2010/1上无锡公寓市场调研简报海兴丰房产无锡项目组市场口碑上榜楼盘近中心区高层公寓调研无锡公寓市场调研原则标准区域标杆区域个案产品创新调研区位近中心区调研项目惠山新城版块调研小结本次调研主要针对近中心区的高层、小高层公寓楼盘，包括滨湖区、新区、锡山区的楼盘，主要调研方式为CRIC中国房地产决策咨询系统平台的数据统计。同时根据项目区位的重点性（轨交、学区）考量，本次调研的重中之重为惠山新城板块内楼盘，主要以主要负责人访谈的形式进行，同时兼顾CRIC系统平台数据统计。调研区位近中心区调研项目惠山新城版块调研小结东区爱家金河湾金科东方水榭金科观天下首创隽府长江国际花园美新玫瑰大道万科金域缇香首创隽府中邦城市花园中邦城市花园春江花园国信世家爱家金河湾春江花园常工城上城金科东方王谢万科金域缇香金科观天下国信世家长江国家花园美新玫瑰大道调研区位近中心区调研项目惠山新城版块调研小结一房二房三房四房房型配比区域消费特征东区面积面积面积其他爱家金河湾69-7382-100117-170--一房15.67%,二房37.87%,三房44.45%,本区域分为两个细分板金科东方水榭--88-110110-156218-270二房62.86%,三房24.82%,四-五房12.33%块消费特征：金科观天下--88-105119-141157-188二房62.96%,三房28.24%,四-五房8.81%第一个板块消费特征是一房40%，二房16.06%,三房29.97%,四-其他58-6787-118117-144174-297崇安区与锡山区交长江国际花园9.38%界处的区域，以金一房6.76%，二房47.8%,三房36.98%,四-其他科、万科的楼盘为64.672-98110-147153-330美新玫瑰大道8.45%首，舒适改善型为主的房型设计和面万科金域缇香--77-98100-163--二房68.72%,三房31.28%积配比，面向的是首创隽府--86-108116-147143-208二房61.59%,三房22.66%%,四-其他14.24%市中心客户和周边相对富裕阶层。中邦城市花园--78-92125-147166-195二房51.41%,三房42.03%,四-其他6.56%第二个板块消费特征是一房1%，二房17.96%,三房44.76%,四-其他6995-108119-135150-310以紧凑居住型为主春江花园36.34%的房型设计，主要是面向新区外企员--82-103101-174--二房30.6%,三房64.88%工和年轻购房群体国信世家。调研区位近中心区调研项目惠山新城版块调研小结南区九龙仓时代上城万科魅力城九龙仓时代上城尚锦城融创天鹅湖太湖国际社区太湖国际社区尚锦城万科魅力城长江国家花园融创天鹅湖调研区位近中心区调研项目惠山新城版块调研小结一房二房三房四房南区房型配比区域消费特征面积面积面积面积九龙仓--89-90123-153152-256二房51.41%,三房34.53%,四-其他14.07%本区域消费特征：时代上城主要消费群体为周边区域客源和无锡一房2.34%，二房36.32%,三房57.99%,四-其他万科魅力城40-9060-100111-150150-220市区青年白领为3.35%二期主，户型面积相对紧凑，尤其是万科的“蚂蚁工--90-104117-136155-318二房32.49%,三房58.31%,四-其他9.2%尚锦城房”和太湖国际社区的90平方米的三房设计一房10.86%，二房32.28%,三房45.15%,四-其他58-7588-112102-140137-31611.71%（空中院馆）。融创天鹅湖九龙仓是2009年下旬新推产品，因紧邻市中心二房36.36%,三房54.88%,四-其他8.75%，因此户型设计--80-89110-142203-250以舒适型为主，太湖国际主要是针对改善社区型客户。调研区位近中心区调研项目惠山新城版块调研小结西区山语银城山语银城蓝庭国际蓝庭国际瑜憬湾蠡湖一号湖滨壹号二期瑜憬湾湖滨一号蠡湖一号调研区位近中心区调研项目惠山新城版块调研小结一房二房三房四房房型配比区域消费特征西区面积面积面积面积山语银城--87-115122-148156-180二房13.71%,三房62.33%,四-复23.96%一房10.96,二房59.21%,三房7.02%,四房83-8585-117118-122131-142蓝庭国际22.81%一房5.66,二房11.33%,三房42.58%,四房69-7093-96117-163164-201本区域消费特征：蠡湖一号20.12%主要消费群体为周边区域客源和无锡市区的中产和--117-135142--二房76.28%,三房23.18%,湖滨壹号二期富有阶层，户型面积相对较大，尤其是蠡湖一瑜憬湾--87-91114-145--二房24.04%,三房75.96%,号的大户型景观公寓。