房地产智库www.fdc01.com房地产投资及金融房地产开发前沿理念以投资的现代模式展现当代房地产投资开发相应理论CareyYang2011-5-301房地产智库www.fdc01.com房地产开发项目投资计划申报流程图向建设行政主管部门申报项目投资计划向市建委投资计划办理窗口提出申请（总投资向区县建委投资计划办理窗口提出申请3000万以上的商品房计划项目及经济适用房、危（总投资3000万以下的商品房计划项改等其它类型计划的项目）目）市、区投资计划审批部门审理被告知材料不齐全，被告知申请材料齐被告知补正材料仍不受理时限需要补正申请材料的，全并符合法定形式符合法定形式的，索索取需补正材料通知的，索取收件凭证取不予受理通知书书和清单和受理通知书凭证10个组织相关部门联合会审工市、区建委审批作会审意见日准予许可的，下达项目投资计划不予批准的，打印不予批准决定书被告知审批合格的，通过投资被告知审批不合格的，5计划审批窗口领取投资计划文领取不予批准的决定书个件工作日市建委投资计划审批窗口区县建委投资计划审批窗口（总投资3000万以上的商品房计划项目及（总投资3000万以下的商品房计划项经济适用房、危改等其它类型计划的项目）目）　　2011中国房地产百强企业研究成果分析　　销售业绩：行业领先优势持续扩大，销售业绩再创新高　　2010年，百强企业①的经营绩效继续领先同行企业，全年销售总额达14360亿元，销售面积14488万平方米，同比分别增长45.6%、19.1%，分别领先全国商品房销售额增长率、销售面积增长率27与9个百分点。从数量分布来看，超过1/3的百强企业销售额在100亿元以上，较上年的百亿企业房地产智库www.fdc01.com房地产智库www.fdc01.com数量有明显上升；销售额在50~100亿元间的百强企业也增长到了28家，其中万科销售额全年累计1081.6亿，销售面积897.7万平方米，成为国内首家跨入千亿大关的地产企业；从销售面积来看，百强企业的平均销售面积为144.9万平方米，较上年增长19.1%，百强企业整体销售面积规模继续扩大，二、三线城市出现销售面积的大幅突破。以销售额计算，2010年百强企业市场份额达到27.4%，较上年增加5个百分点，是近年来市场份额提升最快的一年。　　规模性：业务模式拓展促规模增加，总资产同比增长52.1%　　2010年，百强企业总资产增长速度达52.1%，总资产均值358.9亿元，近五年的年度复合增长率达到32.6%。与之相比，净资产均值为96.0亿元，同比增长21.8%，增速逊色于总资产，说明负债增长仍是推动百强企业资产规模扩大的重要因素。　　与上年主要由融资活动活跃推动的规模扩张现象相比，2010年百强企业的规模发展呈现出一些新的特点：（1）业务模式的转变促进企业规模扩大，企业通过合作拿地、联合开发、共同经营的方式有效提升了企业实力。（2）积极参与保障房建设，履行企业公民责任的同时，也兼有降低市场风险、获得稳定收益的优势，在政策的引导下更易获得金融机构的融资支持，有助于企业维持并做大开发规模，提高市场份额。　　盈利性：盈利水平持续提升，净资产收益率接近20%　　在上年销售业绩结转及2010年良好销售业绩的带动下，百强企业的盈利水平继续保持较快增长，营业收入均值同比增长48.2%，达到100.5亿元；净利润均值16.3亿元，增长速度高达47.0%，维持近年来的高位。同时，百强企业的净资产收益率（ROE）同比也有所提高，达到19.8%，提升了1.7个百分点。　　成长性：市场布局向三、四线城市拓展，成长性指标表现良好　　2010年，百强企业多项成长指标表现良好：房屋销售面积同比增长19.1%，领先全国商品房销售面积增长率9个百分点；房地产业务收入同比增长45.7%；净利润同比增长47.0%。百强企业2010年的新开工面积总值为18480万平方米，占全国房地产企业全年新开工面积的比重为11.3%，占比较上年的7.8%提高近4个百分点。土地储备规模方面，百强企业的土地储备分布更趋广泛，不仅二线城市受青睐，有发展潜力的三、四线城市也渐成布局首选，开发商都明显加快三、四线城市的拿地步伐。　　稳健性：经营现金流净额由正转负，经营稳健性面临挑战　　2010年，百强企业销售状况良好，预收账款均值达到68.7亿元，较上年同比增长33.6%。经营现金流净额方面，均值再次转为负值，-5.1亿元的均值接近2008年的水平；从百强企业资产负债率的中值移动情况来看，该指标中值已由70.3%提高到72.6%；剔除预收账款对负债总额的影响之后，实际资产负债率的中值也已由49.1%提高到54.9%，处于近年来的高点，反映目前百强企业仍处于较为激进的发展模式下，企业在快速发展中仍需密切关注中期财务风险，维持扩张速度的理性、销售策略的灵活性以及资金面的充裕性。