[庄园地产项目]整合推广部分跨街对面即为风光绝佳的浏阳河携“浏阳河风光带”的前景规划，作为庄园地产项目，我们只有清楚了解项目、理清思绪，策略布局，才能不负众望大获全胜！项项目目区区域域?所在地开福区位于洪山桥以北，南邻交通主干道三一大道，经浏阳河桥连接车站北路，东接洪山大桥，往西可直接抵达芙蓉北路本案；总占地面积1.7万方,总建筑面积7.6万方,三栋高层和群商组成容积率4.5，绿地率38.1%,高层总户数602户.以何种方式启动项目杀出重围，突击市场令客户舍他求我选择本案，建立项目的市场地位、项目价值，达到销售目标？？？思考点思考点11[市场竞争格局：产品对抗时代]------第一湾,藏珑距离本项目最近的竞案，主力产品直接形成同类产品竞争------大势推动力渐弱的情况下，产品品质与差异性将成为价值衡量的标准。局部市场竞争是产品类别的竞争和项目个性竞争。思考核心：如何凸显项目个性，如何彰显产品价值思考点思考点22[自我审视：项目周边环境]------现场环境:项目对面水泥厂,尚未拆除，双河路一线的环境还有待改造-----项目地块周边生活配套不足市档次偏低.思考核心：如何扬长避短，凸显区域价值2011第四季度,面临竞争的情况下本案需要形成个性差异化进行区隔！印证市场机会点从物理属性定位上如何树立差异化——定位原定位原则则包容性——将景观、地段、体量、土地等特质多种元素综合考虑独创性——给予一种全新、区域唯一的项目规划理念鲜明性——着眼于项目赋予鲜明、个性的产品属性定位三种属性特性构筑本案定位核心前提从目标受众需求上寻找项目个性差异化——目目标标客客户户界定界定筛选标筛选标准准项目主要的产品形态是三栋高层，其中以90平米以下产品为主，和商业裙楼高层项目的客户分布，则仍需要根据市场状况予以参照分析——?周边典型项目成交客户特征?项目自身特点与定位前提成交客成交客户锁户锁定定区区域特征域特征分享：开富区物业客户区域特征万科城客户来源6%9%22%63%区域及泛区域客户其他区域客户地州市客户外省市客户结论分析:成交量最大的来自区域和泛区域客户,其次是其他区域客户,再次是第州市客户,最后是外省客户.成交客成交客户锁户锁定定区区域特征域特征分享：开富区物业客户区域特征第一湾客户来源珠江花城客户来源万国城MOMA客户来源6%10%2%1%21%1%17%3%5%87%72%75%区域及泛区域客户其他区域客户地州市客户外省市客户区域及泛区域客户其他区域客户地州市客户外省市客户区域及泛区域客户其他区域客户地州市客户外省市客户结论分析:成交量最大的来自区域和泛区域客户,其次是其他区域客户,再次是第州市客户,最后是外省客户.主力客主力客户户群描述群描述核心客核心客户户描述：描述：区区域：周域：周边区边区域域年年龄龄：：25-3525-35岁岁（事（事业业上升型上升型））职业职业：企事：企事业单业单位位员员工、大工、大学教师学教师、、医医院院医医生、等（中高收入人群）生、等（中高收入人群）心理：被心理：被认认同、晋升同、晋升证证明。明。独独特、特、随随心所欲是他心所欲是他们们追求的目追求的目标标辐射客群重要客群重要客重要客户户描述：描述：核区区域：泛域：泛区区域和其他域和其他区区域客域客户户心客年年龄龄：：25-3525-35岁岁群职业职业：其他：其他区单区单位位员员工、周工、周边边企事企事业单业单位工作人位工作人员员、大、大学教师学教师、、辐辐射客射客户户描述：描述：其他其他区区域域挤压挤压人群人群来来此此区区域定居及看中本域定居及看中本区区域投域投资资价价值值的客的客户户客户渗透：立足长沙北，争夺湘东南，面向全省，深度挖掘。主力客主力客户户性格特点性格特点开富片区高校\医院\企业单位众多相对来说是是一个知识较密集型片区。客群具有相对较高的学历。对于开富区的认同，使得他们心态也会时尚和年轻，在接受新鲜事物的态度上比较积极.热情、积极、独特，轻松自由，随性。从从目目标标受受众联众联想想到到他们的生活观他们是处在工作上升期的新青年，对工作和生活来说他们希望被这个城市接纳，希望被别人所认同，能有属于自己的空间。此刻的他们开始探索生命的意义，去寻找生活的目标，此刻他们需求思考一种生活精神内涵，让自己的生活的更踏实，有依靠。他们开始有所规划，踊跃去追求属于自己的空间，一个能够停泊的港湾。总结他们时代的特征及雏形：?有高学历背景?有独特品位生活需求?乐于认知、随心所欲、接受新生事物?乐于与朋友分享成功的喜悦和生活的乐趣?有教师、有医生、是企事业单位的中层员工?以开富区客户为主，其次是其他区域客户回到项目针对于目标受众的需求，我们应该给予项目一种什么样的人文精神来满足他们需求的人居精神？