调研区位近中心区调研项目惠山新城版块调研小结阳光100北区富城湾西城纪太湖国际社区盛世新城盛世新城西城纪蓉湖山水中锐海尚映象阳光100国际新城中富美林湖中富美林湖蓉湖山水富城湾中锐海尚印象调研区位近中心区调研项目惠山新城版块调研小结一房二房三房四房房型配比区域消费特征北区面积面积面积面积西城纪79-8987-91100-138162-218一房21.92,二房30.41%,三房44.49%,四房3.19%盛世新城--84-96108-137231-242二房42.87%,三房54.95%,四房2.18%蓉湖山水--86-98106-141132-234二房49.11%,三房43.58%,四房7.32%中锐40-7970-9590-132140-225一房5.83,二房32.95%,三房57.44%,四房3.68%海尚映象本区域消费特征：主要消费群体为周边阳光10036-4771-93100-152172-258一房10.83,二房48.87%,三房39.97%,四房0.34%区域乡镇客群和国际新城无锡市生产资料市场的外地客群中富--87-95100-134150-223二房19.29%,三房58.81%,四房13.57%为主，购房主力美林湖面积在100-110平方米，方便落富城湾--70-99110-149170二房53.13%,三房42.81%,四-其他房4.07%户无锡。调研区位近中心区调研项目惠山新城版块调研小结一房二房三房四房房型配比区域消费特征惠山新城面积面积面积面积--89-114110-144144-208二房22.12%,三房74.2%,复-其他3.68%复地公园城本区域消费特征：主要消费群体为周边区域乡绿地世纪城--71-108108-139146-196二房48.04%,三房44.97%,复-其他6.99%镇客群和无锡市区中青年客群以及外地客源。同时由于惠山新城板块理想城市52-6977-91103-122--一房9.71%，二房36.32%,三房46.49%的价值低估，存在大量该项目2009年12月初开盘，目前基本售的投资客群。房型配比塞维拉.融--80-101115-120132-145域罄上三房高于两房比例。（绿地除外）百大春城----112-125125-150三房40%,四房60%另区域内明发小户型酒店公一房25.4%，二房18.57%,三房46.75%,复-40-80奥林匹克34-7685-114102-136149-263寓平方米，全装花园其他9.28%修6300元/平米，2009年推出380余套，目前销售率达到80%以上，主要以投资客为主。一房10.55%，二房37.66%,三房47.26%,金都花园54-5587-115109-145206-242复-其他4.54%重点消费特征：学区房、落户房、投资房调研区位近中心区调研项目惠山新城版块调研小结综合以上因素，我司认为本项目公寓的方案设计应重点关注以下几个方面的潜在市场需求：1、学区房（省锡中初中部）面积需在100平方米以上2、落户房（外地户口落户无锡）面积需在100平方米以上3、轨道交通（无锡轨道交通一号线）4、区域改善型、舒适型公寓产品的空缺5、区域内公寓赠送面积较多，得房率高，性价比高6、空间景观和品质绿地世纪城：22层&11+1层小高层户型展示3.8m3.8m3.4m3.4m3.6m3.6m3.9m3.9m3.9m3.9m3.6m3.6m理想城市：11\15\18小高层3.6m3.6m4.2m4.2m3.6m3.6m3.9m3.9m4.0m4.0m3.6m3.6m3.9m3.9m3.6m3.6m调研区位近中心区调研项目惠山新城版块调研小结根据以上楼盘的产品调研，除市场因素以外的热销关键因素是：产品力产品力：楼盘的优质规划，房型的创新，是此类楼盘热销的关键因素。尤其是在房型上的优化改良和室内空间面积的赠送，提升了得房率，提高了产品性价比，因此吸引了购房者的关注和喜好。对于这些热销楼盘在房型上赠送面积的创新归纳起来分为以下几点：A、入户花园6-12平方米（算一半面积）B、空中院馆（房间不封闭）（算一半面积）C、飘窗（深度40-100cm）（低于2.2米，赠送面积）D、设备平台（1-3平米）（多与阳台相连，赠送面积）E、让位设计（将客厅、餐厅与阳台相连的位置，让位阳台，则让位空间计一半面积）F、底层送花园、地下室，顶层送露台、阁楼等通过以上分析，从产品的角度，我们认为无锡公寓产品的产品力较强，具备一定的市场抗风险力，尤其是惠山新城板块。