总体环境分析a.总推案统计b.各区推案状况c.销售去化分析本案目标市场描述d.总结小环境分析a.本案地段、环境分析b.本案周边楼盘分析c.本案周边楼盘竞争比较分析d.商业专案分析（商铺）本案目标市场定位本案竞争力分析S：有利点W：不利点O：机会T：风险总体环境分析a.总推案统计2006年下半年16个个案开盘总上市面积164.65万平方米上市个案构成：22%住宅别墅11%商铺67%即将开盘个案总建筑面积59万平方米：25%34%东方华庭昆山世纪城阳光昆城41%总体环境分析b.各区推案状况（东区）（东区）丽景花园(二期)杉欣小区宝岛花园(二期)东方华庭黎明清境个案名称1.5万平米4.6万平米6万平米15万10万平米总建面积两房独栋别墅两房房85—95平米280—330平米82—102平米型复式楼三房重叠别墅三房三房及180—188平米102—115平米180—214平米120—126平米98—117平米面四房积电梯公寓四房138平米105—154平米120—138平米高层（1—18F）7栋复式住宅（130栋多层（1—公寓（1—7F）规划、小高层（1—多层—4F）5F）、别墅12F）共7栋2800元/平米（公寓）金额3400/元2600元/平米3000元/平米1800元/平米4000元/平米（别墅）已售70%住宅、已售90%公寓70%一、二期已售销售情况已售25%年底开始预售100%商铺别墅完，三期规划中经济区内的台湾本地企业家经济客源分析企业家和外企人本地居民主要针对台商区内的台湾企业本地居民员家和外企人员国华地产投资有昆山市杉欣房产昆山宝岛房产有台湾新联阳*苏销售力深圳智业咨询限公司有限公司限公司州新明阳经典（河岸强调都市自突出全错层美景）与时尚然风光，营造极高品位、高高贵品质，广告诉求社区，及价格优（欧式建筑）共具人情味的居家档次的生活社区高档生活社区势创的贵族生活感受总体环境分析b.各区推案状况（南区）（南区）怡景湾假日半岛个案名称总建面积6万平米10万平米房三房两房型107—142平米106.17—110.71平米及四房三房面163—174平米116—140平米积规划4栋小高层，9栋多层35栋多层金额2900元/平米2800元/平米销售情况商铺90%住宅70%已售75%本地企事业主管台湾客户本地企事业主管台湾客户外客源分析外企人员企人员销售力上海宝祺商务咨询有限公司金达利房产咨询服务有限公司典雅、尊贵，包含强调日本多摩亲水高级住广告诉求几种文化生活氛围的景观住宅和顶级智能化全功能社区宅总体环境分析b.各区推案状况（西区）（西区）超华商贸城郁金香峰水佳苑个案名称总建面积32万3.75万2.7万商铺房19.58万平米型市场公寓独栋别墅独栋别墅及3.6万平米253—362平米285.44—409.79平米面仓库积0.6万平米办公楼商铺、市场公寓、仓库规划98栋别墅90栋别墅、办公楼、宾馆金额3680元/平米3800元/平米4000元/平米销售情况已售30%已售30%已售47%本地及附近地区的企业本地企业家台湾企业家本地企业家台湾企业家客源分析家台湾企业家外商外商上海众悦房地产咨询有香港嘉毅龙腾房地产咨销售力林达策划限公司询（上海）有限公司依山傍水，营造宁强调地段带来的无欧洲建筑经典，高广告诉求静、返璞归真的庭院生限商机雅生活风情活总体环境分析b.各区推案状况（北区1）（北区）都市新象阳光昆城紫荆花园城市花园个案名称总建面积11万平米20万平米2.5万平米8万平米A型119平米三房两厅两卫四房一厅两卫B型100平米一房房两房两房两厅一卫50—60平米型92.5平米三房三房一厅一卫两房及三房101—201平米C型87平米62—95平米面111积平米两房一厅一卫三房三房一厅一卫85—124.55平米D型96平米两房一厅一卫三房一厅一卫7栋多层（1F—规划14栋多层63栋多层多层6F）商铺4400元/平米金额1800元/平米1700元/平米1350元/平米住宅1800元平米已售65%住宅销售情况已售56%已售70%已售85%78%商铺本地居民经济区本地居民经济区本地居民经济区内本地居民经济区客源分析内的主管人员内的主管人员的主管人员内的主管人员金达利房产咨询中贸房地产开发销售力丰叶地产月盛房产有限公司有限公司绿色生态景低价位和幽自然、宁静、投资、居住广告诉求观，超大规模的雅的公园式小区古典的居住小区的理想选择公园式住宅总体环境分析b.各区推案状况（北区2）（北区*东）昆山世纪城都市桂冠个案名称总建面积24万平米11万平米房别墅两房型159.95—249.6平米106—117平米及公寓(错层)三房面两房120—160平米积83.35—94.61规划别墅、公寓多层金额2000元/平米1800—1900元/平米销售情况预定36%已售70%本地居民经济区内的主管人员本地居民经济区内的主管人员客源分析台湾客商台湾客商销售力上海景上房地产咨询有限公司上海新联康*苏州新明阳花园式的社区和别墅级的物广告诉求管，营造了公寓房高品位的居住大型生态绿化和低价位价值和环境总体环境分析c.