1—1.5左右项目名称物业类型建筑体量（万平方米）容积率龙湖弗莱明戈花园洋房121龙湖好望山花园洋房121龙湖大城小院花园洋房5.81.5金科东方王榭花园洋房181.24金科天湖美镇花园洋房401.2五、产品设计建议联排别墅量身定制根据客户的需求设计房间配比，室外空间以及功能房间等（设计师单独服务）限制条件1：立面规范限制条件2：用地划分项目的重要新闻点项目的品质标杆万科十七英里&长城脚下的公社五、产品设计建议城市花园洋房设计建议1、城市花园洋房尽量控制套内面积、应当根据城市属性的程度，控制面积。花园洋房的户型配比对照表（房%）两房三房四房五房六房配比合计项目名称弗莱明戈-52.3%44.7%2.9%-100%同景国际城10.3%76.3%13.4%--100%红树林28.1%57.9%14.1%--100%大城小院-27.7%51.9%20.3%-100%目前市面上主要在售的花园洋房主力户型主要以三房和四房为主，两房和五房所占比例相对较少。五、产品设计建议城市花园洋房设计建议1、城市花园洋房尽量控制套内面积、应当根据城市属性的程度，控制面积。花园洋房户型面积区间比重分布（%）项目名称8080-100100-120120-150150-180180-220220-250250-300300弗莱明戈--11.7%8.8%53.2%12.3%2%5.5%6.4%同景国际城5.1%23.7%26.8%30.9%13.4%----红树林-28.0%28.1%43.9%-----大城小院--15.6%52.3%11.7%14%6.3%--目前市面上主要在售的花园洋房主力面积主要以套内100-180平方米为主，超过180平方米的主要以底跃和顶跃的大户型为主，所占比例相对较小。五、产品设计建议城市花园洋房设计建议1、城市花园洋房尽量控制套内面积、应当根据城市属性的程度，控制面积。一层（赠送）二层T3户型套内面积156㎡三层五、产品设计建议城市花园洋房设计建议2、增加对灰空间的利用，增加外部空间的情趣性E7底跃套内面积：240㎡五、产品设计建议城市花园洋房设计建议3、增加中间层产品的变化C3-5套内面积：118㎡空中花园的利用五、产品设计建议城市花园洋房设计建议4、利用坡地打造地下附属空间（地下室、半地下室形态）地下/半地下空间万科城的地下空间利用THANKS