深度挖掘目标受众精神需求，树立个性标杆核心价值提炼地块价值生生态态住住区区生态规划布局区域，原生态景观，泽水而居，居家上善之地地块对面既为秀美悠长的浏阳河，浏阳河风光带也在政府规划中.项目地块左右环抱月湖公园、洪山公园，为产品的开发，提供了优质的外部景观资源。地块价值学学府府后院后院人文才智创业高地，和谐文化将成为开富人文与思想的旗帜项目所在区域邻长沙大学、国防科技大学两所高校.政府规划未来在本区域多所中小学的建设。区域学校\医院\广电等单位员工奠定了厚重的文化基础，为项目提供了浓郁的人文氛围。地块价值品品牌登牌登陆陆居住氛围渐浓,渐渐成为未来最适宜居住的城市高地地块周边区域已开发了"第一湾,””藏珑”等多个楼盘，多年来多家知名开发商的开发入驻不但提高了整个区域的居住档次，也为区域渐渐带来浓厚生活居住氛围。在售项目珠江花城万国城潜在项目MOMA英祥春天恒大雅苑万科城本案藏珑第一湾地块价值城市向北城市向北便捷城市路网,出者迅达八方,瞬间激活本案城市功能四方坪五家岭商圈位于洪山桥以北，南邻交通主干道三一大道，经浏阳商圈河桥连接车站北路，东接洪山大桥往西可直接抵达芙蓉北路；“东西南北”交通路网十分清晰，未来发展前景十分明显。从开福区伍家岭商圈仅15分钟车程,到市中心仅25分钟车程.五一商圈火车站商圈自身卖点心心动户动户型型纯粹、集中、随心所欲的人居精神，最适宜青年人居住的贵族公馆第一湾在上半年的主要户型为江景房，面积大、总价高。藏龙目前是本区域的标杆项目，硬件设施和自身景观都较好但相对来说单价较高。本案主力户型集中在90平米以下适宜首置和部分投资型客户,户型纯粹,集中。是新晋青年的首选。自身卖点独独特特风风情情独特气质与精致考究的新加坡风情融合，成就经典模板在新加坡一切都很讲究精致，高雅和气质，所以每个人的生活态度都是努力和积极向上的。精致园林、入口景观、社区小品无处不在的体现新加坡的精致、高端和缤纷生活的居住氛围。本案地块价值小结在此之前这个地块被城市所辜负！！！环环境价境价值值人人文氛文氛围围生态住区生态住区学学府府后院后院城市向北本案地段城市向北本案地段心心动户动户型型核心价核心价值值品牌登陆品牌登陆独独特特风风情情本案核心价值：生态居住价值为主，人文氛围价值为辅。[六大价值，构筑本案创作核心，并将一炮而红，独领风骚]案名建议年度概念定位，价值体系演绎方向一：思想对话主推案名:庄园·心家泊支持点:为奋斗中的长沙人寻找一处心灵的港湾，凸显根植深远的中国家文化。同时谐音“新加坡”，更加易于传播记忆。概念定位:浏阳河·学府邻·新青年支持点：“浏阳河”代表了得天独厚的资源价值，同时他更是长沙人的精神符号；“学府邻”则阐述了项目深厚的文化底蕴，他们积极、睿智、朝气……代表了全新的“新青年”力量。?():备选思定位想对:话浏阳河畔的玖零公馆支持点:区位价值结合产品价值，清晰化项目产品属性。?():思想对推广话语:只为心泊长沙的人支持点:把未来，献给奋斗中“的长沙人”，以为精神的诉求与文化符号引起目标客群的共鸣。?备选推广语:九分浏阳河，十分心家泊支持点:朗朗上口的语言方式，拉近沟通的距离；从浏阳河到家的理想，如此亲近、轻松。方向二：新加坡文化案名建议:庄园·宾果Bingo支持点:Bingo的英文含义是“猜中了、答对了”;他还有一层意思，是指“因出乎意料的成功而兴奋的叫声”。所以，当你感到兴奋、骄傲的时候，请大声地说“Bingo！”。?备选案名:庄园·星洲国际公馆支持点:新加坡是东南亚的一个岛国，梵文意为狮子城，又因国土小如星斗，故称星洲、星岛。本案依势面湖，“星洲”更表现出丰沃土地之上的玲珑地块，赋予地脉尊贵气息。概念定位:湾流上·新加坡籍新青年住区支持点:湾流上”强调资源属性；“新加坡籍”表达产品属性；“新青年住区”圈定阶层属性。?备选定位:湾流新加坡·亚洲湖宫殿支持点:“湾流新加坡”将资源属性与产品风格相结合，“亚洲湖宫殿”提升居者身份，让项目价值亮点实现最大化。推广语:Singapore世界能有几处支持点:突出产品属性，新加坡风情的独一无二；以问句的形式，引起市场共鸣。??六大价值体系演绎浏阳河·学府邻·新青年【湾】十曲九湾，一线浏阳河【园】左右逢园，公园景观带【学】学而时习，人文学府区【林】风情万种，极致新加坡【坡】起伏转承，自然坡地势【宅】兼容并包，空间新领域视觉部分LOGO1【方向一】释义：运用英文与新加坡符号结合的方式，现代而文化味十足。LOGO1【方向二】释义：将色彩融入字体设计，洋溢着活力的同时，为视觉注入更多想象力。LOGO1【方向三】释义：LOGO设计将人生停泊的港湾与“锚”，与“蔚蓝”进行对接，营造更加情景式的联想。LOGO1【方向四】释义：将水的形态运用到字体设计之中，简约而别有一番韵味。LOGO1【方向五】释义：保留原有LOGO设计的概念，从符号“+”到“家”的演变，让LOGO更具文化感