销售去化分析综合上述个案分析销售去化动向：商铺部分：70%区域表现：60%50%40%30%比例20%10%0%昆山本地昆山周边海外购买人群表现：45%40%35%30%25%20%比例15%10%5%0%私营业主企业家台商总体环境分析c.销售去化分析住宅部分：区域表现：昆山本地昆山周边海外购买人群表现：70%60%50%40%比例30%20%10%0%总体环境分析总结中国加入WTO的大环境促使昆山经济的大繁荣昆山城区的扩张性带来房地产开发的有利时机昆山外向型经济格局与硬件上的优势造就时势本地楼盘的行销专业化构筑强势竞争的新局面小环境分析a.本案地段环境分析小环境分析b.本案周边楼盘分析小环境分析c.本案周边楼盘竞争比较分析案名本案东方华庭都市桂冠都市新象假日半岛昆山世纪城阳光昆城中茵怡景湾位于娄江路以南，柏庐路与长江路之间，地位于青阳中路位于紫竹路与紧靠市中心。位于长江北路同丰路与柏庐长江北路与萧花园路与紫竹桐庐中路与集与前进路交界花园路交汇原先为建材、与新浦路交汇路交汇处，近林路交汇处，路交汇处，地街路口，地处处，地理位置处，地理位置陶瓷市场，在处，地段较偏市中心地理位置偏段较偏市中心较偏偏段昆山市民心目中并非优良地段周边设施齐周边配套不全，交通便环基本设施不边临汉浦塘，城北新市镇中近人民路商业滨河景观带为距市政大楼东全，交通不利，市政府整足，交通不周边生活设施心，距北门商街，交通便本案最大环境500米，临近便，未来周边治河道后河水便，周边在建不全，交通不业街约百米，利，生活设施优势青阳河会形成大型的清澈，新扩建大型住宅区便利交通不便利齐全境住宅区的柏庐路大桥成为一道景观导入整体性、全面经营的观小高层、板式规公寓、别墅、念，建设高层、小高层多层多层多层多层多层、点式多商铺划MAGEMALL层商业街外部建材选用外墙采用涂较高档饰面，外墙用高级涂料，屋顶铺设高档环保弹性建配以和谐色外墙用高级涂外墙采用涂料，塑钢配以高级彩色瓦外墙采用涂外墙高级涂涂料和高档面彩，引人瞩目料和内部为毛料，铝合金无色双色玻片，高级防盗料，塑钢窗，料，凸窗，内砖，彩色优质内部为毛坯坯，采用落地窗，内部为毛璃，内部为毛门和铝合金内部为毛坯部为毛坯铝合金门窗，房，公共空间式凸窗坯材坯房窗，内部为毛内部为毛坯加以装饰，以坯房提升内部品质企运盛集团在业/内享有较高知中源地产中昆山新昆达房昆山金侨房地昆山市城建发昆山莘闵房地昆山力高房地昆山中茵房地名度，实力雄国华源集团地产有限公司产有限公司展有限公司产有限公司产有限公司产有限公司业厚按工程进度，时年底开始接受2001年9月开2001年8月开2001年下半年2001年10月开2001年9月开2001年9月开建议春节后正预定盘盘开盘盘盘盘机式接受预定商品房单价商品房单价价3000元/平米商品房单价商品房单价商品房单价商品房单价2000元/平米商品房单价商品房单价格商业用房单价3000元/平米1900元/平米1900元/平米2800元/平米别墅单价38001900元/平米2900元/平米100000元/平米元/平米小环境分析d.商业专案分析（商铺）传传统统地地区区，持，持续续火爆火爆亭林路服装街黄河北路美食街人民路商业街新新进进地地区区，行情看，行情看涨涨本案竞争力分析南达沪宁高速基地基础绿化好独占娄江水景周边人气旺盛娄江船舶噪音南侧厂房影响规划周边竞争对手的冲击娄江阻隔南北阻碍人流南下造桥计划的政府可行性受到东部北部楼盘冲击昆山市场购买力强创新观念的适应期昆山市场对于新事物认知度高城市缺乏购物休闲街商业用房需求量大本案目标市场描述重要前提：本案将成为昆山的副商业中心从商业投资角度：昆山商铺市场火爆，本地投资市场有强烈购买欲望引入高尚生活新思维的本案将创造中产阶层购买动机外来投资市场从生活居住角度：科学的针对性的房型设置照顾到各种人群的需要水案观景住宅的独有性，满足时尚品位生活一族本案目标市场定位70%60%50%企业家私营业主40%本地周边30%台商20%企业家私营业主10%台商管理层0%比例水之国行销阶段运作表媒体整合运作表企划作案流程广告表现架构媒体整合运作表媒体整合运作表LOGOADSLOGAN个案VI广告精神口号户外媒体印刷媒体电波媒体指告海D商R现TMdV示示报品收场CF功功传说音摄能能单明机影书SP消费互动EVENTPR广告效果极大化企划作案流程企划作业流程会议主题企划部广告表现动脑会议研展、业务表现方案确定文案初稿确定C文案确定C、D设计初稿D设计确定A、D业务告知表现确定