房地产智库www.fdc01.com房地产智库www.fdc01.com　　融资能力：融资能力优势明显，筹资活动现金流入增长58.6%　　百强企业2010年新增银行授信尽管规模总量仍在增长，但增速明显放缓，由上年的164.9%下降到13.0%；相形之下，筹资活动现金流入达到了39.2亿元，增长高达58.6%，显示2010年百强企业仍然获得了较为充足的融资支持。　　运营效率：运营效率有所提升，存货周转率提高7个百分点　　2010年百强企业总资产周转率均值同比提高3个百分点，达到了0.42。存货周转率均值达到0.62，提高7个百分点，企业的短期偿债能力及获利能力进一步提升。另外，百强企业的存量资产周转率均值由上年的0.57上升到0.61，该指标上升的主要原因是百强企业销售业绩良好，项目开发销售周期明显缩短，销售额保持较快增速，提升了百强企业对存量资产的利用效率。　　2011中国房地产百强企业TOP10研究　　中国房地产TOP10研究组在百强企业研究的基础上，基于对企业规模性、盈利性、成长性等方面的深入研究，评价产生了2011中国房地产百强企业“综合实力TOP10”、“规模性TOP10”、“盈利性TOP10”、“成长性TOP10”、“稳健性TOP10”、“融资能力TOP10”、“运营效率TOP10”和“年度社会责任感企业”。　　（1）2011中国房地产百强企业“综合实力TOP10”　　排名公司名称　　1万科企业股份有限公司　　2中国海外发展有限公司　　3保利房地产（集团）股份有限公司　　4绿地集团　　5绿城房地产集团有限公司　　6恒大地产集团有限公司　　7龙湖地产有限公司　　8合生创展集团有限公司　　9金地（集团）股份有限公司　　10北京首都开发控股（集团）有限公司　　　　综合实力TOP10企业2010年总资产均值高达1133.6亿元，同比增长54.7%，是同期百强企业总资产均值的3倍多；盈利性方面，综合实力TOP10企业净利润均值达到55.6亿元，同比增加67.3%，远高于同期百强企业16.3亿元的平均水平；成长性方面，综合实力TOP10企业房地产业务收入均值增长率达到了50.5%，比百强企业平均水平高出4.8个百分点；稳健性方面，综合实力TOP10企业资产负债率均值为69.2%，低于同期百强企业平均水平；融资能力方面，综合实力TOP10企业表现突出，筹资活动现金流入均值达到了58.8亿元，比同期百强企业平均值高出了19.6亿元；运营效率方面，综合实力TOP10企业总资产周转率均值达到0.43，存货周转率0.61，存量资房地产智库www.fdc01.com房地产智库www.fdc01.com产周转率也达到了0.65，保持了较好的运营效率。　　（2）2011中国房地产百强企业“规模性TOP10”　　　　排名公司名称　　1万科企业股份有限公司　　2中国海外发展有限公司　　3绿地集团　　4保利房地产（集团）股份有限公司　　5恒大地产集团有限公司　　6绿城房地产集团有限公司　　7金地（集团）股份有限公司　　8龙湖地产有限公司　　9北京首都开发控股（集团）有限公司　　10中信房地产股份有限公司　　2010年，规模性TOP10企业的资产规模实现稳定而持续的增长：总资产均值达到1116.9亿元，同比增长15.5%，是同期百强企业总资产均值的3.1倍，规模领先优势进一步扩大；净资产均值为258.2亿，较上年增加了38.6%，是同期百强企业的2.6倍；净资产增长速度超过总资产增长速度，企业资产结构得到进一步优化。此外，规模性TOP10企业的房地产业务收入均值也达到280.0亿，是同期百强企业的3.1倍，优势非常明显。　　（3）2011中国房地产百强企业“盈利性TOP10”　　　　排名公司名称　　1中国海外发展有限公司　　2万科企业股份有限公司　　3合生创展集团有限公司　　4保利房地产（集团）股份有限公司　　5卓越置业集团有限公司　　6上海三盛宏业投资（集团）有限责任公司　　7杭州滨江房产集团股份有限公司　　8新城控股集团有限公司　　9旭辉集团股份有限公司　　10阳光100置业集团有限公司　　　　2010年，盈利性TOP10企业的盈利规模和盈利能力得以稳步提高,净利润均值达到37.1亿元，同比增长49.7%，净利润总额占到百强企业利润总额的22.8%。盈利质量表现也可圈可点，净资产收益率均值达到21.8%，比同期百强企业高出2个百分点；营业利润率均值为25.2%，比同期百强企业房地产智库www.fdc01.com房地产智库www.fdc01.com高1.4个百分点。　　（4）2011中国房地产百强企业“成长性TOP10”　　排名公司名称　　1中信房地产股份有限公司　　2青岛海尔地产集团有限公司　　3保利房地产（